Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 08 ноября 2020 г. по делу N 33-40062/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе: председательствующего наименование организации

судей фио, Бобровой ЮМ.

при помощнике: фио

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

дело по апелляционной жалобе представителя временного управляющего наименование организации фио по доверенности фио

на решение Головинского районного суда адрес от дата, которым постановлено

- признать за фио право собственности на 4590/644221 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - "Гостинично-офисный комплекс. 1 этап - гостиница", расположенный по строительному адресу: адрес, адрес, в виде гостиничного номера (нежилого помещения) с проектным номером 105, общей площадью 45, 90 кв.м, состоящего из двух комнат, расположенного на седьмом этаже,

УСТАНОВИЛА:

фио обратилась в суд иском к наименование организации о признании права собственности на 4590/644221 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - "Гостинично-офисный комплекс. 1 этап - гостиница", расположенный по строительному адресу: адрес, адрес, в виде гостиничного номера (нежилого помещения) с условным N105, общей площадью 45, 90 кв.м, состоящего из двух комнат, расположенного на 7 этаже.

Свои требования истец мотивировала тем, что дата между нею и наименование организации был заключен Договор N105-Лб/17 долевого участия в строительстве Гостинично-офисного комплекса, 1 этап - гостиница, по адресу: адрес, адрес/ фио договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве дата. В соответствии с условиями договора, истец произвел оплату в размере сумма. Срок завершения строительства (ввода объекта в эксплуатацию) - адрес дата. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства - не позднее дата. Ответчик по состоянию на дата строительство гостинично-офисного комплекса не завершил, объект в эксплуатацию не ввел, объект долевого строительства дольщику по акту не передал. Фактически строительство объекта прекращено наименование организации с конца дата Согласно и. 1.2 Договора долевого участия, разд.4 Разрешения на строительство и п.9.2.20 Проектной декларации, общая проектная адрес строительства (возведенного объекта незавершенного строительства) составляет 6 442, 21 кв.м. В соответствии с заключением привлеченного эксперта в области строительной экспертизы степень готовности Объекта капитального строительства - "Гостинично-офисный комплекс, 1 этап - гостиница" по строительному адресу: адрес. CAO, адрес, адрес составляет 85 %. В том числе, с учетом результатов осмотра, эксперт подтверждает, что гостиничный номер (помещение) пр. площадью 45, 90 кв.м, состоящий из 2 комнат, строительный N105, расположенный на 7 этаже комплекса, соответствуют общей готовности здания - объекта незавершенного строительства - 85%. В Объекте незавершенного строительства имеются помещения общего пользования, лестницы, холлы, коридоры, то есть объект содержит помещения и элементы конструкции, которые можно охарактеризовать как помещения и элементы конструкции общего пользования, характерные для многоквартирных домов, предназначенные для совместного использования собственниками отдельных помещений (апартаментов).

Объект капитального строительства - "Гостинично-офисный комплекс, 1 этап - гостиница" по строительному адресу: адрес, CAO, адрес, адрес, имеет все соответствующие объекту незавершенного строительства индивидуализирующие характеристики и параметры, необходимые для его постановки на кадастровый учет (внесения в Кадастр недвижимости) и внесения в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) в качестве объекта незавершенного строительства: соответствующее проектной количество этажей, проектную планировку, степень готовности, общие площади объекта, площади застройки, объем застройки, высота и т.п. согласно ст.8 Федерального закона от дата N 218-ФЗ. Сведений о зарегистрированных правах собственности на спорные объекты (нежилые помещения - гостиничные номера) в ЕГРН не имеется. Отсутствие государственной регистрации права собственности истца на долю в незавершенном строительством объекте в виде спорного нежилого помещения влечет нарушение его права по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.

Истец фио, представитель истца фио, действующий на основании доверенности, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, представитель истца ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие и в отсутствие истца.

Ответчик наименование организации о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, об отложении слушания по делу не ходатайствовал, ранее представил в суд письменные пояснения по иску (л.д.50-53), не возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, указывая, что правовым основанием возведения объекта капитального строительства - "Гостинично-офисный комплекс, 1 этап - гостиница" являются следующие документы: - разрешение на строительство 77-211000-011653-2015, выданное Комитетом государственного строительного надзора адрес дата, продлено до дата; - договор аренды земельного участка N1/22, заключенный дата между наименование организации и застройщиком наименование организации; - Проектная декларация, опубликованная застройщиком на интернет-сайте: www.yantar-apart.ru (с изменениями на дата).

Согласно п.1.2 Договора долевого участия N105/Лб/17 от дата, разд.4 Разрешения на строительство и п.9.2.20 проектной декларации общая проектная площадь объекта капитального строительства (возведенного объекта незавершенного строительства) составляет 6 442, 21 кв.м... В соответствии с Техническим планом от дата степень готовности объекта капитального строительства - "Гостинично-офисный комплекс, 1 этап - гостиница" по строительному адресу: адрес, адрес, составляет 83, 4%. В том числе, гостиничный номер (помещение) N105 пр. площадью 45, 90 кв.м, состоящий из 2 комнат, строительный N105 расположенный на 7 этаже комплекса, соответствует общей готовности здания - объекта незавершенного строительства - 83, 4%, существует в натуре, обладает всеми индивидуальными характеристиками. В объекте незавершенного строительства имеются помещения общего пользования, лестницы, холлы, коридоры, то есть объект содержит помещения и элементы конструкции, которые можно охарактеризовать как помещения и элементы конструкции общего пользования, характерные для многоквартирных домов, предназначенные для совместного использования собственниками отдельных помещений (апартаментов). Объект капитального строительства - "Гостинично-офисный комплекс, 1 этап - гостиница", по строительному адресу: адрес, адрес, имеет все соответствующие объекту незавершенного строительства индивидуализирующие характеристики и параметры, необходимые для его постановки на кадастровый учет (внесения в Кадастр недвижимости) и внесения в ЕГРН в качестве объекта незавершенного строительства: соответствующее проектной количество этажей, проектную планировку, степень готовности, общие площади объекта, площади застройки, объем застройки, высота и т.п. согласно ст.8 Федерального закона от дата N218-ФЗ. Сведений о зарегистрированных правах собственности на спорные объекты (нежилые помещения - гостиничные номера) в ЕГРН не имеется.

Отсутствие государственной регистрации права собственности истца на долю в незавершенном строительством объекте в виде спорного нежилого помещения влечет нарушение его прав по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом. В отношении наименование организации на дату подачи иска не введены процедуры банкротства, в том числе наблюдения, несостоятельным (банкротом) ответчик не был признан. При таких обстоятельствах имеются основания для признания права собственности за истцом на указанный объект - нежилое помещение.

Третье лицо временный управляющий наименование организации фио о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, об отложении слушания по делу не ходатайствовал, каких-либо иных ходатайств на момент рассмотрения дела не заявил, ранее представитель временного управляющего представил письменные возражения по иску (л.д.109-113), указывая, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, правовые основания для возникновения права собственности истца на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства отсутствует. В рассматриваемом случае строительство объекта (гостинично-офисного комплекса) не завершено, в натуре гостиничный номер как оборотоспособный объект не существует. Надлежащим способом защиты нарушенного права для истца является не признание права собственности на долю в праве общей долевой собственности, а заявление истцом денежного требования в деле о банкротстве наименование организации с установлением залога в отношении права аренды земельного участка и залога в отношении строящегося на участке объекта. В материалах дела отсутствуют доказательства оплаты истцом объекта долевого участия в строительстве. Акт о выполнении финансовых обязательств не является документом первичного бухгалтерского учета, свидетельствующим о внесении денежных средств в кассу наименование организации. Заявленные требования не подлежат удовлетворению, так как право собственности на долю в объекте незавершенного строительства не может быть зарегистрировано, в связи с наличием законодательного запрета.

Третье лицо Управление Росреестра по Москве о дате, месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, мнения по иску не представил.

Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого просит представитель временного управляющего наименование организации фио Дьяченко Ю.Е. по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, утверждая, что суд неверно применил нормы материального права, неправильно установилюридически значимые обстоятельства по делу, настаивает на том, что объекта заявленного права не существует, вещь еще не находится в собственности истца, не доказана высокая степень готовности объекта строительства, истцу отказано во включении в реестр кредиторов застройщика в связи с недоказанностью факта уплаты денежных средств.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных о дне и времени слушания, и находит решение суда подлежащим отмене в связи с нарушением норм материального права и неверным установлением юридически значимых обстоятельств по делу.

Как разъяснил Пленум Верховного суда РФ в Постановлении "О судебном решении" решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции данные положения не были учтены и применены.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

Как установлено судом при рассмотрении дела, дата между наименование организации и фио был заключен Договор N105-Лб/17 долевого участия в строительстве Гостинично-офисного комплекса, 1 этап - гостиница, по адресу: Москва, адрес, адрес, в соответствии с условиями которого, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект капитального строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, передать объект долевого строительства, согласно характеристикам, установленным настоящим договором, участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию "Гостинично-офисного комплекса. 1 этап - гостиница" (п.1.1) (л.д.127-133).

Согласно п.1.4 договора, предполагаемый срок завершения строительства: адрес дата (определяется в соответствии с Разрешением на строительство и Проектной декларацией). Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства по акту приема-передачи: не позднее адрес дата

Согласно п.1.6 договора, объектом долевого строительства для участника долевого строительства является нежилое помещение - гостиничный номер со следующими характеристиками: строительный номер 105, этаж 7, количество комнат 2, общая площадь гостиничного номера 45, 90 кв.м...

Согласно п.4.2 договора, цена договора (сумма финансирования в долевом строительстве) объекта долевого строительства, указанного в п.1.6 договора, подлежащая уплате участником долевого строительства застройщику по настоящему договору, составляет сумму в размере сумма

Государственная регистрация Договора N105-Лб/17 от дата произведена дата

Истцом в доказательство произведенной оплаты были представлены: Квитанция к приходному кассовому ордеру N9 от дата на сумму сумма (л.д.79); квитанция к приходному кассовому ордеру N27 от дата на сумму сумма (л.д.90); сообщение от наименование организации от дата о том, что фио оплатила в кассу по договору N105-Лб/17 от дата сумму в размере сумма; Акт об исполнении финансовых обязательств сторонами по договору N109-Лб/15, подписанный сторонами договора дата (л.д.99).

Строительство Гостинично-офисного комплекса по адресу адрес, адрес, осуществлялось на основании следующих документов: Разрешение на строительство 77-211000-011653-2015, выданное Комитетом государственного строительного надзора адрес (МОСГОССТРОЙНАДЗОР) дата, продлено до дата; Договор аренды земельного участка N1/22 заключенный дата между наименование организации и застройщиком наименование организации, зарегистрированный в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, номер регистрации: 77-77/009-77/009/054/2016-447/1; Проектная декларация, опубликованная застройщиком на Интернет-сайте.

Определением Арбитражного суда адрес от дата удовлетворено заявление наименование организации, в отношении наименование организации введена процедура наблюдения, назначен временный управляющий (л.д.84-85).

Согласно представленному ответчиком Техническому плану объекта незавершенного строительства от дата, выполненному кадастровым инженером фио (л.д.54-73), гостинично-офисный комплекс. 1 этап - гостиница, расположенный по адресу: адрес, имеет площадь 6442, 2 кв.м... Степень готовности объекта незавершенного строительства - 83%. Степень готовности определена в соответствии с представленной заказчиком кадастровых работ справки с указанием стоимости фактически выполненных работ и стоимости строительства в соответствии со сметой на строительство объекта.

По сообщению Управления Росреестра по Москве от дата, дата в Управление Росреестра по Москве поступили заявления фио, действующей по доверенности от наименование организации N77/011/230/220-1197, N77-01-88/3004/2020-371 и приложенные к ним документы для осуществления государственной регистрации права собственности и государственному кадастровому учету в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: адрес/ фио результатам рассмотрения представленных документов в соответствии с п.3 ч.1 ст.29 Закона о недвижимости, государственным регистратором прав дата было принято решение о приостановлении заявленных действий до дата, о чем заявителю направлено соответствующее уведомление.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что истец свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом, на момент обращения в суд и рассмотрения дела объект долевого строительства - "Гостинично-офисный комплекс. 1 этап - гостиница" в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства (более 80%) спорный гостиничный номер фактически передан застройщиком истцу, при этом гостиничный номер имеет индивидуально-определенные характеристики и существует в натуре, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде нежилого помещения и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства; право на незавершенный объект строительства может быть признано и в случае, когда такой объект не стоит на кадастровом учете, поскольку возникшее у истца в результате внесения полной оплаты за помещение право собственности первично, а кадастровый учет объекта может быть осуществлен и после признания права собственности.

То обстоятельство, что истцом заявлены денежные требования в размере эквивалентном стоимости объекта незавершенного строительства о включении в реестр требований кредиторов в рамках дела о банкротстве наименование организации в Арбитражном суде адрес, суд счел не препятствующим признанию права собственности на объект незавершенного строительства, указав, что право выбора защиты нарушенного права принадлежит истцу, которая на момент разрешения настоящего спора не получила ни своих денег, ни оплаченного помещения; исходя из смысла ч. 6 ст. 16 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в случае получения помещения, денежное требование истца может быть исключено из реестра.

Судебная коллегия полагает выводы суда ошибочными, постановленными с нарушением норм материального и процессуального права, без учета юридически значимых обстоятельств.

Решением Арбитражного суда адрес от дата наименование организации признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство, обязанности конкурсного управляющего возложены на временного управляющего фио

Согласно разъяснениям, данным в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Определением Арбитражного суда адрес от дата, вступившим в законную силу дата фио отказано во включении в реестр требований кредиторов требования в размере сумма 78 коп к наименование организации в связи с недоказанностью факта внесения заявленной денежной суммы.

Как установлено по настоящему делу, объект гостинично-офисный комплекс не достроен, разрешение о введении его в эксплуатацию не получено, на кадастровый учет объект не поставлен, передаточный акт, либо иной документ о передаче нежилого помещения между застройщиком и участником долевого строительства не подписывался, то есть, предназначавшееся для передачи истцу нежилое помещение - гостиничный номер с проектным номером 105, общей площадью 45, 90 кв.м, как объект гражданского оборота не существует.

Ни законом, ни договорами, заключенными между наименование организации и участниками долевого строительства, не предусмотрено возникновение права общей долевой собственности на незавершенное строительством здание.

По смыслу п. 2 ст. 2, ст. 4 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участниками долевого строительства являются лица, перед которыми у застройщика возникает обязанность передать в будущем жилые или нежилые помещения.

Согласно разъяснениям, данным в п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ дата) требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

В данном случае являющееся предметом спора нежилое помещение истцу не передано.

Наличия у ответчика индивидуально-определенной вещи, существующей в натуре, как оборотоспособного, обособленного объекта в виде гостиничного номера с проектным номером 105, общей площадью 45, 90 кв.м, состоящего из двух комнат, расположенного на седьмом этаже, в рамках данного дела не установлено.

Поскольку между истцом и ответчиком возникли основанные на договоре долевого участия обязательственные правоотношения, в силу которых наименование организации обязался совершить в пользу истца определенное действие (а именно - передать имущество в собственность), то надлежащим способом защиты права физического лица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору долевого участия (до трансформации в денежное) является понуждение к передаче нежилого помещения. Соответствующая позиция изложена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ дата) (ред. от дата).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы представителя временного (конкурсного) управляющего фио Дьяченко Ю.Е. обоснованными, а решение суда первой инстанции о признании за истцом права собственности на 4590/644221 доли в праве собственности на нежилое помещение в виде гостиничного номера (нежилого помещения) с проектным номером 105, общей площадью 45, 90 кв.м, состоящего из двух комнат, расположенного на седьмом этаже в объекте недвижимости гостиничном комплексе незавершенном строительством, расположенном по строительному адресу: адрес, адрес, подлежащим отмене, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Головинского районного суда адрес от дата отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований фио к наименование организации о признании права собственности на 4590/644221 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - "Гостинично-офисный комплекс. 1 этап - гостиница", расположенный по строительному адресу: адрес, адрес, в виде гостиничного номера (нежилого помещения) с проектным номером 105, общей площадью 45, 90 кв.м, состоящего из двух комнат, расположенного на седьмом этаже - отказать.

Председательствующий:

Судьи: