Решение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02 июня 2020 г. по делу N 33-14343/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Сибятулловой Л.В, судей Маковей Н.Д, Заливадней Е.К, при секретаре судебного заседания (помощнике) Леденёвой О.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мигулина П.В. к администрации муниципального образования Туапсинский район, управлению архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район об изменении вида разрешенного использования земельного участка, по апелляционной жалобе Мигулина П.В. на решение Туапсинского районного суда от 29 января 2020 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано, заслушав доклад судьи Маковей Н.Д, содержание решения суда первой инстанции, доводы апелляционной жалобы, возражения администрации муниципального образования Туапсинский район, выслушав пояснения Мигулина П.В, его представителя Пиджакова С.Н, установила:

Мигулин П.В. обратился в суд с указанным иском, мотивируя требования тем, что на основании решения Туапсинского районного суда от 01 марта 2019 года ему на праве собственности принадлежит жилой дом с кадастровым номером "... ", расположенный на земельном участке с кадастровым номером "... ", в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами, с видом разрешенного использования - гостевой дом. Вид объекта капитального строительства - жилой дом не соответствует виду разрешенного использования земельного участка - гостевой дом, в связи с чем 03 июля 2019 года Мигулин П.В. обратился в Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район с заявлением о приведении в соответствие вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером "... " с основным видом территориальной зоны Ж1 и видом объекта капитального строительства, расположенного на данном земельном участке.

Решением от 16 июля 2019 года истцу было отказано в удовлетворении заявления в связи с тем, что изменение вида разрешенного использования земельного участка уменьшит его кадастровую стоимость и изменит ставку арендной платы. Мигулин П.В. считает отказ Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район незаконным, нарушающим Правила землепользования и застройки Небугского сельского поселения Туапсинского района, утвержденные Решением Совета муниципального образования Туапсинский район от 27 июня 2014 года N 126.

Просит изменить вид разрешенного пользования земельного участка с кадастровым номером "... " с вида "гостевой дом" на вид "для индивидуального жилищного строительства", и указать, что решение является основанием для изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером "... " в ЕГРН, внесения изменений в договор аренды земельного участка N 3300006721 от 6 октября 2014 года в части расчета арендной платы в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка с вида "гостевой дом" на вид "для индивидуального жилищного строительства".

Решением Туапсинского районного суда от 29 января 2020 года в удовлетворении исковых требованиях Мигулина П.В. отказано.

В апелляционной жалобе Мигулиным П.В. поставлен вопрос об отмене состоявшегося решения суда, как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права, при неправильном определении обстоятельств имеющих значение для дела. В обоснование доводов жалобы указывает, что судом нарушены нормы п. 2 ст. 7, ст. 85 ЗК РФ, пп. 6, 8, 9 ст. 1 ГрК РФ.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу администрация муниципального образования Туапсинский район просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание апелляционной инстанции истец Мигулин П.В. и его представитель Пиджаков С.Н. поддержали доводы апелляционной жалобы, просили отменить судебное постановление и принять новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

С учетом мнения участников процесса, руководствуясь статьями 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Мигулину П.В. на основании соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14 февраля 2019 года на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 740 кв.м, с кадастровым номером "... ", категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - гостевой дом, расположенный по адресу: "Адрес... ". Ставка арендной платы по указанному земельному участку составляет 2, 5% от кадастровой стоимости.

На основании решения Туапсинского районного суда от 1 марта 2019 года истцу также на праве собственности принадлежит двухэтажный жилой дом с кадастровым номером "Адрес... ", расположенный по тому же адресу.

Ранее указанный земельный участок принадлежал на праве аренды Козулину Н.Н, что подтверждается договором аренды от 06 октября 2014 года, заключенным между ним и администрацией муниципального образования Туапсинский район. Согласно договору аренды земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов и вид разрешенного использования - для размещения объектов физической культуры и спорта.

15 октября 2014 года между Козлиными Н.Н. и Шагинян М.Г. заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по указанному договору аренды.

25 февраля 2015 года между администрацией МО Туапсинский район и Шагинян М.Г. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 6 октября 2014 года в связи с изменением вида разрешенного использования на "гостевой дом".

В дальнейшем право аренды на спорный земельный участок неоднократно переступалось (05 марта 2015 года между Шагинян М.Г. и Рубежанской В.П, 02 сентября 2017 года между Мищенко В.П. и Мищенко Ю.В. и 14 февраля 2019 года между Мищенко Ю.В. и Мигулиным П.В.).

Решением Градостроительного совета муниципального образования Туапсинский район от 16 июля 2019 года Мигулину П.В. было отказано в изменении вида разрешенного использования в отношении земельного участка с кадастровым номером "... ", площадью 740 кв.м, расположенного по адресу: "Адрес... " с вида разрешенного использования "гостевой дом" на вид "для индивидуального жилищного строительства".

Принимая решение об отказе, уполномоченный орган администрации муниципального образования Туапсинский район указал, что при изменении вида разрешенного использования земельного участка существенно изменится ставка арендной платы: с 2, 5 % до 0, 3 %.

Статьей 7 ЗК Российской Федерации произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК Российской Федерации установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 7 ЗК Российской Федерации возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.В соответствии со ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из положений ст. 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85 ЗК Российской Федерации, ст. 22 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

В соответствии с ч. 3 ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации и п. 5 ст. 85 ЗК Российской Федерации земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, стоянками автомобильного транспорта, гаражами, объектами, связанными с проживанием граждан и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду.

Исходя из п. 1 ст. 41 ЗК Российской Федерации арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК Российской Федерации, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Разрешая спор и отказывая Мигулину П.В. в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что Мигулин П.В, заключив соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с видом разрешенного использования "гостевой дом", вид разрешенного использования которого определен арендодателем по договору аренды, принял на себя права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка. Как арендатор земельного участка выразил своё согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовал свое право, предусмотренное ч. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из искового заявления Мигулина П.В. следует, что требования направлены на внесение изменений в гражданско-правовой договор аренды земельного участка.

В силу п. 3 ст. 3 ЗК Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Порядок внесения изменения в гражданско-правовой договор регламентируется гл. 29 ГК Российской Федерации. По общему правилу основанием внесения изменений в действующий договор с учетом принципа свободы договора (ст. 1, 421 ГК Российской Федерации) является взаимное волеизъявление сторон сделки. Нормами поименованной главы ГК Российской Федерации закреплены также основания и условия удовлетворения судом требования о внесении изменений в договор в принудительном порядке.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне застройки жилыми домами само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для гостевого дома), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (для индивидуального жилищного строительства), изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа).

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 451 ГК Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п. 4 ст. 451 ГК Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В материалах дела отсутствуют документы, указывающие на невозможность использования истцом арендуемого земельного участка в соответствии с условиями договора аренды.

С учетом изложенного, вывод суда об отклонении исковых требований соответствует закону и установленным по делу обстоятельствам.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, направлены на иную оценку исследованных судом обстоятельств, основаны на неверном толковании закона, а потому не служат основанием к отмене законного решения.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 29 января 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Мигулина П.В. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.

Председательствующий:

Судьи: