Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 26 ноября 2020 г. по делу N 8Г-17264/2020[88-17755/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Родиной А.К.

судей Горбуновой О.А. и Марченко А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске 26 ноября 2020 года дело по кассационной жалобе Варгановой Елены Вячеславовны на решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 10 февраля 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 16 июля 2020 года

по гражданскому делу N2-260/2020 по иску Варгановой Елены Вячеславовны к Мачулянской Елене Леонидовне о взыскании задатка.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Горбуновой О.А, объяснения истицы Варгановой Е.В, ее представителя Городецкого А.В, представителя ответчицы Добкина К.В, судебная коллегия

установила:

Варганова Е.В. обратилась в суд с иском к Мачулянской Е.Л. о взыскании уплаченного задатка в размере 100000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 991, 78 рублей, мотивируя требования тем, что в установленный договором задатка срок основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка заключен не был по причине неготовности дома, соглашение о продлении срока строительства объекта сторонами не заключалось.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 10 февраля 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 16 июля 2020 года, в удовлетворении требований Варгановой Е.В. отказано.

В кассационной жалобе истица Варганова Е.В. просит судебные постановления отменить, считая их постановленными с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.

В судебном заседании истица Варганова Е.В. и ее представитель Городецкий А.В. настаивали на отмене судебных постановлений по доводам, изложенным в жалобе, представитель ответчицы Добкин К.В. возражал против отмены судебных постановлений, считая их законными и обоснованными.

Ответчица Мачулянская Е.Л. в суд не явилась, извещена, об отложении дела не просила. С учетом требований статей 167 и 379.5 (части 5) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

В силу части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Кодекса признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Абзацем 1 статьи 309 Кодекса предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Кодекса является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Кодекса является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 статьи 381 Кодекса определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Судом установлено, что 18 апреля 2019 года между Мачулянской Е.Л. (продавцом) и Варгановой Е.В. (покупателем) заключен договор задатка на строительство, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи жилого дома площадью 100 кв.м с земельным участком площадью 440 кв.м, находящихся по адресу: "данные изъяты".

Договором задатка предусмотрено, что покупатель выплачивает продавцу денежную сумму в форме задатка в размере 100000 рублей при подписании настоящего договора (пункт 4). При заключении сторонами основного договора купли-продажи оплаченная сумма задатка засчитывается в счет оплаты объекта (пункт 5). Продавец обязался получить все необходимые документы, заключить основной договор купли-продажи, зарегистрировать его в Государственном управлении Федеральной регистрационной службы (пункт 6). Стороны обязались заключить основной договор не позднее 30 июля 2019 года (пункт 8). Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 30 июля 2019 года (пункт 15). В случае если покупатель отказывается от приобретения данного объекта по истечению указанного срока, сумма задатка не возвращается (пункт 16).

Указанный земельный участок находился в собственности Мачулянской Е.Л. с 27 мая 2019 года.

Сторонами подписана спецификация к договору задатка, в которой указаны характеристики жилого дома, который продавец обязуется возвести.

Также сторонами подписано соглашение о задатке, согласно которому продавец получил деньги в сумме 100000 рублей в качестве задатка за строительство и последующую продажу жилого дома и земельного участка по адресу: Челябинская область, г "данные изъяты", взаимно оцененного в 2600000 рублей. В случае истечения дополнительного соглашения о задатке и невозможности оплатить оставшуюся часть за данный объект уплаченная сумма задатка не возвращается покупателю.

Со ссылкой на статьи 380 и 381 Гражданского кодекса Российской Федерации указанным соглашением предусмотрено, что в случае невыполнения условий соглашения о задатке от 18 апреля 2019 года покупателем уплаченная сумма задатка в размере 100000 рублей остается у продавца; в случае невыполнения условий продавцом он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка в размере 200000 рублей. В случае обоюдного отказа сторон от исполнения условий соглашения о задатке уплаченная сумма задатка возвращается покупателю продавцом в однократном размере при условии, что стороны в письменной виде оформляют расторжение настоящего соглашения. Данное соглашение действует с момента подписания и до 30 июля 2019 года.

03 сентября 2019 года Варганова Е.В. направила Мачулянской Е.Л. претензию о возврате задатка в двойном размере 200000 рублей со ссылкой на то, что к 30 июля 2019 года жилой дом построен не был, основной договор купли-продажи не заключен по вине продавца.

16 сентября 2019 года Мачулянская Е.Л. направила в адрес Варгановой Е.В. уведомление о намерении исполнить обязательство и предложила заключить договор купли-продажи.

01 октября 2019 года в ответ на уведомление Варганова Е.В. сообщила Мачулянской Е.Л, что до 30 июля 2019 года дом не был готов для оценки специалистом банка, которого она должна была пригласить для ипотечного договора, что считает договор расторгнутым и просит возвратить ей задаток в размере 100000 рублей.

Отказывая истице в удовлетворении ее требований, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что действия ответчицы Мачулянской Е.Л. соответствуют условиям договора задатка.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит выводы судебных инстанций не соответствующими требованиям закона.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи).

В силу пункта 5 указанной статьи Кодекса в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 27 постановления от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Кодекса).

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (пункт 28 указанного Постановления).

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1).

На основании статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются (пункт 1).

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что предварительный договор представляет собой лишь организационный договор, цель которого состоит в заключении того или иного договора в будущем, в том числе договора купли-продажи недвижимости. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать указание на конкретный объект (объекты) недвижимости, а также ее (их) цену. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не запрещает сторонам, заключающим основной договор купли-продажи недвижимости, изменить по их усмотрению условие предварительного договора, касающееся цены недвижимости. Возникающие при этом споры подлежат разрешению в судебном порядке.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

При рассмотрении данного спора суду следовало оценить действия (бездействие) обеих сторон предварительного договора относительно заключения основного договора с точки зрения наличия у каждой из сторон намерения заключить основной договор в установленный срок.

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При этом по смыслу статей 147, 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подготовка к судебному разбирательству, одной из задач которой является уточнение фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, обязательна по каждому гражданскому делу.

С учетом приведенных норм материального права и акта их официального толкования по настоящему делу для правильного разрешения возникшего гражданско-правового спора суду надлежало установить, совершались ли сторонами действия, направленные на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, т.е. до 30 июля 2019 года, что судом сделано не было.

Эти обстоятельства при разрешении дела в нарушение требований Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не устанавливал, не определилих в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и, соответственно, не получили правовой оценки.

Возлагая ответственность за неисполнение предусмотренных предварительным договором обязательств на покупателя, суд первой инстанции ограничился выводом об отсутствии у истицы денежных средств для заключения основного договора, при этом в своем решении суд не указал, какие действия стороны (и в первую очередь, продавец) совершили в юридически значимый период (т.е. до 30 июля 2019 года), направленные на заключение основного договора.

Тем самым суд первой инстанции рассмотрел дело на основе неполно выясненных юридически значимых обстоятельств, что свидетельствует о существенном нарушении норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Соглашаясь с выводом суда первой инстанции о том, что за неисполнение обеспеченного задатком обязательства ответственна сторона покупателя, судебная коллеги областного суда указала, что со стороны ответчика были предприняты все необходимые действия для заключения основного договора, в том числе предложен для оформления сделки в предусмотренный предварительным договором срок специалист для оформления ипотечного договора, риэлтор для продажи квартиры, а также квартира для временного проживания.

Между тем, материалы дела не содержат сведений о том, что в течение установленного договором задатка (предварительным договором) срока какая-либо из сторон была бы инициатором заключения основного договора (например, направила другой стороне оферту, согласовала время и место подписания договора, передачу его в орган государственной регистрации и т.п.).

Исходя из положений статей 67, 71, 195-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи 59 и 60 указанного Кодекса). В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 того же Кодекса.

Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом. Эти требования закона судом выполнены не были.

Предложение специалиста для оформления ипотечного договора, риэлтора для продажи квартиры, а также квартиры для временного проживания, как ошибочно указала судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда, не свидетельствует о совершении продавцом действий, направленных на заключение основного договора, тем более что какие-либо доказательства совершения указанных действий до 30 июля 2019 года в судебном постановлении не приведены; оценка доводам истицы о направлении ответчицей уведомления о готовности заключить основной договор только в сентябре 2019 года при отсутствии соглашения о продлении срока заключения основного договора не дана.

При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными.

Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия полагает необходимым отменить апелляционное определение и направить дело на новое апелляционное рассмотрение.

При новом апелляционном рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное, устранить отмеченные недостатки и рассмотреть дело в апелляционном порядке с соблюдением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 16 июля 2020 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи