Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 ноября 2020 г. по делу N 33-416868/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи фио, судей фио, фио, при ведении протокола помощником фио, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе и дополнениям представителя истца фио по доверенности фио на решение Пресненского районного суда адрес от дата по гражданскому делу по иску фио к наименование организации, наименование организации, Управлению Росреестра по Москве о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований фио к наименование организации, наименование организации, Управлению Росреестра по Москве о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи - отказать,

УСТАНОВИЛА:

Истец фио обратился в суд с указанным иском к наименование организации, наименование организации, проси прекратить ипотеку на объект недвижимости, расположенный по адресу: адрес, Крутицкая набережная, дом 23, кв. 37; прекратить ипотеку на объект недвижимости, расположенный по адресу: адрес, Крутицкая набережная, дом 23, кв. 38; обязать Управление Росреестра по Москве произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости от дата N77-77-18/074/2010-539.

В обоснование иска истец указал, что дата между наименование организации с одной стороны и фио с другой стороны был заключен Предварительный Договор NКР/1-0052п купли-продажи квартиры (далее Договор N1) расположенной по адресу: адрес, Крутицкая набережная, дом 23, кв. 37, с кадастровым номером 77:05:0002001:7266. Также, дата между указанными сторонами был заключен Предварительный Договор NКР/1-0053п купли-продажи квартиры (далее Договор N2), расположенной по адресу: адрес, Крутицкая набережная, дом 23, кв. 38, с кадастровым номером 77:05:0002001:7267. Оплата за вышеуказанные квартиры была произведена в полном объеме. Однако, наименование организации не передало в собственность фио указанные квартиры и без ведома истца передало спорные жилые помещения в залог наименование организации. В этой связи фио обратился в Симоновский районный суд адрес с исковым заявлением к наименование организации о признании права собственности за фио на вышеуказанные квартиры. Симоновский районный суд адрес решением от дата признал за истцом право собственности на квартиры, расположенные по адресу: адрес, Крутицкая набережная, дом 23, кв. 37 и адрес, Крутицкая набережная, дом 23, кв. 38. Вместе с тем, ответчики отказываются снимать обременение с квартир и регистрационная запись об ипотеке не снята до настоящего времени, что подтверждается п. 4.1.1. выписки из ЕГРН от дата на квартиру расположенную по адресу адрес, Крутицкая набережная, дом 23, кв. 37, а также п. 4.1.1. выписки из ЕГРН от дата на квартиру расположенную по адресу адрес, Крутицкая набережная, дом 23, кв. 38.

Истец в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, обеспечил участие в судебном заседании своего представителя, который требования иска поддержал, полагал его подлежащим удовлетворению.

Представитель ответчика наименование организации в лице конкурсного управляющего наименование организации в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, по мотивам, изложенным в возражениях, приобщенных в материалы дела.

Представители ответчика наименование организации и третьего лица Управления Росреестра по Москве в суд не явились, о дате и месте рассмотрения также извещались надлежащим образом.

На основании положений ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся сторон.

Суд постановилуказанное решение, об отмене которого, как незаконного и необоснованного просит представитель истца по доводам апелляционной жалобы и дополнений.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от дата, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены обжалуемого решения не имеется, так как оно постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.

В судебном заседании установлено, что решением Симоновского районного суда адрес от дата по гражданскому делу N2-2164/19, вступившим в законную силу дата, исковые требования фио к ООО Производственно-коммерческая наименование организации о признании права собственности на жилое помещение удовлетворены. За фио признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, Крутицкая набережная, дом 23, кв. N37 и право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, Крутицкая набережная, дом 23, кв. N38.

Данным решением суда было установлено, что дата между наименование организации заключен Предварительный Договор NКР/1-0052п купли-продажи квартиры, со следующими характеристиками: площадь квартиры с учетом площади летних помещений без понижающего коэффициента - 85, 8 кв.м, в том числе общая площадь квартиры - 81, 4 кв.м, площадь летних помещений без понижающего коэффициента (кв.м.) - 4, 4 кв.м, количество комнат - 2, этаж - 8, номер квартиры - 37. Согласно п. 1.4. Договора покупатель вносит на расчетный счет Организации денежные средства в размере сумма. Вносимые Покупателем денежные средства засчитываются по Основному договору в счёт стоимости Квартиры. Согласно п.2.1. Договора, покупатель обязуется перечислить денежные средства Организации на счет, указанный в ст. 9 Договора, в следующем порядке: - сумма до дата включительно. Согласно п. 3.2.1. Договора организация обязана: Заключить с Покупателем основной договор на условиях, предусмотренных Договором не позднее трех месяцев с момента получения Организацией свидетельства о государственной регистрации права собственности на Квартиру.

Также между сторонами был заключен Предварительный Договор NКР/1-0053п купли-продажи квартиры, по адресу: адрес, Крутицкая наб, д.23, со следующими характеристиками: площадь квартиры с учетом площади летних помещений без понижающего коэффициента - 85, 8 кв.м, в том числе общая площадь квартиры - 58, 5кв.м, площадь летних помещений без понижающего коэффициента (кв.м.) - 4, 4 кв.м, количество комнат - 1, этаж - 8, номер квартиры - 38. Согласно п.1.4. Договора покупатель вносит на расчетный счет Организации денежные средства в размере сумма. Вносимые Покупателем денежные средства засчитываются по Основному договору в счёт стоимости Квартиры. Согласно п. 2.1. Договора покупатель обязуется перечислить денежные средства Организации на счет, указанный в ст. 9 Договора, в следующем порядке: сумма дата включительно. Согласно п. 3.2.1. Договора организация обязана: Заключить с Покупателем основной договор на условиях, предусмотренных Договором не позднее трех месяцев с момента получения Организацией свидетельства о государственной регистрации права собственности на Квартиру.

Все взаимные обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи квартиры полностью исполнены: истец выплатил стоимость квартир, что подтверждается квитанциями об оплате от дата, дата, дата и дата, а также приходными кассовыми ордерами N1420013275 от дата, N1420013236 от дата, N1420013274 от дата, N1420013284 от дата, и несет все расходы по ее содержанию, а ответчик передал ее истцу в полное владение и пользование.

Согласно предоставленным в материалы дела выпискам из ЕГРН, на спорные квартиры дата были зарегистрированы обременения - ипотека в пользу наименование организации (л.д.13-20).

Как указывает ответчик наименование организации, в настоящий момент спорные квартиры N 37, 38 являются предметом залога. Указанное обременение установлено в пользу наименование организации на основании Договора о залоге недвижимости (ипотека) N 236/2-1/ЗНИ-2010 от дата, а также дополнительных соглашений к нему.

Право залога было зарегистрировано Росреестром в пользу наименование организации в отношении спорных квартир дата (per. N 77-77-18-074-2010-539), что подтверждается выписками из ЕГРН, а также отметками Росреестра о государственной регистрации обременения в виде залога на Договоре залога и дополнительных соглашениях к нему.

Указанный Договор залога и дополнительные соглашения к нему были заключены между наименование организации (залогодержатель) и наименование организации (залогодатель) в целях обеспечения исполнения всех обязательств фио Джалал оглы по Договору о кредитной линии N 236-1/КЛФ-2010 от дата (далее - Кредитный договор).

Соглашением между ПАО М2М Прайвет Банк, наименование организации и фиоо. от дата произведён перевод долга по 3-м кредитным договорам, в т.ч. и по Договору о кредитной линии N 236-1/КЛФ-2010 от дата Все права и обязанности заемщика по 3-м кредитным договорам перешли к наименование организации.

В связи с образованием задолженности наименование организации перед ПАО М2М Прайвет Банк по кредитным договорам было подано исковое заявление в Арбитражный суд адрес.

Решением Арбитражного суда адрес от дата по делу N А40-122212/17-81-1168 с наименование организации в пользу наименование организации была взыскана задолженность по договорам в размере сумма Решение арбитражного суда вступило в законную силу дата.

Залогодателем - наименование организации, были переданы в залог спорные квартиры залогодержателю - наименование организации, по Договору о залоге недвижимости (ипотека) N 236/2-1/ЗНИ-2010 от дата На момент подписания указанного Договора залога наименование организации являлось собственником спорных квартир.

Решением Арбитражного суда адрес от дата по делу N А40- 251578/2016 наименование организации признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство. Функции конкурсного управляющего наименование организации.

Право собственности на спорные квартиры были зарегистрированы за наименование организации дата

Предварительные договора купли-продажи между наименование организации были заключены дата Все обязательства, предусмотренные предварительными договорами купли-продажи, фио были выполнены. Заключая предварительные договора купли-продажи квартиры наименование организации и фио достигли соглашения по всем существенным условиям договора, фактически их исполнили, что свидетельствует о сложившихся отношениях по купле-продаже имущества.

наименование организации было обязано заключить с фио основные договора купли-продажи квартиры в срок не позднее трех месяцев с момента получения наименование организации свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиры, т.е. не позднее дата, однако, этого не сделало.

Как усматривается из сведений из ЕГРН, до настоящего времени запись о прекращении ипотеки в отношении объектов недвижимого имущества по указанным выше адресам не погашена.

Согласно абз. 1 п. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 335 ГК РФ если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу п. 6 ст. 8.1 ГК РФ лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

На основании п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

О том, что залогодатель наименование организации заключил с фио два предварительных договора купли-продажи квартир от дата наименование организации стало известно лишь при рассмотрении настоящего гражданского дела. Иного сторонами в соответствии со ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что по смыслу абз. 2 п. 2 ст. 335 ГК РФ наименование организации является добросовестным залогодержателем, так как на момент передачи залогодателем (наименование организации) спорной квартиры в залог по договору от дата наименование организации, согласно сведениям, полученным из ЕГРН, являлось собственником спорных квартир. Информация о правах третьих лиц на указанную квартиру у наименование организации отсутствовала, залогодателем не сообщалась.

Банк, являясь действующим хозяйствующим субъектом, при заключении обеспечительного договора в виде залога, выполнил все необходимые действия, направленные на проверку принадлежности залогового имущества наименование организации, в том числе проверил правоустанавливающие документы, проверил сведения из ЕГРН на предмет наличия требований и притязаний третьих лиц на спорную квартиру.

Кроме того, истец фио также не сообщал о наличии у него прав на спорные квартиры в период с момента установления ипотеки в пользу наименование организации (дата) вплоть до предъявления им искового заявления в дата в Симоновский районный суд адрес.

Только спустя 9 лет после возникновения у него права требовать заключения основного договора купли-продажи на спорные квартиры, истец обратился в суд за защитой своего права.

Таким образом, наименование организации является залогодержателем, в связи с чем обременение в виде ипотеки па спорные квартиры должно сохраняться на основании абз.2 п. 1 ст. 335 ГК РФ.

Более того, суд указал, что договор залога спорных квартир, и дополнительные соглашения к нему, заключенные между наименование организации в дата, то есть спустя почти год после регистрации наименование организации" своего права собственности на спорные квартиры и возникновения у истца права требования заключения с ним основного договора купли-продажи спорных квартир, не были признаны недействительными в установленном законом порядке, следовательно, не может быть прекращен залог квартир, возникший на основании непризнанного недействительным договора и дополнительных соглашений к нему, даже если он нарушает права истца.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что исковые требования к фио к наименование организации, наименование организации о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи удовлетворению не подлежат.

Доводы представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для обращения с настоящим иском в суд, суд во внимание ни принял, поскольку истец не оспаривал зарегистрированное право и истцом, по мнению суда, срок исковой давности не пропущен.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в полном объеме, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных сторонами доказательствах, которые всесторонне и тщательно исследованы судом и которым судом в решении дана надлежащая правовая оценка.

Проверив доводы апелляционной жалобы и дополнений, судебная коллегия считает, что они не могут быть положены в основу отмены по существу правильного судебного постановления, так как сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом подробного исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, произведенной судом первой инстанции в полном соответствии с положениями статьи 67 ГПК РФ, тогда как оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пресненского районного суда адрес от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнения представителя истца фио по доверенности фио - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: