Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 ноября 2020 г. по делу N 33-412356/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Удова Б.В, судей Сальниковой М.Л, Филипповой О.В, при помощнике Клочкове П.К, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по докладу судьи Сальниковой М.Л. по апелляционной жалобе истца Нырковой Г.Б. на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 13 ноября 2019 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Нырковой Галины Борисовны к Публичному акционерному обществу "Группа Компаний ПИК" о расторжении договора купли-продажи, признании пунктов предварительного договора купли-продажи квартиры ничтожными, взыскании уплаченных по договору денежных средства, компенсации морального вреда и штрафа, - отказать, установила:

Ныркова Г.Б. обратилась в суд с уточненным иском в порядке ст. 39 ГПК РФ к ПАО "Группа Компаний ПИК" о расторжении договора купли-продажи, признании пунктов 8.1 и 8.3 предварительного договора купли-продажи квартиры ничтожными, взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 585778руб, компенсации морального вреда 15000руб. и штрафа, указывая на то, что 28.02.2017г. между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен предварительный договор N *** купли-продажи квартиры, в силу которого ответчик обязуется в будущем продать, а покупатель обязуется купить квартиру N 277, расположенную по почтовому адресу: *** на условиях, предусмотренных настоящим договором. В соответствии с пунктом 8.1 предварительного договора, расторжение или изменение настоящего договора должно быть оформлено сторонами в письменном виде, путем подписания ими соответствующего документа (соглашения, протокола и т.п.). В случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе покупателя, продавец вправе при возврате денежных средств, фактически оплаченных покупателем по настоящему договору, удержать 10 процентов от стоимости квартиры, указанной в п. 2.1 настоящего договора. В силу пункта 8.2 предварительного договора, односторонне расторжение настоящего договора не допускается, кроме случаев, указанных в п. 8.3 настоящего договора. На основании пункта 8.3 предварительного договора продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор в случае неисполнения покупателем своих обязанностей по оплате денежных средств согласно п.п. 2.2 настоящего договора, при этом денежные средства, внесенные покупателем по настоящему договору возвращаются покупателю на его счет с удержанием неустойки в размере 10 процентов от стоимости квартиры, указанной в п. 2.1 настоящего договора. По мнению истца, пункты 8.1 и 8.3 предварительного договора являются ничтожными, так как не соответствуют действующему законодательству о защите прав потребителей.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит истец, ссылаясь на то, что решение суда первой инстанции вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам от 18 февраля 2020г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 25 августа 2020г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам от 18 февраля 2020г. отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении проверив материалы дела, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о дате рассмотрения дела, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда, как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права, без учета фактических обстоятельств дела.

Судом установлено, что 28.02.2017г. между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен предварительный договор N *** купли-продажи квартиры, в силу которого ответчик обязуется в будущем продать, а покупатель обязуется купить квартиру N 277, расположенную по почтовому адресу: ***, имеющую следующие характеристики в соответствии с документами технического учета: количество комнат 1, площадь (с учетом неотапливаемых помещений) 34, 60 кв. м, общая площадь 34, 60 кв.м, общая площадь 34, 60 кв.м, жилая площадь 18, 00 кв.м. на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В соответствии с пунктом 8.1 предварительного договора, расторжение или изменение настоящего договора должно быть оформлено сторонами в письменном виде, путем подписания ими соответствующего документа (соглашения, протокола и т.п.). В случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе покупателя, продавец вправе при возврате денежных средств, фактически оплаченных покупателем по настоящему договору удержать 10 процентов от стоимости квартиры, указанной в п. 2.1 настоящего договора.

В силу пункта 8.2 предварительного договора, односторонне расторжение настоящего договора не допускается, кроме случаев, указанных в п. 8.3 настоящего договора.

На основании пункта 8.3 предварительного договора продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор в случае неисполнения покупателем своих обязанностей по оплате денежных средств, согласно п.п. 2.2 настоящего договора, при этом денежные средства, внесенные покупателем по настоящему договору возвращаются покупателю на его счет с удержанием неустойки в размере 10 (Десяти) процентов от стоимости квартиры, указанной в п. 2.1 настоящего договора.

Пунктом 2.1 предварительного договора установлено, что стоимость квартиры составляет 5 857 780 руб, является окончательной и подлежит изменению только по соглашению сторон.

В силу пункта 2.2. предварительного договора, указанная в п. 2.1 настоящего договора стоимость квартиры должна быть оплачена покупателем 28.04.2017 г, при этом сумма в размере 585 778 руб. оплачивается покупателем до 07.03.2017 г. включительно.

Оплата по предварительному договору производилась истцом в следующем порядке: 06.03.2017г. оплачено 585 778 руб. (платежное поручение N *** от 06.03.2017 г.); 19.05.2017г. оплачено 150 000 руб. (платежное поручение N *** от 19.05.2017 г.); 25.07.2017г. оплачено 160 000 руб. (платежное поручение N *** от 25.07.2017 г.); 29.08.2017г. оплачено 275 000 руб. (платежное поручение N *** от 29.08.2017 г.).

Таким образом, обязательства истца перед ответчиком по оплате стоимости квартиры исполнялись ненадлежащим образом, так как по состоянию на 28.04.2017 г. Истцом полная стоимость квартиры оплачена не была, а общая сумма внесенных истцом платежей составила 1 170 778 руб.

Воспользовавшись условием, предусмотренным в п.8.3 предварительного договора, 03.09.2019г. ПАО "Группа Компаний ПИК" в адрес истца было направлено уведомление о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке по причине неисполнения истцом обязательств по оплате стоимости квартиры.

16.10.2017г. истцом получено указанное уведомление.

Согласно платежному поручению N 50344 от 03.11.2017г. ПАО "Группа Компаний ПИК" произведен возврат денежных средств истцу в связи с расторжением в одностороннем порядке предварительного договора купли-продажи N Варшава141-1(кв)-5/4/6(1) от 28.02.2017г. в размере 590 000 рублей с удержанием неустойки в размере 10% от стоимости квартиры на основании п.8.3 предварительного договора.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает на то, что пункты 8.1 и 8.3 предварительного договора являются ничтожными, так как не соответствуют действующему законодательству о защите прав потребителей, при расторжении договора уплаченные денежные средства подлежат возврату в полном объеме.

Разрешая заявленный спор, руководствуясь положениями ст.ст.166-168, 429, 450, 451, 453 ГК РФ, суд исходил из того, то истцом допущено существенное нарушение предварительного договора - неисполнение условия об оплате, в связи с чем, у ответчика имелись основания для его расторжения в одностороннем порядке, поскольку предварительный договор между Нырковой Г.Б. и ПАО "Группа Компаний ПИК" расторгнут 16.10.2017г. (дата получения уведомления), признание предварительного договора ничтожным не создаст, не прекратит и не изменит гражданских прав Нырковой Г.Б. по отношению к предмету договора, а также не повлечет восстановление ее нарушенных прав и законных интересов, истцом не был доказан факт нарушения этим договором ее прав и законных интересов со всеми вытекающими из данного обстоятельства последствиями, что является основанием к отказу в заявленном иске.

Отказывая в удовлетворении иска в части расторжения предварительного договора N Варшава141-1(кв)-5/4/6(1) от 28.02.2017г, суд исходил из положений ст. 450 ГК РФ и условий самого предварительного договора, которыми стороны согласовали возможность одностороннего отказа от договора.

Разрешая требования о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, уплаченных им при заключении данного предварительного договора, суд исходил из условий заключенного между сторонами предварительного договора, предусматривающих возможность одностороннего отказа от исполнения договора с удержанием неустойки в размере 10% от стоимости квартиры, поскольку денежные средства возвращены покупателя за вычетом 10% от оплаченной стоимости квартиры, оснований для взыскания оставшейся суммы денежных средств суд не усмотрел.

Учитывая, что до заключения истцом предварительного договора от 28.02.2017. застройщику дома ПАО "Группа Компаний ПИК" Комитетом государственного строительного надзора г.Москвы было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 08.12.2016г, суд пришел к выводу о неприменении к спорным правоотношениям положений Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Поскольку первоначальные требования о расторжении договора купли-продажи, признании пунктов предварительного договора купли-продажи квартиры ничтожными, взыскании уплаченных по договору денежных средства, суд не удовлетворил, то и производные от них требования о компенсации морального вреда, штрафа суд оставил без удовлетворения.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу изложенного, суть предварительного договора, который должен обязательно предшествовать основному, состоит в том, что стороны обязуются в будущем заключить соглашение о передаче имущества, выполнении работы или оказании услуги (основной договор) на обусловленных предварительным договором условиях.

В соответствие с п.4 ст.380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно п.1, 2, 3 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно п.1 ст. 450.1. ГК РФ предоставленное законом или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Материалами дела подтверждается, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому Нырковой Г.Б. в счет заключения основного договора купли-продажи были внесены в ПАО "Группа Компаний ПИК" денежные средства в общем размере 1170778руб.

Предварительный договор между сторонами был расторгнут в связи с односторонним отказом ответчика от исполнения предварительного договора по причине нарушения истцом его условий об оплате 16.10.2017г, то есть с даты получения истцом уведомления о расторжении предварительного договора, что соответствует условиям предварительного договора и не запрещено законом.

В связи с тем, что предварительный договор является расторгнутым до обращения в суд с настоящим иском по инициативе ответчика (продавца), исковые требования Нырковой Г.Б. о расторжении предварительного договора являются беспредметными и не могут быть удовлетворены.

Вместе с тем, внесенные истцом денежные средства на основании предварительного договора в размере 1170778руб. в счет обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором, в отсутствие письменного соглашения о задатке, по своей правовой природе фактически являются авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен договор купли-продажи.

Условия, изложенные в п. 8.1 и п.8.3 предварительного договора купли-продажи, об удержании продавцом с покупателя неустойки в размере 10% от стоимости квартиры, указанной в п.2.1 предварительного договора, в случае расторжения предварительного договора по инициативе продавца в связи с нарушением покупателем условий предварительного договора, а также по инициативе покупателя в одностороннем порядке, противоречат положениям закона о возвратности авансовых платежей, в связи с чем, подлежат признанию недействительными в силу ч.1 ст.168 ГК РФ.

С учетом изложенного, ПАО "Группа Компаний ПИК", как сторона предварительного договора купли-продажи, который был расторгнут, обязана вернуть истцу всю полученную от нее денежную сумму в счет обеспечения заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 585778руб.

Поскольку требования истца о возврате денежных средств в добровольном порядке ответчиком не были исполнены, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда в силу ст.15 Закона о защите прав потребителей в размере 3000руб, а также на основании ч.6 ст.13 Закона о защите прав потребителей - штраф в размере 292889руб.

В соответствии со ст.100ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на уплату услуг представителя в размере 20000руб, с учетом всех обстоятельств настоящего дела, объема выполненных услуг, частичного удовлетворения требований, принимая во внимание принцип разумности и справедливости.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета города Москвы подлежит взысканию госпошлина в размере 9357, 78руб.

При таком положении, решение суда подлежит отмене с принятием решения о частичном удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 13 ноября 20198 года отменить. Принять по делу новое решение.

Признать недействительными условия предварительного договора купли-продажи, заключенного между Нырковой Галиной Борисовной и ПАО "Группа Компаний ПИК", изложенные в пунктах 8.1 и 8.3, в части права продавца на удержание денежных средств в виде неустойки при досрочном расторжении предварительного договора.

Взыскать с ПАО "Группа Компаний ПИК" в пользу Нырковой Галины Борисовны уплаченные по предварительному договору купли-продажи денежные средства в размере 585778руб, компенсацию морального вреда 3000руб, штраф 292889руб, судебные расходы 20000руб, в удовлетворении остальных исковых требований, отказать.

Взыскать с ПАО "Группа Компаний ПИК" в доход бюджета города Москвы госпошлину в размере 9357, 78руб.

Председательствующий

Судьи