Решение Московского городского суда от 07 декабря 2020 г. по делу N 3а-3697/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при помощнике Давтян М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-3697/2020 по административному исковому заявлению ООО "ТПК Аверс 3", Якубова Я.Х, Бенягуева Н.Б, Садыкова Ш.И, Самойлова Л.Т, Азаряева Г.Я, Мушаилова И.М. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

УСТАНОВИЛ:

Административные истцы обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами 77* и земельных участков с кадастровыми номерами * и установлении данной стоимости в размере рыночной. Свои требования истцы мотивировали тем, что являются собственниками нежилых помещений и арендаторами земельных участков, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов их рыночной стоимости нарушает права административных истцов, как плательщиков налога и арендных платежей, размер которых исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель Департамента городского имущества г. Москвы по доверенности Ладугина Е.Д. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, возражала относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Административные истцы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав в открытом судебном заседании объяснения представителя Департамента городского имущества г.Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу ООО "ТПК Аверс 3" на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером *, кроме того на праве долевой собственности Якубову Я.Х, Садыкову Ш.И, Мушаилову И.М, Самойлову Л.Т. Азаряеву Г.Я, Бенягуеву Н.Б. принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером *.

Кроме того в аренде ООО "ТПК Аверс 3" находятся земельные участки с кадастровыми номерами *.

В отношении указанных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2018 год определена кадастровая стоимость (л.д. 115-117 Т.2).

Административный истец ООО "ТПК Аверс 3" в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных помещений уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе помещения, строения, сооружения, здания), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно ст. 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Законом города Москвы от 19 ноября 2014 года N51 "О налоге на имущество физических лиц" на территории города Москвы установлены ставки налога на имущество физических лиц в отношении недвижимого имущества, которые определяются исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Также административные истцы в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивает арендную плату за земельный участок, расчет которой производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности административных истцов, как плательщиков налога и арендаторов.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец 31 декабря 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административные истцы в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения был представлены отчеты, подготовленные ООО "Градостроительный ментор".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "ЭНКОТ".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * установлена в размере 1 461 845 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * - в размере 317 680 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером * - в размере 417 186 055 рублей; земельного участка с кадастровым номером * - в размере 38 473 825 рублей; земельного участка с кадастровым номером * в размере 28 090 527 рублей; земельного участка с кадастровым номером * в размере 10 661 421 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленные заявителем отчеты об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов, подготовленных ООО "Градостроительный ментор" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Истцы с выводами эксперта ООО "Энкот" согласились и просили установить кадастровую стоимость в размере рыночной определенной по результатам судебной экспертизы.

Возражая против выводов эксперта ООО "Энкот" административный ответчик ссылается, в том числе на то, что площадь аналога N1 взята за основу в большем размере нежели она указана по данным Росреестра; эксперт счел что аналог N2 расположен на первом и втором этажах, однако по данным ГУП МосГорБТИ данный аналог имеет площадь расположенную в подвале; отсутствует корректировка на дату постройки объекта исследования и аналогов, понижающая корректировка на наличие отдельного входа произведена без учета ее необходимости.

Между тем данные замечания ответчика опровергаются пояснениями эксперта ООО "Энкот" Черных И.Ю. согласно которым ответчик некорректно идентифицировал аналог N1, который состоит из двух зданий площадью 2190, 9 кв.м и 280 кв.м, которые идут к продаже единым лотом. Сведения о поэтажном расположении аналога взяты из общедоступных источников, согласно которым аналог N2 представляет собой торговый центр с двухуровневым расположением торговых помещений, в свою очередь сведения ответчика взяты из закрытых источников, к которым эксперт доступа не имеет. Эксперт не счел год постройки ценообразующим фактором, в связи с чем не применял корректировку по данному фактору. Напротив наличие отдельного входа эксперт счел важным ценообразующий фактором, поскольку на данный фактор указывает и Справочник оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" под редакцией Лейфера Л.А.

Таким образом, в доводах ответчика не изложена информация, существенная для понимания результатов экспертизы, не указаны нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, оказывающие или способные оказать существенное влияние на итоговую величину стоимости объекта оценки.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако, ответчик не указал, что при исправлении выявленных по его мнению недостатков в заключении, значение определенной в нем итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Черных И.Ю. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт Черных И.Ю. был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Оснований для проведения по делу повторной экспертизы суд не усматривает.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в отношении объекта с кадастровым номером * должна быть установлена в размере 1 461 845 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * - в размере 317 680 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером * - в размере 417 186 055 рублей; земельного участка с кадастровым номером * - в размере 38 473 825 рублей; земельного участка с кадастровым номером * в размере 28 090 527 рублей; земельного участка с кадастровым номером * в размере 10 661 421 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату- 31 декабря 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 1 461 845 000 (один миллиард четыреста шестьдесят миллионов восемьсот сорок пять тысяч) рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 317 680 000 (триста семнадцать миллионов шестьсот восемьдесят тысяч) рублей;

земельного участка с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 417 186 055 (четыреста семнадцать миллионов сто восемьдесят шесть тысяч пятьдесят пять) рублей;

земельного участка с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 38 473 825 (тридцать восемь миллионов четыреста семьдесят три тысячи восемьсот двадцать пять) рублей;

земельного участка с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 28 090 527 (двадцать восемь миллионов девяносто тысяч пятьсот двадцать семь) рублей;

земельного участка с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 10 661 421 (десять миллионов шестьсот шестьдесят одна тысяча четыреста двадцать один) рубль

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 31.12.2019 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда

И.Е. Лебедева