Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 20 октября 2020 г. по делу N 8Г-16460/2020[88-17162/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Косарева И.Э, судей Бетрозовой Н.В, Песоцкого В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску сельскохозяйственной артели "Уютная" к Максименко М.В, Федоровой Г.В, Лескиной Е.И. о переводе прав и обязанностей покупателя на земельный участок по договору купли-продажи, по кассационной жалобе Максименко М.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 12 февраля 2020 года.

Заслушав доклад судьи Косарева И.Э, объяснения представителя ответчика Максименко М.В. по доверенности Абариновой М.Д, судебная коллегия

установила:

СА "Уютная" обратилась в суд с иском к Максименко М.В, Федоровой Г.В, Лескиной Е.И. о переводе прав и обязанностей покупателя на земельный участок.

Требования мотивированы тем, что 13 апреля 2015 года между истцом и Лескиным В.А. (в числе других долевых сособственников) был заключен договор аренды земельного участка площадью 178 000 кв.м с кадастровым N, расположенного по адресу: "адрес", сроком на 5 лет. В соответствии с условиями данного договора арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора аренды на новый срок и преимущественное право выкупа долей при прочих равных условиях перед третьими лицами. При этом арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа долей при прочих равных условиях перед третьими лицами.

Истец указал, что Лескин В.А. умер, собственниками земельного участка после его смерти являются его наследники Федорова Г.В. и Лескина Е.И, которые, как стало известно истцу 12 августа 2019 года, продали принадлежащие им доли на спорный земельный участок Максименко М.В. на основании договора купли-продажи от 05 февраля 2019 года.

Полагая, что Федоровой Г.В. и Лескиной Е.И. были нарушены условия договора аренды от 13 апреля 2015 года в части неизвещения СА "Уютная" о намерении продать принадлежащие им доли, а также реализации ее права преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности, истец просил суд перевести на СА "Уютная" права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 05 февраля 2019 года, заключенному между Лескиной Е.И, Федоровой Г.В. и Максименко М.В. на вышеуказанный земельный участок, взыскав с СА "Уютная" в пользу Максименко М.В. денежные средства в счет возмещения оплаченной им суммы по договору купли-продажи от 05 февраля 2019 года и отнести на ответчиков судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Решением Пролетарского районного суда Ростовской области от 17 октября 2019 года исковые требования СА "Уютная" оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 12 февраля 2020 года решение Пролетарского районного суда Ростовской области от 17 октября 2019 года по жалобе истца отменено. По делу принято новое решение, которым исковые требования СА "Уютная" к Максименко М.В, Федоровой Г.В, Лескиной Е.И. о переводе прав и обязанностей покупателя на земельный участок по договору купли-продажи удовлетворены.

В кассационной жалобе представителем Максименко М.В. по доверенности Абариновой М.Д. ставится вопрос об отмене постановления суда апелляционной инстанции, оставлении в силе решения районного суда, со ссылкой на нарушение норм материального и процессуального права. Заявитель указывает, что апелляционное определение вынесено без учета всех существенных обстоятельств по делу, судом не дана надлежащая правовая оценка имеющимся в деле доказательствам. Податель жалобы полагает, что продажа спорного земельного участка по договору купли-продажи от 05 февраля 2019 года Максименко М.В. произведена законными наследниками арендодателя Лескина В.А, к которым в порядке универсального правопреемства перешли права на спорный участок в долях (Лескиной Е.И. - 3/4 доли, Федоровой Г.В. - 1/4 доли), что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о праве на наследство по закону. Максименко М.В. произведена оплата за приобретенный земельный участок в размере 500 000 рублей, в связи с чем за покупателем в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на данный участок. Указывает, что договор купли-продажи не признан незаключенным либо недействительным, следовательно, на Максименко М.В. в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ условия договора аренды, заключенного с СА "Уютная", не распространяются, он являлся законным собственником земельного участка и оснований для прекращения его права собственности на данный участок не имелось. Также ссылается на то, что действующее гражданское и земельное законодательство РФ не содержит норм, возлагающих на собственника - арендодателя обязанность предоставления арендатору преимущественного права выкупа земельного участка, а условия договора аренды не могут ограничивать права собственника земельного участка, установленные статьями 209, 260 ГК РФ.

Полагает, что пунктом 6 договора от 13 апреля 2015 года предусмотрено право арендатора на преимущественное право выкупа долей при прочих равных условиях перед третьими лицами, а не арендуемого участка. Договор аренды от 13 апреля 2015 года не содержит обязанности арендодателя - собственника участка извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать участок, следовательно, судом апелляционной инстанции неверно сделан вывод о том, что действиями ответчиков Лескиной Е.И. и Федоровой Г.В. по неуведомлению арендатора о намерении продать земельный участок, необоснованно расцененными как произвольный отказ от исполнения своих обязательств по договору аренды, были нарушены права СА "Уютное" по первоочередному выкупу земельного участка. Считает, что в рассматриваемом случае законом не предусмотрено право истца требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества, в связи с чем суд первой инстанции пришел к верному и не опровергнутому судом апелляционной инстанции выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

В суд кассационной инстанции представитель сельскохозяйственной артели "Уютная", ответчики Федорова Г.В. и Лескина Е.И, представитель третьего лица - УФРС по Ростовской области, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, с учетом чего кассационный суд общей юрисдикции в силу ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, проверив дело в пределах доводов кассационной жалобы (ч. 1 ст. 379. 6 ГПК РФ) судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 13 апреля 2015 года между СА "Уютная" (арендатор) и Лескиным В.А. (арендодатель) сроком на 5 лет был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 178 000 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Россия, "адрес".

После смерти Лескина В.А, последовавшей 12 декабря 2017 года, собственниками земельного участка на основании свидетельств о праве на наследство по закону от 01 ноября 2018 года стали Лескина Е.И. (? доли) и Федорова Г.В. (1/4 доли).

28 января 2019 года Лескиной Е.И. и Федоровой Г.В. направлено уведомление главе Администрации Уютненского сельского поселения о продаже земельного участка с предложением о его приобретении в собственность муниципалитетом.

04 февраля 2019 года глава Администрации Уютненского сельского поселения Пролетарского района уведомил Лескину Е.И. и Федорову Г.В. об отказе от покупки земельного участка.

05 февраля 2019 года между Лескиной Е.И, Федоровой Г.В. и Масименко М.В. заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка сельскохозяйственного назначения за 500 000 рублей.

06 февраля 2019 года СА "Уютная" от Лескиной Е.И. и Федоровой Г.В. получены уведомления, в которых СА "Уютная" уведомлялась, что по окончании договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, 06 мая 2020 года, новый договор аренды земельного участка заключаться не будет. 12 августа 2019 года аналогичное уведомление получено СА "Уютная" от Максименко М.В.

СА "Уютная", заявляя требования о переводе на нее прав и обязанностей покупателя Максименко М.В. по договору купли-продажи спорного земельного участка от 05 февраля 2019 года, сослалась на нарушение ее права на преимущественное приобретение земельного участка, предусмотренное пунктами 6 и 9 договора аренды от 13 апреля 2015 года.

Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что достигнутое между истцом и собственником земельного участка, являющимся таковым на момент заключения договора, соглашение о преимущественном праве СА "Уютная" на приобретение земельного участка не имеет правового значения, поскольку указанная возможность может устанавливаться только законом, который не предусматривает право истца-арендатора требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендованного имущества.

При этом, суд исходил из того, что договором аренды от 13 апреля 2015 года не регламентировано, в какой форме (устной или письменной) собственник-арендодатель должен был предложить арендатору приобрести земельный участок, обеспечив тем самым, возможность реализации последним преимущественного права выкупа, а ни истцом, ни ответчиками не представлено доказательств, бесспорного подтверждающих, что соответственно указанное право арендатора было нарушено либо соблюдено.

Отменяя решение районного суда и принимая новое решение об удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил того, что стороны договора аренды согласовали условие о наличии у истца преимущественного права покупки земельного участка в случае его продажи, а действиями ответчиков Лескиной Е.И. и Федоровой Г.В, как правопреемников арендодателя, были нарушены права истца по первоочередному выкупу земельного участка после отказа органа муниципального образования от права преимущественной покупки земельного участка, что нарушает пункт 9 договора аренды земельного участка от 13 апреля 2015 года.

Кассационный суд находит, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на неправильном толковании и применении норм материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Вместе с тем, особенности правового режима долевой собственности, установленные статьей 250 Гражданского кодекса РФ, на арендные правоотношения не распространяются, в связи с чем доводы истца о наличии у него права на приобретение земельного участка в преимущественном порядке в силу закона, правомерно были признаны районным судом основанными на ошибочном толковании норм материального права.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу положений пунктов 1 - 3 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с пунктами 1 - 2 статьи 260 Гражданского кодекса РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

При этом действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, предусматривающих право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на преимущественное право покупки арендуемого им земельного участка.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условие договора о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, не соответствует установленным законом положениям о правах собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Судом апелляционной инстанции также не было учтено, что согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

Поскольку между Лескиной Е.И, Федоровой Г.В и СА "Уютная" договоренности по отчуждению земельного участка не было достигнуто, договор аренды таких условий не содержит, с учетом приведенных выше положений статьи 421 Гражданского кодекса РФ о свободе договора и о недопустимости понуждения к заключению договора, оснований для перевода прав покупателя на истца по договору купли-продажи от 05 февраля 2019 года, заключенному с Масименко М.В, не имелось.

Кроме того, в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ следует учитывать, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Т.к. Максименко М.В. стороной договора аренды от 13 апреля 2015 года не являлся, принятое на себя арендодателем ограничение по распоряжению своим имуществом на него в любом случае не распространялось.

С учетом изложенного, поскольку дополнительного установления значимых для дела обстоятельств не требуется, суд кассационной инстанции в порядке п. 4 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ находит, что выводы судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда сделаны с существенным нарушением норм материального права, в связи с чем апелляционное определение от 12 февраля 2020 года подлежит отмене с оставлением в силе решения Пролетарского районного суда Ростовской области от 17 октября 2019 года.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 12 февраля 2020 года отменить, оставить в силе решение Пролетарского районного суда Ростовской области от 17 октября 2019 года.

Председательствующий: И.Э. Косарев

Судьи: Н.В. Бетрозова

В.В. Песоцкий