Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 17 ноября 2020 г. по делу N 66а-1330/2020

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Сиротиной Е.С. и Салтыкова Е.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кирилловым Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-243/2020 (УИД 26OS0000-04-2020-000136-47) по административному исковому заявлению Тычининой Александры Алексеевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

по апелляционной жалобе администрации города Невинномысска Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 21 августа 2020 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И, объяснения представителя заинтересованного лица администрации города Невинномысска Султановой А.Н, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя административного истца Тимофеевой Н.А, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Тычинина А.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 2104 +/- 16 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для производственной деятельности, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 1664000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г, а также кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N площадью 1561, 6 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 5531500 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных объектов недвижимости. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости существенно превышает их рыночную стоимость, установленную оценщиком ИП Шуруповым Д.А. в отчете об оценке от 25 марта 2020 г. N КС 054/2020, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необоснованное увеличение налоговых обязательств, исчисляемых на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решением Ставропольского краевого суда от 21 августа 2020 г. заявленные требования удовлетворены с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 1812000 рублей; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 6096000 рублей.

Не согласившись с решением суда, представитель администрации города Невинномысска Ставропольского края подал на него апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование указал, что информация, изложенная в заключении эксперта, положенном в основу решения суда, не является достаточной и достоверной для определения рыночной стоимости объектов оценки. Кроме того, по мнению автора апелляционной жалобы, при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом использовались объявления, в которых не содержится идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках, позволяющих проверить их точное местоположение, физические характеристики, транспортную доступность, инфраструктуру, что не гарантирует точность использованной информации. Более того, выбранные экспертом объекты-аналоги не соответствуют объекту оценки, поскольку расположены на окраине г. Невинномысска, удалены от центра, являются незастроенными участками, не совпадают по видам разрешенного использования со сравниваемым объектом, а также существенно отличаются от него по площади. Так же указано, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению налоговых платежей, поступающих в местный бюджет.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями части 2 статьи 150, части 4 статьи 247, части 2 статьи 306, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебная коллегия рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, допросив эксперта Г, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования, указаны в качестве объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

В силу положений статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 1 января 2020 г. единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Ставропольского края от 5 ноября 2015 г. N 109-кз "Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2016 г.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец является собственником следующих объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2104 +/- 16 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для производственной деятельности, расположенного по адресу: "адрес" (далее также - земельный участок);

- нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 1561, 6 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости определена по состоянию на 1 января 2019 г. и утверждена приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" в следующих размерах:

- для земельного участка с кадастровым номером N в размере 3369219, 36 рублей;

- для нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 15149431, 07 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 г.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником вышеуказанных объектов недвижимости, результаты определения их кадастровой стоимости затрагивают его права и законные интересы как плательщика налога на имущество физических лиц, а также земельного налога в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая размер кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет от 25 марта 2020 г. N КС 054/2020, выполненный оценщиком ИП Шуруповым Д.А, из которого следует, что рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. составила:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 1664000 рублей;

- для нежилого помещения с кадастровым номером N - 5531500 рублей.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, исследовав отчет об оценке объектов недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объектов недвижимости, суд первой инстанции по ходатайству представителя административного истца назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания "Эксперт" (далее - ООО Оценочная компания "Эксперт").

Согласно заключению эксперта ООО Оценочная компания "Эксперт" Г. от 10 августа 2020 г. N 061-20-ОК рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. составила:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 1812000 рублей;

- для нежилого помещения с кадастровым номером N - 6096000 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО Оценочная компания "Эксперт" Г. от 10 августа 2020 г. N 061-20-ОК.

При этом суд правильно исходил из того, что отчет об оценке от 25 марта 2020 г. N КС 054/2020, выполненный оценщиком ИП Шуруповым Д.А, не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости объектов недвижимости. Содержащиеся в приведенном отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объектов недвижимости опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которым административным истцом уточнены заявленные требования.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Экспертное заключение от 10 августа 2020 г. N 061-20-ОК получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных мотивов, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости объектов недвижимости заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

В соответствии со статьей 25 того же Федерального закона в заключении эксперта отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости объектов недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Относительно доводов апелляционной жалобы заинтересованного лица о несогласии с выводами суда о величины кадастровой стоимости объектов недвижимости, судебная коллегия не находит оснований для иной оценки вышеуказанного экспертного заключения и иных выводов о действительной рыночной стоимости объектов недвижимости, в том числе земельного участка.

При определении рыночной стоимости нежилого помещения эксперт применил сравнительный и доходный подходы, обосновав отказ от использования затратного подхода.

В рамках доходного подхода эксперт рассчитал стоимость объекта оценки методом прямой капитализации, на основе дохода от сдачи объекта в аренду; расчет рыночной стоимости нежилого помещения в рамках сравнительного подхода экспертом произведен с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта экспертизы от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Ввиду использования различных подходов к оценке и методов оценки для получения итоговой стоимости объекта недвижимости экспертом осуществлено согласование результатов расчета стоимости объекта недвижимости.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, определение рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта экспертизы от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Из экспертного заключения следует, что в распоряжении эксперта предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом искажены ценообразующие характеристики, не имеется. Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта экспертизы, подобранные экспертом объекты-аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, в том числе по видам разрешенного использования, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

По элементам сравнения экспертом осуществлены необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия.

Ввиду различия местоположения относительно населенного пункта объекта-аналога N 3, экспертом в отношении данного объекта-аналога применена повышающая корректировка в размере 14, 25 %. Размер указанной корректировки экспертом рассчитан на основании соотношения данных о численности населения и сведений о средней заработной плате работников организаций в местах расположения объекта исследования и объекта-аналога N 3, а также учтен статус этих населенных пунктов (райцентры с развитой промышленностью) в соответствии с планетарной моделью, приведенной в справочнике оценщика недвижимости Лейфера Л.А, 2018 года.

Локальное местоположение объекта оценки, как и объектов-аналогов N 2 и N 3 в соответствии с данными планетарной модели Лейфера Л.А. отнесено экспертом к окраине городов, а местоположение объекта-аналога N 1 согласно данным названного источника отнесено им к спальным микрорайонам среднеэтажной застройки. На имеющиеся различия локального местоположения объекта-аналога N 1 экспертом применена соответствующая понижающая корректировка в размере 2, 63%.

Экспертом учтены различия оцениваемого земельного участка от объектов-аналогов по площади, им применены соответствующие корректировки: понижающие в отношении объекта-аналога N 1 в размере 19, 45 %, а также в отношении объекта-аналога N 3 в размере 12, 7 %; повышающая - в отношении объекта-аналога N 2 в размере 1, 9%..

С учетом различий в стоимости земельных участков в зависимости от возможности подключения их к коммуникациям, экспертом применена понижающая корректировка в размере 22, 04% в отношении объекта-аналога N 2, обеспеченного электроснабжением в отличие от объекта оценки и остальных объектов-аналогов, имеющих лишь возможность подключения к этим коммуникациям.

Приведенный в апелляционной жалобе довод заинтересованного лица о том, что оцениваемый земельный участок занят объектом недвижимости, что значительно улучшает его характеристики, судебной коллегией признается несостоятельным, поскольку в соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Вопреки утверждению представителя заинтересованного лица, используемая экспертом информация об объектах-аналогах подтверждена и проверяема, в экспертном заключении содержатся кадастровые номера земельных участков, использованных в качестве объектов-аналогов (стр. 92 заключения), имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Допрошенный в судебном заседании по доводам апелляционной жалобы эксперт Г. выводы, изложенные в экспертном заключении, подтвердил.

Доводы апелляционной жалобы выводы эксперта не опровергают, допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость объектов недвижимости автором апелляционной жалобы ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не предоставлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании заключения эксперта.

Апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены решения суда, которые судом апелляционной инстанции также не установлены.

Вместе с тем, резолютивная часть решение суда подлежит изменению в части указания даты, по состоянию на которую судом установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.

Материалами административного дела подтверждено, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена по состоянию на 1 января 2019 г, на эту же дату экспертом была установлена их рыночная стоимость.

В описательно-мотивировочной части решения суда содержится правильный вывод суда о дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости - 1 января 2019 г, при этом из резолютивной части решения суда следует, что кадастровая стоимость объектов недвижимости судом установлена в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г.

В этой связи резолютивная часть обжалуемого решения суда подлежит изменению, посредством ее изложения в новой редакции.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 21 августа 2020 г. изменить, изложив абзацы второй и третий резолютивной части решения суда в новой редакции.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, площадью 2104 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 1812000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, машино-место, с кадастровым номером N, общей площадью 1561, 6 кв. м, этажи на котором расположено помещение: этаж N 1, этаж N 2, местоположение объекта: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 6096000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Невинномысска Ставропольского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи