Решение Московского городского суда от 23 ноября 2020 г. по делу N 3а-1527/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А, при секретаре Волковой А.В, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО "Институт МосводоканалНИИпроект" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельных участков, УСТАНОВИЛ:

АО "Институт МосводоканалНИИпроект" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *1 и земельных участков с кадастровыми номерами *2, *3, *4.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилого здания и земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "КорпоратФинанс", по состоянию на 1 января 2018 года в размере 105 576 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1, в размере 72 976 326 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *2, в размере 153 482 688 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *3, в размере 78 435 800 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *4.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером *1, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 210 453 199 рублей 61 копейки, и арендатором земельных участков с кадастровыми номерами *2, *3, *4, кадастровая стоимость которых по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 93 755 347 рублей 20 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *2, в размере 190 859 498 рублей 88 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *3, в размере 160 235 773 рублей 92 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *4.

Поскольку общество является собственником нежилого здания, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку её размер исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Представитель АО "Институт МосводоканалНИИпроект" Рожкова Л.Д. в судебном заседании заявленные требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Гурова Е.В. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, возражала относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером *1, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 210 453 199 рублей 61 копейки, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (т. 1, л.д. 9-12), выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 22).

Административный истец также является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами *2, *3, *4, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости (т. 1, л.д. 13-21). По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 93 755 347 рублей 20 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *2, в размере 190 859 498 рублей 88 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *3, в размере 160 235 773 рублей 92 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *4, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 23-25).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного здания уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивает арендную плату за земельные участки, расчет которой производится в процентах от их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности АО "Институт МосводоканалНИИпроект" как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельных участков, административный истец 21 октября 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

АО "Институт МосводоканалНИИпроект" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, земельных участков представило в суд отчеты, подготовленные по заданию заявителя ООО "КорпоратФинанс", в которых по состоянию на 1 января 2018 года определена рыночная стоимость в размере 105 576 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1, в размере 72 976 326 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *2, в размере 153 482 688 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *3, в размере 78 435 800 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *4.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленных в материалы дела отчетов судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "НОК "ПРОФИТ ЛАЙН" - *.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчеты об оценке рыночной стоимости нежилого здания и земельных участков, представленные административным истцом, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *2 по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 76 408 006 рублей, земельного участка с кадастровым номером *3 - в размере 136 608 081 рубля, земельного участка с кадастровым номером *4 - в размере 135 192 199 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *1 - в размере 120 430 880 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленные заявителем отчеты об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов, подготовленных ООО "КорпоратФинанс", и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ними вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания и земельных участков в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "КорпоратФинанс", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости нежилого здания и земельных участков, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения административного ответчика экспертом ООО "НОК "ПРОФИТ ЛАЙН" * представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Так эксперт пояснил, что провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения сопоставимые с объектами исследования по ряду цеоннобразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговая рыночная стоимость объектов, вопреки доводам административного ответчика, находится в пределах диапазона рыночных цен.

Эксперт указал, что исследуемое здание и объекты-аналоги относятся к классу "С", поэтому применение корректировки по указанному параметру не требуется.

Экспертом приведено подробное обоснование методики расчета, применяемой в рамках используемых им методов. Указанная методика предполагает расчет стоимости объекта исходя не из общей, а из арендопригодной площади оцениваемого объекта, в которую не входят технические и вспомогательные помещения

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы, в том числе довод о необоснованности применения корректировки на красную линию. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилого здания и земельных участков в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя Департамента городского имущества г. Москвы о том, что АО "Институт МосводоканалНИИпроект" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *1 и земельных участков с кадастровыми номерами *2, *3, *4 должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 21 октября 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0002005:1085, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 120 430 880 рублей, земельного участка с кадастровым номером *2 - в размере 76 408 006 рублей, земельного участка с кадастровым номером *3 - а размере 136 608 081 рубля, земельного участка с кадастровым номером *4 - в размере 135 192 199 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 октября 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда В.А. Полыга