Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 24 ноября 2020 г. по делу N 8Г-17228/2020[88-17797/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Родиной А.К, судей Храмцовой О.Н, Сапрыкиной Н.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело N 2-3404/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью "Фининком" к Селютину Алексею Михайловичу о взыскании задолженности по арендным платежам, неустойки, по кассационной жалобе Селютина Алексея Михайловича на решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 06.12.2019 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 14.07.2020.

Заслушав доклад судьи Седьмого кассационного суда общей юрисдикции Храмцовой О.Н, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Фининком" обратился в суд с иском к Селютину А.М. о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2017 по 20.08.2018 в размере 1 054 197, 75 руб, договорной неустойки - 104 812, 52 руб.

В обоснование исковых требований указало, что Селютин А.М. является собственником 18 объектов недвижимости общей площадью 1 245, 10 кв.м, расположенных в Торговом центре "Восточный" по адресу: "данные изъяты" Торговый центр "Восточный" расположен на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты", принадлежащем на праве собственности ООО "Фининком", заключен договор аренды от 04.02.2005. С предыдущими собственниками данных помещений был оформлен договор аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу "данные изъяты", с множественностью лиц на стороне арендатора, а также дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка, права и обязанности по которым перешли к ответчику в связи с переходом прав собственности на вышеуказанные нежилые помещения, однако оплату за пользование земельным участком ответчик до 20.08.2018 не осуществлял, в связи с чем образовалась задолженность. Ранее уже взыскивалась задолженность за период по сентябрь 2017 года, однако на момент принятия решения Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 13.06.2018 истцу о наличии у ответчика в собственности помещения площадью 39, 1 кв.м не было известно. Кроме того, помещение площадью 46, 7 кв.м принадлежит ответчику с декабря 2017 года.

Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 06.12.2019, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 14.07.2020, исковые требования удовлетворены. Взысканы с Селютина А.М. в пользу ООО "Фининком" основной долг за период с 01.07.2017 по 20.08.2018 в размере 1 054 197, 75 руб, договорная неустойка - 104 812, 52 руб, расходы по уплате государственной пошлины - 13 995 руб.

В кассационной жалобе заявитель Селютин А.М. просит об отмене принятых по делу судебных актов, ссылаясь на существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, в связи с чем на основании статей 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебных постановлений.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Судами установлено, что ООО "Фининком" является собственником земельного участка площадью 5 600 кв.м, кадастровый номер "данные изъяты", расположенного по адресу "данные изъяты".

04.02.2005 между ООО "Фининком" и Колмагоровым А.Б, Сорокиным С.И, Рачковым В.А, ОАО "ТЦ "Лесостроительные материалы" заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу "данные изъяты" За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора аренды предусмотрена штрафная неустойка в размере 100% от суммы месячной арендной платы (п.5.2 договора аренды).

Между ООО "Фининком" и ООО "Восточный" заключен агентский договор от 01.12.2016, в соответствии с которым агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала, в том числе заключать и проводить сделки в интересах принципала.

В дальнейшем ООО "Восточный" в качестве агента заключал дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка с собственниками нежилых помещений в ТЦ "Восточный". При этом дополнительное соглашение к договору аренды от 04.02.2005 о вступлении в качестве арендатора с Селютиным А.М. не оформлялось.

Разрешая спор по существу, исходя из того, что Селютину А.М. в силу закона перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "данные изъяты", с учетом дополнительных соглашений, заключенных с предыдущими собственниками вышеуказанных нежилых помещений, приобретенных ответчиком, проверив представленный истцом расчет и признав его верным, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 614, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, неустойки.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, в соответствии с полномочиями, предусмотренными статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оставил решение суда без изменения.

Выводы судов основаны на исследовании доказательств, их оценке в соответствии с правилами, установленными в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствуют нормам материального права, регулирующим возникшие отношения.

Доводы кассационной жалобы, сводящиеся к несогласию с выводами судов о том, что к ответчику после приобретения помещений в здании ТЦ "Восточный" перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 04.02.2005, со ссылкой на отсутствие государственной регистрации договора аренды, основаны на неверном толковании норм права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Таким образом, с учетом вышеуказанных норм права суды пришли к обоснованному выводу о том, что к Селютину А.М. в силу закона перешли права и обязанности из договора аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу "данные изъяты", с учетом дополнительных соглашений, заключенных с предыдущими собственниками нежилых помещений, приобретенных ответчиком Селютиным А.М.

При этом, как следует из пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 04.02.2015, спорный договор аренды земельного участка заключен на неопределенный срок, соответственно, не нуждается в государственной регистрации, поскольку исходя из пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный только на срок не менее одного года.

Также судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции отмечает, что по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

В данном случае к Селютину А.М. в силу закона перешли права и обязанности из договора аренды земельного участка, соответственно, к таким обязательствам должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Доводы кассационной жалобы в части несогласия с размером задолженности (со ссылкой на применение в качестве базового критерия не площади земельного участка, за которую взимается земельный налог, а общей площади здания торгового центра, завышенный размер фиксированной цены 690 539, 62 руб, завышенную кадастровую стоимость земельного участка, превышение в несколько раз средней платы за сходные земельные участки по г. Екатеринбургу) не могут быть признаны состоятельными.

Проверив представленный истцом расчет задолженности, суд первой инстанции признал данный расчет математически верным, произведенным в соответствии с условиями договора аренды земельного участка.

Проверяя аналогичные доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда отметила, что расчет арендной платы произведен на основании согласованных условий договора, ответчиком условия договора, а также право собственности истца на земельный участок, размер арендной платы, её составляющие не оспорены. С учетом того, что в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, ставка арендной платы с учетом субъектного состава не является регулируемой, как в отношениях с землями государственной муниципальной собственности, то в данном случае довод о завышенном размере арендной платы при неоспоренных условиях договора судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда нашла несостоятельным. Расчет судом проверен, признан правильным, количество находящихся в собственности нежилых помещений ответчиком не оспорено, правильность определения доли ответчика в размере платы за земельный участок (пропорция) судом проверена, оснований для её пересмотра не имеется.

Отклоняя доводы ответчика об установлении иной кадастровой стоимости земельного участка, судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда указала, что проверяет правильность принятого решения на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции, а решение комиссии принято позднее.

При этом судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции отмечает, что истцом заявлены требования о взыскании арендной платы, определяемой в соответствии с пунктами 3.2 и 3.6 договора аренды как сумма, состоящая из двух частей (с учетом дополнительного соглашения к договору от 25.05.2006). При этом первая часть составляет 290 000 руб. в месяц, вторая часть составляет 1/12 от годового размера (суммы земельного налога) согласно налогового законодательства Российской Федерации. Первая часть подлежит ежегодной индексации на ставку рефинансирования, устанавливаемую Центральным банком Российской Федерации по состоянию на 01 февраля каждого года (все последующие индексирования производятся с учетом предыдущего индексирования).

С учетом установленного договором порядка определения арендной платы от годового размера (суммы земельного налога), принимая во внимание, что размер оплаченного истцом земельного налога за периоды, предъявленные ко взысканию, ответчиком не оспорен, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает необоснованными доводы кассационной жалобы о неверном определении судами размера взысканной задолженности.

Доводы кассационной жалобы о том, что в действиях истца усматриваются признаки нарушения требований статьи 6 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в виде установления монопольно высокой цены, равно как доводы о злоупотреблении истцом своим правом, не могут быть приняты во внимание, так как данные обстоятельства (злоупотребление истцом правом, нарушение истцом антимонопольного законодательства при определении размера арендной платы) судами нижестоящих инстанций не установлены.

Доводы кассационной жалобы о необходимости привлечении к участию в рассмотрении дела Управления Федеральной Антимонопольной Службы по Свердловской области не могут быть признаны состоятельными, так как определение состава лиц, участвующих в деле, отнесено к компетенции суда первой инстанции. Не привлечение судом в качестве третьего лица Управления Федеральной Антимонопольной Службы по Свердловской области непосредственно прав и законных интересов заявителя Селютина А.М. не нарушает.

Иные доводы кассационной жалобы свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными судами обстоятельствами и оценкой представленных сторонами доказательств, что находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции (часть 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд первой и апелляционной инстанций при вынесении оспариваемых решений правильно определили нормы материального права, подлежащие применению, обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, дали обстоятельный анализ позиции, на которой основывали стороны свои требования в судах первой и апелляционной инстанций.

Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты приняты с соблюдением норм права, оснований для их отмены или изменения в соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Руководствуясь статьями 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 06.12.2019 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 14.07.2020 оставить без изменения, кассационную жалобу Селютина Алексея Михайловича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи