Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 ноября 2020 г. по делу N 33-414536/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего фио, судей фио, фио, при помощнике судьи фио, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

гражданское дело по апелляционным жалобам ответчика фио, представителя ответчика наименование организации по доверенности фио на решение Черемушкинского районного суда адрес дата, которым постановлено:

Расторгнуть договор аренды жилого помещения N 24/К-2019, заключенный дата между фио и фио с одной стороны и наименование организации с другой стороны.

установила:

Истец фио обратился в суд с иском к ответчикам фио, наименование организации, в котором просит расторгнуть договор аренды жилого помещения N24/К-2019, заключенный между фио, фио и наименование организации.

Исковые требования мотивированы тем, что дата между ним, фио и наименование организации заключен договор аренды жилого помещения N24/к-2019, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование для проживания жилое помещение - 2-комнатную квартиру площадью 60 кв.м по адресу: адрес, сроком на 11 месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи жилого помещения. По истечении срока аренды договор автоматически возобновляется на тех же условиях и на аналогичный срок 5 раз без подписания сторонами дополнительного соглашения. В соответствии с п.5.1 договор предусматривает возможность его досрочного расторжения при невозможности одной из сторон сдавать или снимать жилое помещение, в силу вступивших каких-либо личных обстоятельств, по обоюдному соглашению арендодателя и арендатора, при соблюдении сторонами обязательств по договору, с обязательным уведомлением о расторжении не позднее, чем за 30 календарных дней. Истец и ответчик фио состояли в браке, дата брак прекращен на основании вступившего в законную силу решения Бабушкинского районного суда адрес по иску фио к фио о расторжении брака, взыскании алиментов, разделе имущества супругов. Поскольку указанная квартира сдавалась супругами в аренду, он был вынужден проживать в арендованном жилом помещении. Однако, после раздела имущества супругов и взыскании алиментов его (фио) уровень доходов снизился, нести расходы, связанные с арендой иного жилья, для него стало затруднительно. В этой связи он в установленный договором 30-дневный срок уведомил арендатора о расторжении договора. Вместе с тем, наименование организации ответило отказом.

Кроме того, возникли дополнительные основания для расторжения договора аренды жилого помещения N24/К-2019 ввиду того, что арендатор чинит препятствия к проведению периодического осмотра жилого помещения на предмет соблюдения арендатором условий пользования жилым помещением (ст.2.1.1), арендатор в нарушение ст.3.1.3 произвел неотделимые ухудшения жилого помещения. На основании п.5.2 договора он, фио, уведомил ответчика о досрочном расторжении договора аренды в связи с нарушением п.п. 2.1.1, 3.1.3 договора и потребовал освободить принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение. В соответствии с п. 1.5 договор аренды истекает через 11 месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи жилого помещения, то есть дата. Ответчик уведомлен о расторжении договора аренды с дата. Ссылаясь на указанные выше обстоятельства, истец просит расторгнуть договор аренды.

Представитель истца фио по доверенности фио исковые требования поддержала.

Ответчик фио в суде возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что со стороны арендатора нарушений условий договора не было.

Представитель ответчика наименование организации по доверенности фио в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, указала, что от истца не поступало уведомлений о предоставлении доступа в жилое помещение, полагала, что договор может быть расторгнут только по соглашению сторон.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционных жалоб просят ответчик фио и представитель ответчика наименование организации по доверенности фио, полагая, что со стороны арендатора нарушений договора не было, кроме того, судом сделан неверный вывод о возможности применения п.5.1 договора аренды, предусматривающего возможность досрочного расторжения договора при невозможности одной из сторон сдавать или снимать жилое помещение, в силу вступивших каких-либо личных обстоятельств, по обоюдному соглашению арендодателя и арендатора, при соблюдении сторонами обязательств по договору, с обязательным уведомлением о расторжении не позднее, чем за 30 дней. По мнению ответчиков, п.5.1 договора подлежит применению только при наличии обоюдного соглашения арендатора и арендодателя, а при отсутствии обоюдного соглашения сторон, одностороннее расторжение договора возможно только при наличии правовых оснований для расторжения договора аренды в силу ст.451 ГК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик фио с участием представителя по доверенности фио доводы своей апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить, принять новое решение об отказе в иске.

Представитель ответчика наименование организации по доверенности фио в суде апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала, полагала, что решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Представитель истца фио по доверенности адвокат фио в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражала против доводов апелляционных жалоб, полагала решение суда законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, поскольку оно постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями действующего законодательства.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Абзацем вторым статьи 619 Кодекса предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании ст. 621 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Судом установлено и следует из материалов, что дата между фио и фио (арендодатель) и наименование организации (арендатор) заключен договор аренды жилого помещения N24/к-2019.

Предметом договора выступает жилое помещение - 2-комнатная квартира по адресу: адрес.

По условиям договора аренды (п.п.1.1, 1.5, 1.6) арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование для проживания жилое помещение по адресу: адрес. Срок аренды жилого помещения устанавливается на 11 месяцев с даты подписания сторонами акта прима-передачи жилого помещения. По истечении срока аренды договор автоматически возобновляется на тех же условиях и на аналогичный срок 5 раз подряд, без необходимости подписания сторонами дополнительного соглашения.

При этом суд исходил из того, что пункт 5.1.договора предусматривает возможность его досрочного расторжения при невозможности одной из сторон сдавать или снимать жилое помещение, в силу вступивших каких-либо личных обстоятельств, по обоюдному соглашению арендодателя и арендатора, при соблюдении сторонами обязательств по договору, с обязательным уведомлением о расторжении не позднее, чем за 30 дней.

Суд установил, что спорная квартира на основании договора купли-продажи от 27апреля дата принадлежит на праве общей долевой собственности фио. фио, фио и фио, в размере 1/4 доли каждый.

фио и фио состояли в браке с дата.

Вступившим в законную силу решением Бабушкинского районного суда адрес от дата расторгнут брак между фио и фио, произведен раздел совместно нажитого имущества, с фио в пользу фио взысканы алименты на содержание двух несовершеннолетних детей в размере 1/3 части всех видов заработка или иного дохода.

Из объяснений сторон и условий договора аренды следует, что фио и фио спорную квартиру сдавали в аренду, размер арендной платы составлял сумма.

В силу п.4.1 договора аренды, фио от суммы арендной платы за пользование жилым помещением предназначена сумма в размере сумма.

Истец, обращаясь в суд, указал, что ввиду отсутствия иного жилого помещения, он вынужден проживать в ином арендованном для этих целей жилом помещении и нести расходы по аренде; в связи с ухудшением материального положения не имеет возможности нести расходы по аренде жилья, нуждается в спорной квартире для целей проживания.

дата фио направил в адрес ответчика наименование организации уведомление о досрочном расторжении договора аренды жилого помещения и освобождении квартиры в срок до дата.

наименование организации дата ответило отказом, ссылаясь на то, что со стороны арендатора не допущено нарушений условий договора аренды, кроме того, уведомление о расторжении договора поступило только от одного арендатора.

дата истец повторно направил в адрес арендатора уведомление о досрочном расторжении договора аренды. Которое ответчиком было получено, но оставлено без удовлетворения.

Оценив собранные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, проанализировав условия рассматриваемого договора аренды, руководствуясь приведенными выше нормами, принимая во внимание п.5.1 договора, суд пришел к выводу, что в данном случае имеются основания для расторжения договора аренды. При этом суд исходил из того, что потребность в использовании фио переданного в аренду жилого помещения обусловлена изменением обстоятельств, связанных с расторжением брака, выплатой алиментов в пользу фио на содержание двух детей, исполнением долговых обязательств и исполнением решения суда о разделе имущества, о чем арендодатель уведомлял арендатора в установленный в договоре срок (за 30 дней). Следовательно, истец (арендодатель) вправе был потребовать досрочного расторжения договора аренды.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они является законными и обоснованными и не противоречит нормам действующего законодательства.

В силу п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Положения ст. 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. То есть стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Согласно пункту 5.1 договора, досрочное расторжение может иметь место при невозможности одной из сторон сдавать или снимать жилое помещение, в силу вступивших каких-либо личных обстоятельств, по обоюдному соглашению арендодателя и арендатора, при соблюдении сторонами обязательств по договору, с обязательным уведомлением о расторжении не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней.

Невозможность одной из сторон сдавать жилое помещение, а также наступление каких-либо личных обстоятельств, не связано с нарушением сторонами договорных обязательств. Однако, наступление таких обстоятельств является условием для досрочного расторжения договора.

Таким образом, суд пришел к выводу, что договор аренды, в частности п.5.1, предусматривает возможность досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон при наступлении указанных в нем условий. Суд верно указал, что ввиду нуждаемости в жилом помещении истец фио, будучи одним из собственников спорной квартиры, вправе в одностороннем порядке отказаться от договора аренды. При этом истец в установленный договор срок уведомил арендатора о расторжении договора и освобождении квартиры.

Доводы апелляционных жалоб ответчиков о том, что п.5.1 договора аренды предусматривает возможность расторжения договора аренды исключительно по обоюдному соглашению сторон, основаны на неверном истолковании положений данного пункта договора. Кроме того, в силу п.1 ст.209 ГК РФ именно собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Таким образом, истец как один из сособственников квартиры и арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора ввиду наступления личных обстоятельств.

Довод апелляционной жалобы наименование организации о том, что в договоре аренды отсутствует право расторжения договора аренды отдельно каждого лица, выступающего на стороне арендодателя, несостоятелен, поскольку такое ограничение договором не предусмотрено. Кроме того, такое условие нарушает права фио как собственника жилого помещения, что в силу положений ст.304 ГК РФ недопустимо.

Утверждения ответчиков о том, что расторжение договора аренды жилого помещения повлечет нарушение прав несовершеннолетних детей, нельзя признать обоснованными, поскольку расторжением договора аренды права детей как собственников жилого помещения не нарушаются. Сведений о том, что истец каким-либо образом препятствует детям в проживании и пользовании спорным жилым ни одной из сторон по делу не представлено.

Доводы апелляционных жалоб об отсутствии у истца фио потребности в использовании переданного в аренду имущества, объективно ничем не подтверждены, а потому не опровергают выводы и не могут послужить основанием для отмены решения и принятия по делу решения об отказе в иске.

Иные доводы апелляционных жалоб в целом аналогичны правовой позиции ответчиков, изложенной в суде первой инстанции, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены постановленного судом решения.

Таким образом, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, поскольку суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, судом не допущено нарушения и (или) неправильного применения норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в связи с чем, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Черемушкинского районного суда адрес от дата - оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчика фио, представителя ответчика наименование организации по доверенности фио - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи