Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 октября 2020 г. по делу N 33-412322/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Ворониной И.В, судей Лемагиной И.Б, Мошечкова А.И, при помощнике Давыдовой А.С, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мошечкова А.И. гражданское

дело N 2-748/20 по апелляционной жалобе Мельникова А.Ю. на решение Чертановского районного суда города Москвы от 9 июля 2020 г, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Мельникова А.Ю. к ООО КА "Стандарт" о погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры, расположенной по адресу: ***, в ЕГРН, взыскании судебных расходов - отказать.

УСТАНОВИЛА:

Мельников А.Ю. обратился в суд с иском к ООО КА "Стандарт" о погашении регистрационной записи N *** от 30.01.2017 об ипотеке квартиры, расположенной по адресу: ***, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, взыскании с ответчика в пользу истца юридических расходов в размере 50 000 руб. Заявленные требования истец мотивировал тем, что в Чертановский ОСП УФССП России по Москве был предъявлен исполнительный лист, выданный на основании решения Останкинского районного суда по гражданскому делу по иску ООО "Стандарт" (с 27.02.2018 года наименование изменено на ООО КА "Стандарт") к Нестеровой Н.И. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру по адресу: ***. 28.02.2018 года было возбуждено исполнительное производство N 8150321/18/77024-ИП. 04.03.2019 года на основании постановления о передаче арестованного имущества на торги в ТУ Росимущества в г..Москве была передана на реализацию квартира на открытых торгах, проводимых в форме аукциона. 15.04.2019 извещение о торгах в электронной форме по продаже квартиры было размещено в сети Интернет и в газете "Бюллетень Оперативной Информации "Московские Торги" N 16/2019. Истец был признан победителем торгов, 7.05.2019 года с ним был подписан протокол о результатах торгов. Истец полностью оплатил цену квартиры в размере 4 120 000 руб, 15.05.2019 года с ним подписан договор купли-продажи недвижимого имущества и акт исполнения взаимных обязательств по договору. Денежные средства, вырученные от продажи квартиры, получены залогодержателем квартиры. Согласно выписке из ЕГРН квартира обременена ипотекой, номер государственной регистрации *** от 30.01.2017.

Истцом было отправлено ответчику заявление с просьбой подать в приемную Росреестра по Москве заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры, ответчик до настоящего времени с заявлением в Управление Росреестра по Москве не обратился, на заявление истца не ответил, в телефонном разговоре ответчик сообщил, что подавать вышеуказанное заявление не намерен. Наличие непогашенной записи об ипотеке нарушает права истца и препятствует оформлению права собственности на квартиру.

Суд постановилвышеприведенное решение.

Мельников А.Ю. обжалует решение суда по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, заслушав истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что 21.01.2017 года между ООО "Стандарт" (займодавец) и Нестеровой Н.И. и (заемщик) заключен договор займа N 21/01/2017-1, в соответствии с условиями которого займодавец предоставил заемщику для капитального ремонта или иного неотделимого улучшения квартиры заем в размере 2 600 000 руб, сроком до 5.02.2020, а заемщик принял заем и обязался возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее в размере 27, 6% годовых.

21.01.2017 года между ООО "Стандарт" (залогодержатель) и Нестеровой Н.И. (залогодатель) заключен договор залога N З-21/01/2017-1, из которого следует, что залогодатель в обеспечение обязательств, принятых по договору займа N 21/01/2017-1 от 21.01.2017, заключенному между заемщиком Нестеровой Н.И. и займодавцем ООО "Стандарт", передает в залог залогодержателю квартиру по адресу: ***, который был зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве 30.01.2017 года за N ***.

Вступившим в законную силу решением Останкинского районного суда г. Москвы от 15.02.2018 года с Нестеровой Н.И. в пользу ООО КА "Стандарт" (ранее ООО "Стандарт") в счет возврата суммы займа взысканы 2 595 002 руб, проценты в размере 1 602 012 руб. 63 коп, пени в сумме 17 руб. 53 коп, штраф в размере 20 000 руб, расходы по оплате госпошлины в сумме 36 679 руб. 83 коп.; обращено взыскание на жилую площадь, расположенную по адресу: ***, состоящую из двух жилых комнат, имеющую общую площадь 44, 4 кв.м, принадлежащую на праве собственности Нестеровой Н.И, с установлением начальной цены реализации заложенного имущества в размере 4 097 000 руб. 00 коп. и избранием способом реализации заложенного имущества публичных торгов.

Также из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Останкинского районного суда г. Москвы от 20.11.2018 года с Нестеровой Н.И. в пользу ООО КА "Стандарт" взысканы проценты за пользование займом за период с 19.08.2017 года пол 22.08.2018 года в размере 905 000 руб. и расходы по уплате госпошлины в размере 32 074 руб. 03 коп.

В отношении должника Нестеровой Н.И. Чертановским ОСП УФССП России по Москве были возбуждены исполнительные производства N 8149947/18/77024-ИП от 28.12.2018 года на сумму 3 287 244, 87 руб. и N 45352/19/77024-ИП от 13.06.2019 года на сумму 937 074, 03 руб, взыскателем по которым является ООО КА "Стандарт".

Постановлением судебного пристава-исполнителя Чертановского ОСП УФССП России по Москве от 28.12.2018 года в отношении должника Нестеровой Н.И. возбуждено исполнительное производство N 8150321/18/77024-ИП, предметом которого является обращение взыскания на квартиру по адресу: ***.

4.02.2019 года судебным приставом-исполнителем Чертановского ОСП УФССП России по Москве на квартиру по адресу: ***, наложен арест.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Чертановского ОСП УФССП России по Москве от 04.02.2019 года объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества - квартиры, расположенной по адресу: ***.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Чертановского ОСП УФССП России по Москве от 04.03.2019 года квартира по адресу: ***, передана в Территориальное Управление Росимущества в г. Москве на реализацию на торгах, проводимых в форме аукциона.

15.04.2019 года извещение о торгах в электронной форме по продаже квартиры было размещено в сети Интернет и в газете "Бюллетень Оперативной Информации "Московские Торги" N 16/2019.

Согласно протоколу о результатов торгов N Л2/19/53/Черт-12 от 07.05.2019 года победителем торгов по продаже арестованного заложенного имущества - квартиры по адресу: ***, признан Мельников А.Ю...

15.05.2019 года между Территориальным управлением Росимущества (продавец) и Мельниковым А.Ю. (покупатель) заключен договор N Л2/19/53/Черт-12 купли-продажи в отношении квартиры по адресу: ***, согласно которому цена имущества по результатам торгов составила 4 120 000 руб, покупатель полностью оплатил цену имущества до подписания настоящего договора.

Из указанного договора купли-продажи следует, что обязательства покупателя по оплате имущества считаются исполненными в полном объеме, переход права собственности на приобретенное имущество к покупателю подлежит государственной регистрации на основании и в порядке, установленным действующим законодательством РФ (п. 2.4, 3.1 договора). Данный договор и протокол о результатах торгов от 07.05.2019 года являются основанием для внесения необходимых записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (п. 3.2 договора).

Также 15.05.2019 года составлен акт исполнения взаимных обязательств к договору купли-продажи имущества N Л2/19/53/Черт-12 от 15.05.2019 года, в соответствии с которым покупатель полностью оплатил цену имущества в размере 4 120 000 руб, обязательства продавца и покупателя считаются исполненными в полном объеме, стороны претензий друг к другу не имеют.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Чертановского ОСП УФССП России по Москве от 04.06.2019 года снят арест с вышеуказанной квартиры.

10.06.2019 года судебным приставом-исполнителем Чертановского ОСП УФССП России по Москве отменены меры о запрете регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества - жилого помещения по адресу: ***, наложенные постановлением от 04.02.2019 года.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Чертановского ОСП УФССП России по Москве от 10.06.2019 года исполнительное производство N 8150321/18/77024-ИП окончено в связи с выполнением в полном объеме требований исполнительного документа.

07.08.2019 года Мельников А.Ю. обратился к ООО КА "Стандарт" с заявлением о подаче в приемную Росреестра по Москве заявления о погашении регистрационной записи N 77-77-05/024/2014-838 от 25.07.2014 года об ипотеке квартиры по адресу: ***.

Отказывая в иске о погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры, районный суд исходил из того, что владелец закладной на квартиру по адресу: *** - ООО КА "Стандарт" имеет возражения относительно прекращения ипотеки, поскольку до настоящего времени обеспеченное залогом обязательство, а именно, уплата процентов по договору займа N 21/01/2017-1 от 21.01.2017 года в размере 808 416, 11 руб. не исполнено.

Судебная коллегия с выводами районного суда согласиться не может, поскольку они основаны на неверном применении норм материального права, при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается: 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).

При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

В силу п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как установлено материалами дела, заложенное недвижимое имущество должника Нестеровой Н.И. по требованиям ООО КА "Стандарт" в целях обращения на него взыскания было выставлено на торги, победителем которых является истец, который заключил на предмет залога договор купли-продажи и уплатил по нему цену имущества в размере 4 120 000 руб, то есть в полном объеме выполнил обязательства покупателя. Вырученная от продажи денежная сумма поступила на счет службы судебных приставов, частично была перечислена взыскателю, а частично в сумме 602647 руб. 99 коп. перечислена на арестованный приставами счет Нестеровой Н.И. в ПАО Сбербанк, с которого должник указанную сумму снял. Данное обстоятельство является предметом самостоятельного иска ООО КА "Стандарт" к ПАО Сбербанк о взыскании убытков.

При таком положении, учитывая, что истец, являясь добросовестным покупателем, приобрел предмет залога на торгах, проведенных для реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, с момента заключения с ним договора купли-продажи квартиры и оплаты по нему в силу п. 4 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекратился, в связи с чем истец, как заинтересованное лицо, которое к обязательствам должника не имеет отношения, вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1), включая подачу совместного заявления в Росреестр о государственной регистрации перехода права собственности на предмет залога в результате обращения взыскания на него в соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Поскольку на данный предмет залога не может быть повторно обращено взыскание по обязательствам Нестеровой Н.И, действия ответчика по уклонению от подачи заявления в Росреестр о внесение записи о прекращении залога нельзя признать законными и добросовестными, в связи с чем, принимая по делу новое решение, судебная коллегия удовлетворяет заявленные требования о погашении в ЕГРН записи о об ипотеке спорной квартиры.

Руководствуясь ст. ст. 193, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия, ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чертановского районного суда города Москвы от 9 июля 2020 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

П огасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись N *** от 30.01.2017 об ипотеке квартиры, расположенной по адресу: ***.

Председательствующий:

Судьи: