Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 12 ноября 2020 г. по делу N 66а-5579/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гришиной Г.Н, судей Харебиной Г.А, Пономаревой Е.И, при помощнике Черных А.Д, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-419/2020 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на решение Московского городского суда от 25 августа 2020 года, которым удовлетворено административное исковое заявление акционерного общества "Автокомбинат N 29" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Гришиной Г.Н, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "Автокомбинат N 29" (далее АО "Автокомбинат N 29") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости в размере рыночной земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 19 003 кв.м, расположенного по адресу "адрес" категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - эксплуатация зданий, сооружений автокомбината, в размере его рыночной стоимости в сумме 87 657 989 рублей.

В обоснование требований общество указало на нарушение его прав как арендатора, поскольку используемая для исчисления арендной платы кадастровая стоимость объекта недвижимости, утвержденная по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" в размере 221 952 379 рублей, не соответствует его реальной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости "данные изъяты" N51-Оц-18 от 7 июня 2019 года.

Решением Московского городского суда от 25 августа 2020 года требования административного истца удовлетворены, установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года в размере его рыночной стоимости 100 291 000 рублей.

Не согласившись с вынесенным решением Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы подана апелляционная жалоба, в которой они просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывают на несостоятельность довода административного истца о нарушении его интересов необоснованным завышением арендных платежей, недоказанность нарушения административным ответчиком процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки. Административный истец не наделен правом на установление кадастровой стоимости не принадлежащего ему земельного участка в размере рыночной стоимости, в случае дальнейшего предъявления требований о выкупе цена продажи государственного земельного участка собственнику расположенной на спорном земельном участке недвижимости является нормативно установленной, а изменение размера аренды на основании договора аренды в сторону ее увеличения не нарушает права и законные интересы административного истца. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Изменение размера арендной платы в сторону ее увеличения само по себе не нарушает права и законные интересы заявителя. Кроме того, суд первой инстанции необоснованно признал допустимым доказательством заключение судебной экспертизы, которое не соответствует действующему законодательству, поскольку стоимость объекта исследования, определенная экспертом, не соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве на дату оценки; при определении итоговой стоимости единого объекта недвижимости доходным подходом эксперт некорректно определяет потенциальный валовый доход, для расчета использует только арендопригодную площадь исследуемых объектов.

Представители административного истца, Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы и Управления Росреестра по Москве, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, от административного истца поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в его отсутствие, другие лица ходатайств о рассмотрении дела в отсутствие представителя или об отложении рассмотрения дела не направляли.

В связи с надлежащим извещением лиц о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из договора аренды от 5 августа 2013 года N М-06-042814 следует, что АО "Автокомбинат" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 19 003 кв.м, расположенного по адресу "адрес", категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - эксплуатация зданий, сооружений автокомбината.

Согласно приложению 2 к договору аренды размер арендных платежей исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 4).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость поименованного выше объекта недвижимости утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" и по состоянию на 1 января 2018 года составляет 221 952 379, 58 рублей (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 мая 2019 года N 77/ИСХ/19-1378754), на момент рассмотрения дела является действующей. Сведения об утвержденной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 9 января 2019 года.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические и физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера арендных платежей. Утверждение о недопустимости обращения в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости арендаторов земельных участков не основано на положениях действующего законодательства.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости "данные изъяты" N51-Оц-18 от 7 июня 2019 года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляла 87 657 989 рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества города Москвы против принятия в качестве допустимого доказательства приведенного выше отчета и по его ходатайству по административному делу судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года.

Сформулированные судом в определении о назначении экспертизы вопросы направлены на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28. Вопросы изложены четко, понятно, каких-либо неточностей не содержат.

Заключением эксперта "данные изъяты" N 69/09/2019-СЭ от 12 сентября 2019 года было установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 177 243 866 рублей.

В связи с наличием неясности в заключении судебной оценочной экспертизы определением Московского городского суда от 14 октября 2019 года была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено тому же эксперту.

В определении дополнительной судебной оценочной экспертизы кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 177 299 947 рублей.

В связи с наличием возражений административного истца и административного ответчика против принятия данного заключения эксперта и дополнительного заключения эксперта в качестве допустимого доказательства и заявленным ходатайством судом была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту "данные изъяты" ФИО1, в которой эксперту предложено определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года.

Заключением N3а-419/2020 от 10 июля 2020 года, выполненным экспертом "данные изъяты" ФИО1 определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 100 291 000 рублей.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки (сравнительный и доходный подходы) и проведенные расчеты, мотивированный отказ от применения затратного подхода, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Эксперт имеет длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Так, экспертом проведен анализ рынка, в том числе анализ рынка земельных участков в г. Москве, определен сегмент рынка объекта исследования, для расчета рыночной стоимости объектов недвижимости выбраны объекты-аналоги, сопоставимые по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости. В приведенных в заключении расчетах приведены значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, при необходимости проведены соответствующие корректировки. В связи с чем довод административного ответчика о несоответствии рыночной стоимости земельного участка сложившейся ситуации на рынке подлежит отклонению.

Доводы о том, что эксперт должен был проанализировать и использовать в расчетах в рамках доходного подхода действующие договоры аренды, подлежат отклонению. Данных, указывающих на то, что использование каких-либо фактических данных договоров могли существенным образом повлиять на итоговый результат, не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о неверном расчете экспертом потенциального валового дохода, поскольку для расчета им использовалась только арендопригодная площадь судебной коллегией отклоняются. Согласно метода прямой капитализации, использованного экспертом в рамках доходного подхода, доход от аренды рассчитан от площади, способной приносить доход от сдачи в аренду. Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с представленным расчетом эксперта. Также следует учесть, что подателем жалобы не представлено доказательств того, что спорные помещения полностью сдаются в аренду. В связи с чем, экспертом обоснованно принята в расчет арендопригодная площадь.

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о наличии в нем противоречий в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли. Оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

Доводы жалобы со ссылкой на положения части 5 статьи 10 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" являются ошибочными, поскольку указанными положениями устанавливаются требования к полномочиям лица, заключающего договор на проведение оценки от имени собственника объекта. В то же время в силу положений статьи 6 названного Федерального закона оценка объекта может быть проведена по заказу лица, которому объект принадлежит на праве аренды.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статей 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу положений постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка.

Не может быть признан состоятельным и отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что изменение размера кадастровой стоимости объектов недвижимости имеет целью одностороннее изменение существенного условия договоров аренды в части, касающейся размера арендной платы за земельный участок.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы были предметом проверки суда первой инстанции, которым в оспариваемом решении была дана надлежащая оценка и они правомерно признаны необоснованными.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, они были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой апелляционная инстанция полностью соглашается.

Нарушения норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 25 августа 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи