Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 24 ноября 2020 г. по делу N 8Г-24404/2020[88-23913/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Песоцкого В.В, судей Брянского В.Ю, Бетрозовой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Кылынч А. к Айылдыз Ю. о признании расписки предварительным договором купли-продажи, понуждении заключить договор купли-продажи по кассационной жалобе Кылынч А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 21 июля 2020 года.

Заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Песоцкого В.В, выслушав представителя Кылынч А. - Матренина С.А, поддержавшего доводы кассационной жалобы, а также представителя Айылдыз Ю. - Дударева Д.С. об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

индивидуальный предприниматель Кылынч А. (далее - ИП Кылынч А.) обратился в суд с иском к Айылдыз Ю. о признании расписки предварительным договором купли-продажи, понуждении заключить договор купли-продажи.

В обоснование своих требований истец указал на то, что 08 июня 2018 года составлена расписка, в соответствии с которой ответчик продал истцу помещения N, расположенные в жилом доме по адресу: "адрес" и обязался перевести жилой дом в многоквартирный со встроенными нежилыми помещениями, выполнить работы по регистрации многоквартирного жилого дома, после чего заключить с истцом договор купли-продажи данного имущества. По условиям данной расписки денежные средства за отчуждаемое недвижимое имущество ответчиком получены. Полагает, что сторонами заключен предварительный договор купли-продажи помещений, на основании которого у ответчика возникла обязанность заключить с истцом основной договор купли продажи, однако ответчик от исполнения данной обязанности уклоняется.

Истец просил признать расписку от 08 июня 2018 года, подписанную сторонами, предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества и обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи.

Решением Центрального районного суда города Симферополя Республики Крым от 02 марта 2020 года иск удовлетворен частично: расписка от 08 июня 2018 года признана предварительным договором купли-продажи будущих недвижимых вещей, предметом которого являются помещения без отделочных работ N площадью 131, 4 кв.м стоимостью 7 884 000 рублей, помещение N площадью 57, 2 кв.м стоимостью 3 432 000 рублей, помещение N площадью 80, 6 кв.м стоимостью 4 832 000 рублей, помещение N площадью 89 кв.м стоимостью 5 340 000 рублей; на ответчика возложена обязанность заключить с истцом договор купли-продажи данных помещений.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 21 июля 2020 года решение районного суда отменено с вынесением нового решения об отказе в иске.

В кассационной жалобе представителем истца ИП Кылынча А. по доверенности Матрениным С.А. поставлен вопрос об отмене указанного апелляционного определения ввиду существенного нарушения норм материального и процессуального права.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились и не сообщили о причине неявки.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 397.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ответчик является собственником земельного участка площадью 2 845 кв.м и расположенного на нем жилого дома площадью 682, 5 кв.м, находящихся по адресу "адрес"

12 июля 2018 года с целью реконструкции жилого дома Айылдыз Ю. заключил с Жилищно-строительным кооперативом "АТФ" (далее - ЖСК "АТФ") договор аренды жилого дома и земельного участка, по условиям которого кооператив должен разделить жилой дом на отдельные жилые помещения (квартиры).

11 сентября 2018 года Службой государственного строительного надзора Республики Крым зарегистрирована декларация о готовности вышеуказанного объекта к эксплуатации N.

Согласно техническому плану на первом этаже реконструированного дома расположены нежилые помещения N и N площадью 131, 4 кв.м и 57, 2 кв.м, на втором этаже - квартиры N площадью 79, 9 кв.м, 87, 8 кв.м и 38, 8 кв.м, на третьем этаже - квартиры N площадью 82 кв.м, 69, 7 кв.м и 54, 6 кв.м. Общая площадь всех образуемых помещений составляет 678, 4 кв.м, Разница в площади 4, 1 кв.м представляет площадь балконов.

08 июня 2018 года составлена расписка, подписанная ответчиком, из буквального текста которой следует, что Айылдыз Ю, которому на праве собственности принадлежит указанный выше жилой дом продал истцу помещение N без отделочных работ (1 этаж) площадью 131, 4 кв.м за 7 884 000 рублей; помещение N без отделочных работ (1 этаж) общей площадью 57, 2 кв.м за 3 432 000 рублей; помещение N без отделочных работ (2 этаж) площадью 80, 6 кв.м за 4 832 000 рублей; помещение N без отделочных работ (2 этаж) площадью 89 кв.м за 5 340 000 рублей, расположенные в жилом доме.

Согласно тексту расписки иные помещения в жилом доме проданы Ш.О.С, А.Х... и Б.Д.Р.

В расписке указано, что полученные денежные средства пересчитаны, претензий по полученным денежным средствам к покупателям, в том числе ИП Кылынч А, не имеется.

Расписка содержит обязательство Айылдыз Ю. перевести указанный жилой дом из жилого дома в многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, произвести кадастровые работы для регистрации многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями и заключить договоры купли-продажи квартир с вышеперечисленными гражданами для дальнейшей их регистрации.

Суть и содержание расписки Айылдызу Ю. переведены переводчиком С.Р.И.

Расписка содержит подписи истца, ответчика, а также гр. Б.Р.Д. и гр. К.О.В.

Указывая, что расписка является предварительным договором купли-продажи, а ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, ИП Кылынч А. обратился с настоящим иском в суд.

Разрешая спор и частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции признал, что 08 июня 2018 года между сторонами состоялся предварительный договор купли-продажи будущих недвижимых вещей с учетом конкретизирующих его условий в расписке и обязал ответчика заключить с истцом основной договор купли-продажи на условиях предварительной договоренности, изложенной в данной расписке.

Отменяя решение районного суда и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что расписка, на которую истец ссылается, как на предварительный договор купли-продажи, не содержит волеизъявления сторон, нацеленного на заключение в будущем договора купли-продажи, в связи с чем она не может быть признана предварительным договором купли-продажи.

Апелляционная коллегия также указала, что договор заключен в отношении имущества, право собственности ответчика на которое не было зарегистрировано и содержит условие о полной оплате денежных средств за такое имущество, что является основанием для квалификации договора, как договора купли-продажи будущей вещи и исключает удовлетворение заявленных истцом требований о признании расписки предварительным договором купли-продажи и понуждению к заключению основного договора.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что с выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 этой же статьи).

Поэтому для правильного толкования условий договора (расписки) суду в соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Однако судом апелляционной инстанции положения приведенных выше норм материального права учтены не были.

Так, в имеющейся в материалах дела расписке от 08 июня 2018 года согласован предмет договора - отчуждение спорных помещений в собственность истца, помещения индивидуализированы достаточным образом (указано месторасположение помещений в жилом доме, их площадь, соответствующая параметрам технического паспорта реконструированного объекта), установлена цена продаваемого имущества, определена обязанность сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи.

Истец, подписывая указанную выше расписку, согласился с тем, что основной договор купли-продажи будет заключен после выполнения ответчиком действий, необходимых для ввода реконструированного объекта в эксплуатацию.

При этом обстоятельство того, что подпись истца в предварительном договоре купли-продажи проставлена в графе "свидетель" не может являться основанием для признания данного договора незаключенным.

Таким образом, между сторонами достигнуто условие о заключении в будущем основного договора купли-продажи, в силу чего суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости квалифицировать расписку от 08 июня 2018 года, подписанную сторонами, как предварительный договор купли-продажи.

Кроме того, учитывая, что на момент заключения договора стороны осознавали, что спорные помещения не введены в эксплуатацию и для целей гражданского оборота отсутствуют как объект гражданского права, суд первой инстанции обоснованно оценил волю сторон как направленную на отчуждение имущества, которое будет создано ответчиком в будущем.

Доводы стороны ответчика о недопустимости продажи помещений до регистрации прав продавца на них противоречат положению пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи помещений в жилом доме ответчик являлся его собственником и в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации имел право отчуждать принадлежащее ему имущество.

Обращает на себя внимание и тот факт, что Айылдыз Ю. заключил договор 08 июня 2018 года как дееспособный субъект гражданско-правовых отношений, обладающий свободой волеизъявления на заключение гражданско-правовых договоров и свободой по распоряжению собственным имуществом (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 9, статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ссылка представителя ответчика на то, что Айылдыз Ю. существенно заблуждался относительно природы подписываемой им расписки от 08 июня 2018 года, материалами дела не подтверждается.

По смыслу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора, в том числе по предварительной оплате товара.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, являющееся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, выступающий предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора. Договор может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Таким образом, в случае если предварительный договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, содержит условие об обязанности покупателя до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, то такой договор является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Однако, придя к выводу о том, что заключенный между сторонами договор от 08 июня 2018 года следует квалифицировать как договор купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, суд апелляционной инстанции не учел, что договор не устанавливает обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть.

Из текста указанного договора следует, что денежные средства за отчуждаемые помещения ответчиком получены и пересчитаны, претензий по полученным денежным средствам к покупателям он не имеет.

Следовательно, оплата стоимости недвижимой вещи произведена истцом в качестве обеспечительного платежа, что следует из положений статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержащих исчерпывающего перечня способов обеспечения исполнения обязательств, то есть прямого законодательного запрета.

Сведений о том, что денежные средства по указанной выше расписке не передавались, в материалах дела не имеется.

Учитывая приведенные обстоятельства и условия предварительного договора, по которому стороны в будущем обязались заключить на предусмотренных условиях основной договор о продаже помещений, созданных в будущем, а также то, что предварительный договор условия о предварительной оплате помещений не содержит, оснований для иной правовой квалификации данного договора, у суда апелляционной инстанции не имелось.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку Айылдыз Ю. принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи помещений, у него возникла обязанность заключить с истцом основной договор купли-продажи помещений, расположенных по адресу: "адрес".

Учитывая, что ответчик неправомерно уклоняется от исполнения указанных обязательств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности требований ИП Кылынча А. о возложении на ответчика обязанности по заключению договора купли-продажи помещений на условиях предварительного договора от 08 июня 2018 года

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что согласно взаимосвязанным положениям статьи 388.1, пункта 5 статьи 454 и пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, на основании которого производится уступка, может быть заключен не только в отношении требования, принадлежащего цеденту в момент заключения договора, но и в отношении требования, которое возникнет в будущем или будет приобретено цедентом у третьего лица (будущее требование). Если иное не установлено законом, будущее требование переходит к цессионарию, соответственно, непосредственно после момента его возникновения или его приобретения цедентом. Соглашением сторон может быть предусмотрено, что будущее требование переходит позднее (пункт 2 статьи 388.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая данные разъяснения, доводы о наличии договоров об уступке истцом имущественных прав Б.Р.Д. и Б.Т.М. на помещения N и N вне зависимости от исследования обстоятельств их заключения и подписания для разрешения настоящего спора правового значения не имеют, так как будущее требование на недвижимое имущество переходит к цессионарию после регистрации права собственности цедента (покупателя) на это имуществом.

Наличие договоров уступки права (цессии) в любом случае не может опровергать данную судом первой инстанции спорным правоотношениям сторон квалификацию в качестве вытекающих из предварительного договора купли-продажи.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что выводы суда апелляционной инстанции сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 21 июля 2020 года следует отменить, оставив в силе решение Центрального районного суда города Симферополя Республики Крым от 02 марта 2020 года.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 21 июля 2020 года отменить.

Оставить в силе решение Центрального районного суда города Симферополя Республики Крым от 02 марта 2020 года.

Приостановление исполнения апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 21 июля 2020 года отменить.

Председательствующий В.В. Песоцкий

Судьи В.Ю. Брянский

Н.В. Бетрозова