Решение Московского городского суда от 19 ноября 2020 г. по делу N 3а-1944/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи фио, при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1944/2020 по административному исковому заявлению наименование организации к Департаменту городского имущества адрес, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

наименование организации обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на дата кадастровой стоимости в размере рыночной нежилых зданий:

общей площадью 34 474, 4 кв.м с кадастровым номером 77:07:0014002:1812, расположенного по адресу: адрес ул, дом 47 А, строение 1, в размере сумма;

общей площадью 691, 8 кв.м с кадастровым номером 77:07:0014002:1056, расположенного по адресу: адрес ул, дом 47 А, строение 2, в размере сумма

В обосновании заявленных требований ссылается на то, что является собственником указанных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки значительно превышает рыночную стоимость, в связи с чем, административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждении которой представляет отчеты об оценке NО-62/1, NО-62/2, подготовленные наименование организации.

В судебное заседание от представителя административного истца поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствии, а также ранее было подано уточненное исковое заявление на основании выводов судебной оценочной экспертизы, проведенной наименование организации.

Представитель Департамента городского имущества адрес возражений относительно выводов повторной судебной оценочной экспертизы не представил.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, доказательств, свидетельствующих об уважительности причин неявки, не представили, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела по существу, не заявили.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на дата года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Исходя из того, что административный истец является собственником нежилых зданий и плательщиком налога на имущество, суд считает, что последний вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости в рыночном размере на дату, по состоянию на которую утверждена кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Судом установлено, что административный истец является собственником нежилых зданий:

общей площадью 691, 8 кв.м с кадастровым номером 77:07:0014002:1056, расположенного по адресу: адрес ул, дом 47 А, строение 2.

Распоряжением Департамента городского имущества адрес от дата N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в адрес по состоянию на дата" утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на дата.

В отношении указанных нежилых зданий утверждена кадастровая стоимость по состоянию на дата в размере сумма и сумма соответственно.

Заявляя требование об определении кадастровой стоимости, административный истец представил в суд отчеты об оценке NО-62/1, NО-62/2, подготовленные наименование организации, в соответствии с которыми рыночная стоимость нежилых зданий определена:

С учетом того, что представителем административного ответчика представлены замечания на указанные отчеты об оценке, по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а в случае несоответствия вопрос о рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости по состоянию на дата, проведение которой поручено наименование организации.

Согласно выводов судебной оценочной экспертизы отчеты об оценке NО-62/1, NО-62/2, подготовленные наименование организации", не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость нежилых зданий определена:

Принимая во внимание наличие замечаний на экспертное заключение наименование организации, обоснованность которых подтверждена в ходе рассмотрения дела, судом по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено наименование организации.

Согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы по состоянию на дата рыночная стоимость нежилых зданий определена:

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения судебных оценочных экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд считает, что заключение судебной оценочной экспертизы наименование организации в части ответа на вопрос о соответствии представленного отчета об оценке и повторная экспертиза наименование организации соответствуют требованиям Федерального закона от дата N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечают требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение повторной судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Выводы экспертов в указанной выше части не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; в повторной экспертизе расчет рыночной стоимости нежилых зданий полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода обоснован.

В ходе проведения повторной экспертизы по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Москвы, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

По мнению суда, эксперт фио провела полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявила предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применила все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Суд считает, что в основу решения должно быть положено заключение повторной экспертизы, и не усматривает обстоятельств, позволяющих усомниться в обоснованности вывода эксперта о целесообразности использования выбранных им подходов и методов при проведении экспертизы, при том, что доказательств, объективно подтверждающих неправомерность и необоснованность их использования, сторонами не представлено.

Стоимость в рамках повторной экспертизы для объекта с кадастровым номером 77:01:0014002:1056 выше результата первичной экспертизы на 15%, что является "допустимым" расхождением и объясняется разным набором использованных экспертами аналогов цены которых имеют "естественный" рыночный разброс, как в рамках сравнительного, так и в рамках доходного подходов.

Стоимость в рамках повторной экспертизы для объекта с кадастровым номером 77:01:0014002:1812 выше результата первичной экспертизы в 1, 6 раза, что является существенным расхождением. Расхождения в оценках вызваны тем, что эксперт наименование организации в рамках сравнительного подход в качестве объектов - аналогов выбрал административные здания "советской" эпохи постройки, не подвергавшиеся реконструкции или капитальному ремонту и относящиеся к классу качества "С". Диапазон цен аналогов от 38 до сумма/кв. м, т.е. это самый нижний ценовой сегмент для административных зданий низкого качества и в плохом физическом состоянии. Объект исследования - реконструированное в дата здание бизнес-центра, соответствующее классу качества "В". При этом, корректировок на класс качества экспертом не внесено. Аналогичное нарушение допущено и в отношении состояния зданий - аналогов и их внутренней отделки. Объект исследования как внешне, так и внутренне имеет лучшее физическое состояние, но эксперт не вносит повышающих корректировок к ценам аналогов. В рамках доходного подхода, при расчете ставки аренды для объекта исследования была получена ставка аренды в размере сумма/кв. м в год для всего здания в целом, вне зависимости от этажа расположения. Это ниже реальных ставок аренды в исследуемом бизнес-центре, поскольку по данным объявлений ставки аренды составляли, в основном, от 8 000 до сумма/кв. адрес образом, потенциальный валовый доход от объекта исследования получился ниже на 25% - 30%. Кроме того, коэффициент арендопригодной площади был принят экспертом наименование организации по справочнику фио в размере 75% от общей площади здания, что существенно выше показателя для недавно реконструированных офисных зданий с "открытой" планировкой этажа (как правило, арендопригодная площадь составляет 85% - 90% от общей площади здания).

Аналогичное нарушение допущено при выборе ставки капитализации, которая принята по Справочнику оценщика под редакцией фио в размере 11, 6%, без проверки этого значения на соответствие данным московских аналитиков, согласно которым она составляет в среднем 10, 5%. Вышеназванные нарушения при проведении экспертизы наименование организации привели к существенному занижению стоимости объекта с кадастровым номером 77:01:0014002:1812, как в рамках сравнительного, так и в рамках доходного подхода

В заключениях приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключения судебных экспертиз подготовлены экспертами, имеющими соответствующее образование, и предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения повторной судебной экспертизы сторонами не опровергнута, достоверных доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность этого заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость нежилых зданий, указанных выше, на основании выводов повторной судебной оценочной экспертизы при этом руководствуется е разъяснениями, изложенными в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", из содержания которых следует, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении.

В соответствии с положениями статьи 17 Федерального закона от дата N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой подачи заявления является дата обращения в суд с административным иском - дата.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить по состоянию на дата на период с дата и до утверждения новой кадастровой стоимости кадастровую стоимость соответствующую рыночной нежилых зданий:

Датой обращения наименование организации с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости является дата.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости нежилых зданий.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Московского городского суда фио

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Открыть документ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.