Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 07 сентября 2020 г. по делу N 33-11968/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи ХисамоваА.Х, судей КурмашевойР.Э, Миннегалиевой Р.М, при ведении протокола судебного заседания секретарем МинихановойГ.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи МиннегалиевойР.М. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Баширова И.И. - ГубайдуллинаИ.И. на решение Приволжского районного суда города Казани от 18 июня 2020 года, которым отказано в удовлетворении иска Баширова И.И. к Григорьевой Т.А, обществу с ограниченной ответственностью "Производственная компания "Технострой" о государственной регистрации права собственности.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя Баширова И.И. - ГубайдуллинаИ.И. в поддержку доводов апелляционной жалобы, возражения представителя Григорьевой Т.А. - Миннигулова И.М. и представителя ООО "Производственная компания Технострой" Рясова А.В. против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Баширов И.И. обратился в суд с иском к Григорьевой Т.А, ООО "Производственная компания "Технострой" о государственной регистрации права собственности и признании договора залога недействительным.

В обоснование исковых требований истцом указывается, что "дата" он (покупатель) заключил с Григорьевой Т.А. (продавец) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером... по "адрес", площадью 5369 кв.м, стоимостью 3000000 рублей. В соответствии с п. 4.2 Договора расчёт произведён в момент его подписания. "дата" сторонами поданы в многофункциональный центр необходимые для регистрации сделки документы. "дата" Григорьева Т.А. подала заявление о приостановлении государственной регистрации сделки, не объяснив покупателю причину своих действий. "дата" государственная регистрация сделки приостановлена на срок до "дата". "дата" Григорьева Т.А. подала заявление о прекращении государственной регистрации сделки, но решения о расторжении договора сторонами сделки не принималось. "дата" государственный регистратор вручил истцу уведомление об отказе в государственной регистрации в связи с отзывом заявления Григорьевой Т.А. Истец расценивает действия Григорьевой Т.А. как уклонение от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности, поскольку, договор сторонами подписан и сдан на государственную регистрацию вместе с актом приема-передачи. "дата" истец направил в адрес ответчика письменное требование о явке для регистрации сделки. Ответчик для регистрации сделки не явилась. Кроме того, истцу стало известно, что "дата" ответчик заключила в отношении спорного земельного участка Договор залога с ООО "ПК "Технострой". По мнению истца, Григорьева Т.А. не имела правомочий на заключение договора залога в отношении земельного участка, а ООО "ПК "Технострой", при должной осмотрительности перед заключением договора залога, должен был убедиться в отсутствии у Григорьевой Т.А. правомочий.

Истец просил суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером... по "адрес" на основании договора купли-продажи от "дата" и признать недействительным Договор залога, заключенный между Григорьевой Т.А. и ООО "ПК "Технострой" "дата".

В ходе рассмотрения дела Григорьева Т.А. подала к Баширову И.И. встречный иск о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование встречного иска Григорьева Т.А. указала, что при заключении "дата" Договора купли-продажи Баширов И.И. не исполнил обязательств по оплате, ссылаясь на отсутствие нотариального согласия супруга Григорьевой Т.А, а после предоставления в регистрирующий орган этого согласия - на проблемы со снятием наличных денег в банке. В связи с данными обстоятельствами Григорьева Т.А. "дата" подала в регистрирующий орган заявление о приостановлении государственной регистрации сделки и "дата" обратилась с заявлением о прекращении государственной регистрации. Ссылаясь на изложенное, Григорьева Т.А. просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером... по "адрес" от "дата".

В судебном заседании представитель Баширова И.И. исковые требования поддержал в полном объеме, встречный иск не признал.

Представитель Григорьевой Т.А. первоначальный иск не признал, просил отказать в его удовлетворении, встречные исковые требования поддержал.

ООО "ПК "Технострой" извещено по имеющемуся в деле адресу о дне и времени рассмотрения дела, представитель в судебное заседание не явился.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, извещено о дне и времени рассмотрения дела, представитель в судебное заседание не явился.

Суд в удовлетворении иска БашироваИ.И. отказал, встречное исковое заявление ГригорьевойТ.А. определением суда от 18 июня 2020 года на основании ст. 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.

В апелляционной жалобе представителем Баширова И.И. - ГубайдуллинымИ.И. ставится вопрос об отмене решения суда по мотивам его незаконности и необоснованности, как принятого при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела. По мнению подателя жалобы, вывод суда об отсутствии в действиях ГригорьевойТ.А. признаков уклонения от государственной регистрации не обоснован, противоречит обстоятельствам дела и правовым нормам. В жалобе также со ссылкой на статьи 305, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации указывается о правомерности искового требования о признании договора залога недействительным, поскольку, по мнению апеллянта, после передачи имущества покупателю по акту приёма-передачи в рамках договора купли-продажи он становится его законным владельцем.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Баширова И.И. - ГубайдуллинИ.И. поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Григорьевой Т.А. - Миннигулов И.М. и представитель ООО "Производственная компания Технострой" Рясов А.В. возражали против доводов апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки не сообщили.

В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не сообщивших о причинах неявки.

Рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, суд апелляционной инстанции приходит к мнению об отсутствии оснований для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Согласно ч.1, 2 ст. 335 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 - 367 настоящего Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное. Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Согласно ч.2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч. 2 ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно материалам дела "дата" Баширов И.И. (покупатель) и Григорьева Т.А. (продавец) заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером... по "адрес" г. Казани площадью 5 369 кв. м.

Согласно п.4.1 и п. 4.2 договора стоимость земельного участка составляет 3000000 рублей, расчёт между сторонами осуществляется в момент подписания Договора путем передачи наличными денежными средствами.

"дата" сторонами в Многофункциональный центр поданы для регистрации сделки договор купли-продажи и иные документы, "дата" Григорьевой Т.А. предоставлено нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки.

"дата" Григорьева Т.А. подала в регистрирующий орган заявление о приостановлении государственной регистрации сделки. Согласно уведомлению от "дата", государственная регистрация сделки приостановлена на срок до "дата".

"дата" Григорьева Т.А. подала заявление о прекращении государственной регистрации сделки. Согласно уведомлению от "дата" о приостановлении государственной регистрации, государственная регистрация приостановлена, предложено в срок до "дата" предоставить заявление от Баширова И.И. о прекращении государственной регистрации. Уведомлением от "дата" отказано в государственной регистрации в связи с отзывом заявления Григорьевой Т.А.

Разрешая исковые требования БашироваИ.И, суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, с чем судебная коллегия соглашается в силу следующих оснований.

В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

По смыслу вышеназванных норм права и разъяснений по их применению, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества, которое считается исполненным согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Кроме того, в случае отчуждения недвижимого имущества нескольким лицам и осуществления соответствующих регистрационных действий за одним из этих лиц другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

В рассматриваемом случае, несмотря на подписание истцом и Григорьевой Т.А. передаточного акта в отношении спорного земельного участка, фактически во владение Баширову И.И. данный участок передан не был, он земельным участком не пользуется, что не отрицал в судебном заседании представитель истца.

Кроме того, после подписания между Башировым И.И. и Григорьевой Т.А. договора купли-продажи, "дата" последняя заключила договор залога в отношении спорного земельного участка с ООО "Производственная компания "Технострой", на основании которого в Едином государственном реестре недвижимости произведена запись об ипотеке.

Соответственно, с учетом вышеуказанных обстоятельств данного дела истец вправе требовать от Григорьевой Т.А. возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи, то есть истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Доводы жалобы о недействительности договора залога основаны на ошибочном толковании приведённых в жалобе правовых норм и отклоняются, поскольку на момент заключения договора ипотеки от "дата" запись о регистрации права собственности Григорьевой Т.А. на земельный участок погашена не была, за ней, как за залогодателем, зарегистрировано право собственности на предмет залога.

Вопреки мнению подателя жалобы запись о принятии заявления о регистрации перехода права сама по себе не влечёт возникновение права собственности на объект недвижимости и на основании части 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В целом доводы апелляционной жалобы по существу повторяют обстоятельства дела, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, поэтому не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда, принятого с соблюдением норм закона.

При таких данных решение следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены, предусмотренных ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по делу не имеется.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Приволжского районного суда города Казани от 18 июня 2020 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Баширова И.И. - ГубайдуллинаИ.И. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трёх месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий ХисамовА.Х.

Судьи КурмашеваР.Э.

Миннегалиева Р.М.