Решение Московского городского суда от 19 ноября 2020 г. по делу N 3а-4248/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи фио, при помощнике фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-4248/2020 по административному исковому заявлению наименование организации к Департаменту городского имущества адрес об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующей рыночной,

установил:

наименование организации обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на дата кадастровой стоимости в размере рыночной нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001011:1079 площадью 798, 3 кв.м, расположенного по адресу: адрес Михайловский, дом 8, корпус 2, в размере сумма

В обосновании заявленных требований ссылается на то, что является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки значительно превышает рыночную стоимость, в связи с чем, административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждении которой представляет отчет об оценке NОС02-63/20, подготовленный наименование организации.

В судебном заседании представитель административного истца исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной на основании представленного отчета об оценке, возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы не представил.

Представитель Департамента городского имущества адрес просил в удовлетворении требований отказать, представил возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

С учетом надлежащего извещения сторон по делу о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав объяснения представителей явившихся сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на дата года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Исходя из того, что административный истец является собственником нежилого здания и плательщиком налога на имущество, суд считает, что последний вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в рыночном размере на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Утверждения представителя административного ответчика о законности государственной кадастровой оценки, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец не имеют правового значения для разрешения заявленных требований, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Судом установлено, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001011:1079 площадью 798, 3 кв.м, расположенного по адресу: адрес Михайловский, дом 8, корпус 2,.

Распоряжением Департамента городского имущества адрес от дата N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в адрес по состоянию на дата" утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на дата.

В отношении указанного нежилого здания по состоянию на дата утверждена кадастровая стоимость в размере сумма

Заявляя требование об определении кадастровой стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке NОС02-63/20, подготовленный наименование организации, согласно которому по состоянию на дата рыночная стоимость вышеуказанного нежилого здания определена в размере сумма

С учетом того, что представителем административного ответчика представлены замечания на указанный отчет об оценке, по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а в случае несоответствия вопрос о рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на дата, проведение которой поручено наименование организации.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке NОС02-63/20, подготовленный наименование организации, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

По результатам дополнительной экспертизы рыночная стоимость спорного нежилого здания по состоянию на дата определена в размере сумма

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от дата N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечают требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости нежилого здания полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного, доходного подходов, отказ от затратного подхода мотивирован.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Москвы, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводы представителя Департамента городского имущества адрес о том, что определенная экспертом рыночная стоимость спорного объекта недвижимости не соответствует рыночным данным, являются необоснованными. Так экспертом на стр. 26-45 заключения приведен подробный анализ рынка и других факторов, относящихся к объекту исследования и существенно влияющих на его стоимость. Объект исследования классифицируется как офисное здание класса "В". Диапазон выявленных экспертом цен предложений в сегменте объекта исследования 103, 5 - 199, 6 сумма прописью/ кв. м площади здания с учетом стоимости земельного участка, без учета скидки на торг. Средневзвешенная стоимость аналогов получилась равной сумма/кв. м, без учета скидки на торг (12%) стоимость составит сумма/кв. адрес образом, рыночная стоимость объекта исследования, определенная экспертом, соответствует диапазону рыночных данных.

Классификация объекта исследования приведена экспертом на стр. 35-36

заключения. По мнению эксперта, ориентироваться при классификации зданий следует не на класс качества, указываемый самими собственниками в рекламных объявлениях, а на описание технических характеристик здания, с чем не может не согласиться суд, поскольку с целью быстрой сдачи здания в аренду, собственник, как правило, старается повысить привлекательность здания, указывая наиболее высокий класс здания в объявлении.

Для отнесения здания к классу "В+" необходимо, чтобы здание отвечало следующим критериям: это новые или только что реконструированные здания, имеющие современные инженерные коммуникации и высокое качество внутренней и внешней отделки, с автоматизированными системами жизнеобеспечения, наличием подземного паркинга (может быть организованный наземный с достаточным количеством парковочных мест), высоким уровнем сервиса (централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, оптиковолоконной связью, ресепшн, конференц-залов, средств бытового обслуживания и отдыха). Обычно офисные центры такого класса расположены в центре города или в престижных районах в шаговой доступности от метро.

Таким образом, суд считает, что объект исследования верно классифицирован экспертом как здание офисного назначения класса В.

При определении рыночной стоимости доходным подходом

экспертом применен метод прямой капитализации. Определение стоимости

объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется

путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на

общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе

анализа рыночных данных от соотношения доходов и цен объектов

недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (п. 23 ФСО N 7). Таким

образом, методология предполагает построение расчетов на рыночных данных, и использование именно указанной информации снижает влияние субъективных факторов, возникающих между арендатором и собственником объекта недвижимости, а потому довод административного ответчика о необходимости истребования договоров аренды не может быть принят судом во внимание.

В этой связи, суд считает, что позиция сторон о неверном определении результатов рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта суду представлено не было, в связи с чем, а также в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, не имелось установленных ч. 2 ст. 83 КАС РФ оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы сторонами не опровергнута, объективных и достоверных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость нежилого здания, указанного выше, на основании выводов судебной оценочной экспертизы, при этом руководствуется также разъяснениями, изложенными в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", из содержания которых следует, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении.

На основании положений статьи 17 Федерального закона от дата N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой подачи заявления является дата обращения в суд с административным иском - дата.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить по состоянию на дата кадастровую стоимость соответствующую рыночной нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001011:1079 площадью 798, 3 кв.м, расположенного по адресу: адрес Михайловский, дом 8, корпус 2, в размере сумма

Датой обращения наименование организации с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной является дата.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Московского городского суда фио