Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 27 ноября 2020 г. по делу N 66а-830/2020

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Морозковой Е.Е.

судей Вдовиченко С.В. и Семеновой И.А.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-153/2020 по административному исковому заявлению Павлюкова Сергея Петровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 июня 2020 года, которым административный иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Морозковой Е.Е, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Являясь собственником земельного участка с кадастровым номером N, Павлюков С.П. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости равном "данные изъяты" руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

Административный истец считал, что определённая в результате государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка, существенно превышает его рыночную стоимость, чем нарушены его права.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 июня 2020 года административный иск удовлетворен. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ "адрес", установлена в размере его рыночной стоимости равном "данные изъяты" руб. по состоянию на 1 января 2019 г. с даты обращения административного истца в суд - 21.05.2020 г.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее-Департамент) просит решение суда отменить, и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административного иска отказать в полном объеме, указав, что суд не учел возражения на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, нарушив правила оценки доказательств, установленные ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ).

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме, против рассмотрения дела без их участия не возражали.

Административным истцом Павлюковым С.П. представлены возражения относительно апелляционной жалобы в письменной форме.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Установлено, что административному истцу принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу относительно ориентира: Ямало-Ненецкий автономный округ N, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: обеспечение научной деятельности (далее-объект недвижимости, земельный участок).

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 01.11.2019 N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" и составила "данные изъяты" руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

Согласно отчету об оценке N N от 25.04.2020 г. (далее-Отчет об оценке), составленному ООО "ЭКСПЕРТНО-ОЦЕНОЧНАЯ ПАЛАТА" и, представленному в суд административным истцом, рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2019 года в "данные изъяты" руб.

Оценщиками дано описание местоположения объекта оценки и его текущего использования, дана оценка потенциалу развития региона и рискам инвестирования, приведены характеристики объекта оценки, произведен визуальный осмотр. Оценщиками указано, что наиболее эффективным использованием земельного участка является фактическое использование, соответствующее разрешенному - эксплуатация объектов недвижимого имущества. Проведен анализ рынка земельных участков, на основании чего сделан вывод о его слабой развитости.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определена сравнительным подходом в рамках которого применен метод сравнения продаж. Отбор методики исследования мотивирован. В качестве объектов-аналогов использованы 3 земельных участка промышленного назначения, расположенные в г.Ноябрьск, применены корректировки на торг (11.9%), на дату предложения, на удаленность от города, на инженерно-геологические условия (-27%), на площадь. Определены суммарные корректировки и полученным результатам применительно к каждому аналогу присвоен соответствующий вес.

В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объекта оценки установлена оценщиком в размере "данные изъяты" руб. Итоговая рыночная стоимость земельного участка в рамках согласования результатов (с учетом округления) составила "данные изъяты" руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Установив, что Павлюков С.П. обладает правом на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, признав надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости, Отчет об оценке, суд удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенным Отчетом об оценке. Суд отклонил возражения Департамента на Отчет об оценке, указав, что доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, не представлено.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом, в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось (статья 56 ГПК РФ, статья 62 КАС РФ) (пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Согласно ч.1 ст. 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Определением судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 23 сентября 2020 г. по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено экспертному учреждению ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга". Основаниями для назначения судебной экспертизы явились противоречивые выводы относительно разрешенного использования, применение скидки на активный рынок при наличии вывода о неактивности рынка, невозможность идентифицировать объекты-аналоги.

Заключением судебной экспертизы N N от 22.10.2020 (далее-судебная экспертиза, заключение эксперта), проведенной экспертом Ловковым А.Б, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере "данные изъяты" руб.

В судебной экспертизе эксперт, описав методику оценки, пришел к выводу о проведении оценки с применением сравнительного подхода, (метод сравнения продаж), обосновал отказ от применения доходного и затратного подходов. С учетом ретроспективной даты осмотр объекта недвижимости не проводился, оценка проведена на основании информации, содержащейся в материалах дела. Исследовав объект оценки, эксперт указал о том, что земельный участок имеет хорошее местоположение с точки зрения транспортной доступности, является среднеликвидным. Экспертом произведен анализ рынка объекта оценки и приведены соответствующие ценообразующие факторы. Среднерыночная стоимость 1 кв.м земельных участков на территории г.Ноябрьска на дату оценки определена экспертом в интервале 1500 - 1987 руб.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом экспертом отобрано 3 аналога, приведены их характеристики. При применении метода сравнительных продаж для определения рыночной стоимости объекта экспертом был использован вариант с использованием корректировок по сравнимым продажам.

Мотивированная корректировка проведена по следующим ценообразующим факторам: вид разрешенного использования, площадь, обеспечение коммуникациями.

Скидка на торг для оцениваемого земельного участка принята на уровне 9, 9%.

Экспертом определено, что итоговый коэффициент вариации равен 21, 58%, что ниже предельного максимального значения коэффициента вариации-33%.

В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объекта оценки определена в "данные изъяты" руб.

Так как рыночная стоимость объекта оценки рассчитана в рамках одного подхода- сравнительного подхода, то названная стоимость и установлена итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, которая составляет "данные изъяты" руб. по состоянию на 01 января 2019 г.

На экспертное заключение административным истцом Павлюковым С.П. представлены возражения от 12.11.2020 г, в которых указано на нарушение экспертом законодательства Российской Федерации в сфере оценочной деятельности, в частности на то, что экспертом в качестве объектов-аналогов использованы земельные участки под индивидуальную жилищную застройку, корректировка произведена ненадлежащим образом; экспертом использованы земельные участки, имеющие стоимость выше среднерыночной; не учтен факт подтопляемости объекта оценки; информация об обеспеченности объектов-аналогов коммуникациями не подтверждаема; при описании объекта оценки указана кадастровая стоимость, установленная после даты оценки; приведена информация о кадастровой стоимости соседних земельных участках.

В письменных пояснениях от 16.11.2020 г. эксперт Ловков А.Б. пояснил, что между рыночной стоимостью и средней ценой имеется существенное различие. Повышающая корректировка для аналогов с разрешенным видом разрешенного использования под ИЖС применена на основании рекомендаций, содержащихся в Справочнике оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Части 1 и 2 под редакцией Лейфера Л.А.

Так как количество предложений земельных участков в г.Ноябрьске по состоянию на 01.01.2019 г. ограничено, а исследуемый земельный участок имеет для региона достаточно редкие характеристики (по площади, по назначению и т.д.), то экспертом использованы доступные аналоги с применением соответствующих корректировок, что соответствует пункту 22 ФСО N7.

Доказательств затопляемости земельного участка или нахождения его на заболоченных почвах в материалах дела не имеется.

На момент составления заключения информация о продавцах участков-аналогов была доступна. Кроме этого, в текстах объявлений нет информации о наличии коммуникаций, что косвенно указывает на их отсутствие, так как наличие коммуникаций является фактором, повышающим цену земельного участка.

На стр. 6 Заключения эксперта указана кадастровая стоимость участка, актуальная на дату проведения исследования; данная информация имеет справочный характер и на итоги определения рыночной стоимости не влияет.

В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с со ст.82 КАС РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Судебная коллегия по административным делам, исследовав судебную экспертизу, сопоставив ее содержание с материалами дела, приходит к выводу о ее соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о том, что она отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.ст.82, 84 КАС РФ и Федеральным законом N237-ФЗ, судебная коллегия признает судебную экспертизу надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. в размере "данные изъяты" руб.

Учитывая, что доказательств, опровергающих указанную выше величину рыночной стоимости земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере не представлено, то судебная коллегия не усматривает правовых оснований не согласиться с выводами эксперта Ловкова А.Б. и приходит к выводу о признании административного искового заявления Павлюкова С.П. обоснованным, подлежащим удовлетворению и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной заключением судебной экспертизы N N от 22.10.2020 г.

В соответствии со ст.249 КАС РФ, разъяснениями, содержащимися в пункте 25(абзац третий) постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд правильно отметил в мотивировочной части решения, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 21 мая 2020 г, что надлежит указать также и в резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст.177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 июня 2020 г. изменить, административный иск Павлюкова Сергея Петровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: Россия, Ямало-ненецкий автономный округ, "адрес", категория земель -земли населенных пунктов, разрешенное использование- обеспечение научной деятельности, в размере его рыночной стоимости, равном "данные изъяты" "данные изъяты" рубля по состоянию на 01 января 2019 г, на период до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления Павлюкова С.П. о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 мая 2020 г.

Настоящее апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке через суд, принявший решение по первой инстанции, в течение шести месяцев с даты вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи