Апелляционное определение СК по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 17 ноября 2020 г. по делу N 33а-22098/2020

Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Стаховой Т.М.

судей

Есениной Т.В, Шеломановой Л.В.

при секретаре

Шибановой С.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 17 ноября 2020 года апелляционную жалобу представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 июля 2020 года по административному делу N 2а-1644/2020 по административному иску Веприк О. М. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании незаконными решение от 23 декабря 2019 года о приостановлении государственной регистрации и от 23 марта 2020 года об отказе в государственной регистрации права залога в отношении объекта недвижимости.

Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М, объяснения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - Галь Д.Н, административного истца - Веприк О.М, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Веприк О.М. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) о приостановлении государственной регистрации права залога в отношении 15/99 долей, принадлежащих Жестянникову С.П. в праве общей долевой собственности на квартиру "адрес", оформленное уведомлением от "дата" N... (Л.д.7-9); признать незаконным решение Управление Росреестра по Санкт-Петербургу об отказе в государственной регистрации права залога в отношении 15/99 долей, принадлежащих Жестянникову С.П. в праве общей долевой собственности на квартиру "адрес", оформленное уведомлением от 23 марта 2020 N 78/051/072/2019-493 (Л.д.72).

В качестве способа восстановления нарушенных прав просил суд обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию права залога в пользу Веприк О.М. в отношении 15/99 долей, принадлежащих Жестянникову С.П. в праве общей долевой собственности на квартиру "адрес".

Свои требования административный истец мотивировал тем, что отказ в государственной регистрации права залога основан на неправильном толковании ответчиком содержания предварительного договора от 16 декабря 2019 года, заключенного между Веприк О.М. и Жестянниковым С.П, неверном применении п.1 ст.429 ГК РФ и ст.48 Федерального закона от 25 июня 2002 года N73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 июля 2020 года административный иск удовлетворен. Суд признал незаконными решения Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 23 декабря 2019 года о приостановлении государственной регистрации и от 23 марта 2020 года об отказе в государственной регистрации обременения. Обязал Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу рассмотреть повторно поданное Веприк О.М, Жестянниковым С.П. заявление от 17 декабря 2019 года.

В апелляционной жалобе представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу просит решение отменить, принять по делу новое решение, отказа в удовлетворении требований в полном объеме.

В суде апелляционной инстанции представитель административного ответчика настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, Веприк О.М. - возражал, ссылаясь на обоснованность решения суда.

Заинтересованное лицо Жестянников С.П. о времени судебного разбирательств извещен, в суд не явился, доказательств уважительности причин неявки и (или) ходатайство об отложении судебного разбирательства не представил.

В соответствии с ч. 6 ст. 226, ч.1 ст. 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что 16 декабря 2019 года между Жестянниковым С.П. и Веприк О.М. заключен предварительный договор, удостоверенный нотариусом Санкт-Петербурга Гариным И.В.

Согласно предварительного договора стороны обязуются в будущем в порядке и сроки, предусмотренные предварительным договором заключить договоры купли-продажи 15/99 долей и 84/99 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", в отношении которой 03 ноября 2006 года зарегистрировано ограничение прав и обременения объекта недвижимости: объект культурного наследия, обязательства по содержанию и сохранению объекта (номер государственной регистрации N... (Л.д.19-21).

Из пунктов 3-5 предварительного договора следует, что на момент заключения предварительного договора продавцу Жестянникову С.П. принадлежит на праве общей долевой собственности 15/99 долей в указанной квартире, 84/99 доли в праве общей долевой собственности принадлежат Санкт-Петербургу. Жестянников С.П. обязуется заключить с Санкт-Петербургом договор купли-продажи 84/99 долей в праве общей долевой собственности на квартиру в течение 7 рабочих дней с момента принятия Санкт-Петербургом соответствующего положительного решения (Л.д.28-30). При этом пунктом 13 предварительного договора определено, что покупатель (Веприк О.М.) обязуется произвести за продавца (Жестянникова С.П.) оплату по договору купли-продажи 84/99 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, который будет заключен между Жестянниковым С.П. и Санкт-Петербургом (л.д.29).

В пунктах 7 и 8 предварительного договора указано, что цена 15/99 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, подлежащая уплате покупателем (Веприк О.М.) продавцу (Жестянникову С.П.) определена сторона в размере "... " рублей. В счет будущих платежей по основному договору купли-продажи 15/99 долей покупатель (Веприк О.М.) до подписания настоящего договора вне помещения нотариальной конторы выплатил продавцу (Жестянникову С.П.) "... " рублей (Л.д.28).

В соответствии с пунктом 18 предварительного договора, в случае расторжения договора продавец (Жестянников С.П.) обязуется вернуть все полученное от покупателя (Веприк О.М.) по настоящему договору в течение 30 дней с момента его расторжения, в обеспечение чего продавец (Жестянников С.П.) передает в залог (ипотеку) покупателю (Веприк О.М.) 15/99 долей в общей собственности на квартиру, которые стороны оценивают в "... " рублей (Л.д.29).

17 декабря 2019 года Веприк О.М, действуя в своих интересах, и на основании доверенности, выданной Жестянниковым С.П. 09 августа 2019 года, обратился с заявлением в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о регистрации ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости в пользу Веприк О.М. (Л.д.24-26).

Оспариваемым уведомлением от 23 декабря 2019 года N 78/051/072/2019-493 Управление Росреестра по Санкт-Петербургу известило Веприк О.М. о приостановлении государственной регистрации ограничений в отношении объекта недвижимости указав, что в предварительном договоре от 16 декабря 2019 года Жестянников С.П. незаконно распорядился 84/99 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, принадлежащими Санкт-Петербургу, что противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации. В нарушение статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" правоустанавливающий документ о возникновении ограничения на объект недвижимости не представлен. Предварительный договор не соответствует требованиям ст.429 ГК РФ и ст.48 Федерального закона от 25 июня 2002 года N73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", т.к. договор не содержит в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

В связи с неустранением перечисленных нарушений, уведомлением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 23 марта 2020 года N 78/051/072/2019-493 Веприк О.М. извещен об отказе в государственной регистрации ограничения в отношении объекта недвижимости.Разрешая возникший спор и признавая перечисленные уведомления Управления Росреестра Санкт-Петербурга незаконными, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами заключен предварительный договор, который в отсутствие основного договора купли-продажи не влечет переход права собственности на объект недвижимости, в отношении которого зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости: объект культурного наследия, обязательства по содержанию и сохранению объекта, следовательно, требования ст. 48 Федерального закона от 25 июня 2002 года N73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" к предварительному договору от 16 декабря 2019 года не применимы.

Учитывая, что Веприк О.М. просил зарегистрировать ограничения в отношении 15/99 долей, принадлежащих на праве общей долевой собственности Жестянникову С.П, что не затрагивает права Санкт-Петербурга на распоряжение оставшимися 84/99 долями данной квартиры, то нарушений норм гражданского законодательства Российской Федерации, суд не усмотрел.

Выводы суда нельзя признать правильными.

Согласно ст. 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

При этом предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В силу пунктов 1 и 4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 5 ст. 48 Федерального закона от 25 июня 2002 года N73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" определено, что распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона.

В случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной (п. 7 ст. 48 приведенного Федерального закона).

Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.

Согласно п.10 ст.48 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

Из содержания вышеперечисленных правовых норм в их взаимосвязи следует, что цель предварительного договора состоит в заключении того или иного договора в будущем (например, договора купли-продажи недвижимости) на определенных в нем условиях, что является способом защиты интересов сторон сделки. В связи с этим, предварительный договор должен содержать условия договора, подлежащего заключению в будущем, в том числе, условия, обязательные для основного договора в силу прямого указания закона или иного правового акта.

Следовательно, предварительный договор, предметом которого является объект культурного наследия, включенный в реестр, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании договора, заключенного в будущем, возникает право (собственности, владения, пользования) в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

При этом сама обязанность нового владельца объекта культурного наследия по выполнению такого охранного обязательства возникает с момента перехода к нему права владения указанным объектом (п. 13 ст. 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации").

С учетом изложенного, доводы Управления Росреестра по Санкт-Петербургу о несоответствии предварительного договора, заключенного 16 декабря 2019 года между Жестянниковым С.П. и Веприк О.М, требованиям действующего законодательства следует признать обоснованными, а выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований соблюдения требований ст. 48 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации") при заключении указанного предварительного договора - ошибочными.

Поскольку неправильное применение норм материального права повлекло неверное разрешение спора, то решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 июля 2020 года подлежит отмене (п.4 ч.2 ст.310 КАС Российской Федерации).

В соответствии с п.7 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Статьей 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" определено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Руководствуясь приведенными нормами Федерального закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Управление Росреестра по Санкт-Петербургу обоснованно и законно приняло решение о приостановлении государственной регистрации ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости в пользу Веприк О.М, а затем об отказе в государственной регистрации.

На основании изложенного, руководствуясь п.2 ст.309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 июля 2020 года отменить.

В удовлетворении административного иска отказать.

Кассационная жалоба (представление) может быть подана в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи: