Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12 ноября 2020 г. по делу N 8Г-20020/2020[88-20783/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Изоткиной И.В, судей Козлова А.М, Петровой Н.А, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кривошеева Виктора Ивановича к Фесенко Андрею Николаевичу о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение

по кассационным жалобам Фесенко Андрею Николаевичу на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 16 июня 2020 г, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Фесенко Инны Анатольевны на решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 24 января 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 16 июня 2020 г.

Заслушав доклад судьи Козлова А.М, выслушав объяснения Фесенко А.Н, Фесенко И.А, поддержавших доводы кассационных жалоб, судебная коллегия

установила:

Кривошеев В.И. обратился в суд с иском к Фесенко А.Н, с учётом уточнения исковых требований, о государственной регистрации перехода права собственности на часть нежилого помещения площадью 111 кв.м, стоимостью 6 010 000 руб, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Королева, д. 4д, на основании заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи от 4 декабря 2014 г.

В обоснование заявленных требований указал, что по условиям указанного предварительного договора стороны обязались до 30 января 2015 г. заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 132 кв.м, расположенного по указанному адресу, стоимостью 7 920 000 руб, из расчета 60 000 руб. за 1 кв.м. Срок заключения основного договора сторонами неоднократно продлялся. Истцом ответчику оплачено за спорный объект недвижимости 3 650 000 руб. Дополнительным соглашением от 25 сентября 2018 г. стороны уточнили, что площадь продаваемого помещения составляет 111 кв.м, его стоимость 6 010 000 руб, а дополнительным соглашением от 29 марта 2019 г. срок заключения основного договора - до 31 апреля 2019 года. Спорное жилое помещение находится в залоге у "данные изъяты", которое не возражает против его продажи. Ответчик сдает данное помещение в аренду с 2016 г, получая ежемесячный доход в виде арендных платежей. Требование о заключении основного договора, направленное в адрес Фесенко А.Н. 18 октября 2019 г, оставлено последним без ответа.

Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 24 января 2020 г. исковые требования удовлетворены.

Суд постановил, что подлежит государственной регистрации переход права собственности Фесенко А.Н. на нежилое помещение площадью 111 кв.м. с кадастровым номером N, расположенное по адресу: "адрес" новому собственнику Кривошееву В.И. на основании договора купли-продажи от 4 декабря 2014 г.

На Кривошеева В.И. возложена обязанность до подачи настоящего решения суда в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, выплатить Фесенко А.Н. 2 360 000 руб.

В кассационных жалобах Фесенко А.Н. и Фесенко И.А. ставят вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений, ссылаясь на их незаконность.

В возражениях на жалобу Фесенко А.Н. Кривошеев В.И, "данные изъяты" просят оставить её без удовлетворения.

При рассмотрении дела судебная коллегия руководствуется частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), согласно которой обжалуемые акты подлежат проверке в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобах.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения по настоящему делу допущены судами первой и апелляционной инстанций.

Судом установлено и следует из материалов дела, 4 декабря 2014 г. Фесенко А.Н. (продавец) и Кривошеев В.И. (покупатель) заключили предварительный договор, по которому стороны обязались до 30 января 2015 года заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 132 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

По согласованию сторон срок заключения основного договора неоднократно продлевался.

По состоянию на 20 февраля 2016 г. Фесенко А.Н. получил от Кривошеева В.И. аванс за продаваемое помещение в размере 3 650 000 руб.

Дополнительным соглашением от 25 сентября 2018 г. стороны уточнили, что площадь продаваемого помещения составляет 111 кв.м, его стоимость 6 010 000 руб.

Дополнительным соглашением от 29 марта 2019 г. срок заключения основного договора установлен до 31 апреля 2019 г.

18 октября 2019 года Кривошеев В.И. направил Фесенко А.Н. требование о заключении основного договора, которое оставлено последним без удовлетворения.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку ответчик получил от истца 3 650 000 руб. за продаваемое помещение стоимостью 6 010 000 руб, то заключенный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи. Учитывая, что Фесенко А.Н. уклоняется от регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество, то требования Кривошеева В.И. подлежат удовлетворению с возложением на истца обязанности выплатить ответчику оставшуюся стоимость помещения в размере 2 360 000 руб.

С данными выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия полагает, что с обжалуемыми судебными постановлениями согласиться нельзя по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 23, 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

С учетом приведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для правильного разрешения возникшего спора судам следовало установить, являлся ли предмет предварительного договора от 4 декабря 2014 г. индивидуально-определенной вещью, которую возможно было идентифицировать на момент предполагаемой даты заключения основного договора купли-продажи - 30 января 2015 г, соответствует ли спорный объект характеристикам помещения, приобретаемого истцом (по количеству офисных, подсобных помещений и их отделке), условиям предварительного договора, предусматривалась ли предварительным соглашением возможность перехода права собственности независимо от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, исполнены ли сторонами условия предварительного соглашения, было ли передано Фесенко А.Н. спорное имущество Кривошееву В.И.

От выяснения данных юридически значимых обстоятельств, имеющих значение для разрешения заявленного требования, зависел исход дела.

В силу части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какое-либо из них не ссылались.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 5 и 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", под уточнением обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, следует понимать действия судьи или лиц, участвующих в деле, по определению юридических фактов, лежащих в основании требований и возражений сторон, с учетом характера спорного правоотношения и норм материального права, подлежащих применению. В случае заблуждения сторон относительно фактов, имеющих юридическое значение, судья на основании норм материального права, подлежащих применению, разъясняет им, какие факты имеют значение для дела и на ком лежит обязанность их доказывания (статья 56 ГПК РФ). При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 196 ГПК РФ).

Таким образом, с учетом приведенных положений процессуального закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Каждое доказательство, представленное лицами, участвующими в деле, в обоснование своих выводов или возражений на доводы другой стороны спора, должно быть предметом исследования и оценки суда, в том числе в совокупности и во взаимной связи с другими доказательствами и в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным правоотношениям.

Изложенные требования процессуального закона в силу абзаца второго части 1 статьи 327 ГПК РФ подлежат применению и судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу, что при рассмотрении настоящего дела допущены нарушения норм права, которые не могут быть устранены без нового рассмотрения дела, в связи с чем находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 16 июня 2020 г. и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 16 июня 2020 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение суд апелляционной инстанции.

Председательствующий: подпись

Судьи: подпись подпись

КОПИЯ ВЕРНА

Судья Первого кассационного суда

общей юрисдикции А.М. Козлов