Решение Московского городского суда от 25 ноября 2020 г. по делу N 3а-5393/2020

Московский городской суд в составе судьи Дорохиной Е.М., при секретаре Кузьмичевой В.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-5393/2020 по административному иску АО "Мосрыбокомбинат" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ:

Административный истец *** обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 20.02.2020 г. и на 15.06.2020 г, в суммах соответственно *** руб. и *** руб, указывая, что является его арендатором и заинтересован в уменьшении арендных платежей, исчисляемых от его кадастровой стоимости. В подтверждение заявленных требований представлены отчёты об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца в суд явился, заявленное требование поддержал, возражения административного ответчика полагал необоснованными, а назначение судебной оценочной экспертизы с возложением на его доверителя расходов по ее проведению - нецелесообразным, поскольку представленные отчеты соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и федеральным стандартам оценки. Представитель указал также, что незначительное уменьшение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 15.06.2020 г. обусловлено снижением активности рынка и цен на недвижимое имущество.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы в суд явился, иск не признал, поддержал представленные письменные возражения, указав на недостоверность представленных истцом отчетов об оценке, и заявил ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы с возложением расходов по ее проведению на административного истца. В то же время, представитель ДГИ г. Москвы, как собственника спорного объекта, затруднился привести основания двукратного уточнения границ земельного участка в пределах одного налогового периода.

Представитель ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования", привлеченного к участию в рассмотрении дела в качестве ответчика, в суд явился, поддержал позицию ДГИ г. Москвы и указал, что его доверитель при поступлении из Управления Росреестра сведений об изменении площади земельного участка в был обязан произвести и произвел перерасчет его кадастровой стоимости по состоянию на даты изменения характеристик объекта.

Представитель Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом.

Выслушав объяснения явившихся лиц и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Право участников гражданского оборота на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В соответствии с ч. 1 ст. 62, ч. 5 ст. 247 и ст. 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из представленных документов, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***.

По состоянию на 01.01.2018 г. кадастровая стоимость указанного объекта была определена в сумме *** руб, исходя из площади земельного участка *** кв.м, и утверждена распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29.11.2018 г. N 40557.

Решением Московского городского суда от 18.12.2019 г. по делу N 3а-4639/2019, вступившим в законную силу 07.05.2020 г, кадастровая стоимость указанного объекта была установлена равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2018 г, в сумме *** руб.

Актом ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" от 28.02.2020 г. N 02-2048/20-1-ЗУ об определении кадастровой стоимости таковая была определена по состоянию на 20.02.2020 г. в сумме *** руб. исходя из площади земельного участка ***кв.м.; сведения об указанной кадастровой стоимости были внесены в ЕГРН 05.03.2020 г.

Актом ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" от 22.06.2020 г. N 032-6009/20-1-ЗУ от 22.06.2020 г. об определении кадастровой стоимости таковая была определена по состоянию на 15.06.2020 г. в сумме *** руб. исходя из площади земельного участка *** кв.; сведения об указанной кадастровой стоимости были внесены в ЕГРН 02.07.2020 г.

В то же время, из приобщенных к материалам дела выписок из ЕГРН в отношении спорного объекта от 22.05.2020 г. и от 15.06.2020 г. следует, что по состоянию указанные даты площадь земельного участка определялась как ***, и ***

Таким образом, по независящим от административного истца причинам в течение 2020 года площадь земельного участка уточнялась дважды, и во второй раз - после вступления в законную силу решения Московского городского суда от 18.12.2019 г. по делу N 3а-4639/2019.

Приведенные выше результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 20.02.2020 г. и на 15.06.2020 г. просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Истец обладает правом на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, поскольку постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" установлен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования.

Как указывалось выше, право участников гражданского оборота на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Названными нормативными правовыми актами установлено, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Тот факт, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки признается рекомендуемой для целей совершения сделки, - тогда как никакая сделка, предметом которой бы являлся принадлежащий истцу объект недвижимости, в настоящем случае не заключается, а целью установления кадастровой стоимости объекта является регулирование вопросов налогообложения, - не свидетельствует о невозможности установления судом кадастровой стоимости здания, равной его рыночной стоимости.

Судом учитывается, что приведенное в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ понятие рыночной стоимости является условным определением, сформулированным для целей единообразного применения закона; кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует; от определения и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном случае напрямую зависит объем налоговых обязательств его собственника; помимо прочего, положения статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года прямо допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пересмотр результатов определения кадастровой стоимости).

В связи с изложенным, несмотря на то, что рассматриваемое административное исковое заявление не направлено на заключение договора купли-продажи или реализацию иных правомочий собственника по распоряжению объектами недвижимости, суд полагает, что у административного истца имеются достаточные основания для реализации как права на проведение оценки рыночной стоимости принадлежащего ему объекта для целей пересмотра утвержденной в отношении него кадастровой стоимости, так и обращения в суд по вопросу установления в отношении такого объекта недвижимости кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости, поскольку иное противоречило бы смыслу закона, нарушало бы права и законные интересы собственника, как плательщика соответствующего налога. Кроме того, право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости прямо установлено законом, в частности, положениями главы 25 КАС РФ.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая учтенную в ЕГРН кадастровую стоимость объекта, истец в подтверждение своих доводов представил составленные ООО "НПЦ "Союзоценка" отчеты NN *** о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, согласно которому, его рыночная стоимость по состоянию на 20.02.2020 г. и на 15.06.2020 г. составляет суммы, указанные в административном исковом заявлении.

Положения ст. 24.18 Федерального закона 29.07.1998 г. N 135-ФЗ, а также ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

В соответствии с п.1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в размере кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики возражают против удовлетворения заявленного требования, то они должны доказать факт неправильного определения величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Департамент городского имущества города Москвы представил письменные возражения, в которых указали на недостатки представленного административным истцом отчета об оценке, выразили сомнения в обоснованности и достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости ввиду несоответствия отчета требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

Судом отклоняются указанные доводы. Изучив представленные административным истцом отчеты об оценке рыночной стоимости спорного объекта, суд приходит к выводу, что они являются надлежащими доказательствами, поскольку оценка проведена в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 N 297, 298, 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611; приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Административными ответчиками не представлено каких-либо допустимых и относимых доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение приведенные в отчетах об оценке выводы.

Как следует из содержания представленных суду отчетов об оценке, оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости нежилого помещения. Оценщиком проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в отчетах сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

В отчетах применено два подхода - сравнительный и доходный; от применения затратного подхода оценщик обосновано отказался. В то же время, в отчетах об оценке присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

С учетом изложенного, суд принимает названные отчеты в качестве достоверных доказательства и приходит к выводу о том, что они подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, - являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков и застраховавшим свою ответственность при осуществлении оценочной деятельности - и содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта.

Доводы административного ответчика о несоответствии отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и недостоверности определенной оценщиком рыночной стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости основаны на предположениях и не подтверждаются относимыми и допустимыми доказательствами; достоверных данных об иной рыночной стоимости указанного объекта Департаментом городского имущества города Москвы в суд не представлено.

Так, приведенные в письменных возражениях ответчика доводы о том, что определенная оценщиком рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 20.02.2020 г..и на 15.06.2020 г..не соответствует рынку коммерческой недвижимости в городе Москве, выводов оценщика не опровергает, поскольку автор замечаний сравнивает несопоставимые величины - стоимость конкретного объекта и среднюю стоимость - тогда как последняя рассчитывается исходя из интервала цен и стоимости конкретного объекта отражать не может, кроме того, автор замечаний апеллирует к аналитическому обзору, выполненному ООО "Оценка собственности" (Сафонов Ю.В, Гостева Е.Д.), не учитывая, что в обзоре приведены данные о стоимости 1 кв.м. типового земельного участка, характеристики которого не совпадают с характеристиками спорного объекта. Приведенные в письменных замечаниях утверждения о том, что оценщик необоснованно не применил к объекту-аналогу N 3 корректировку на его удаленность от центра города, является несостоятельной постольку, поскольку и объект оценки, о объект-аналог находятся на сопоставимом удалении от центра, и данные утверждения основаны на арифметической ошибке, допущенной при определении удаленности объектов от центра. Ссылки на то, что оценщик в рамках доходного подхода неверно применил значение уровня недозагрузки для офисных и складских помещений, являются несостоятельными, поскольку избранные оценщиком значения для имеющихся на земельном участке улучшений находится в пределах интервала, указанного в справочнике под ред. Лейфера Л.А.

Приведенные в замечаниях доводы о том, что при определении потенциального валового дохода в рамках доходного подхода оценщик площади вспомогательных помещений безосновательно исключил из числа арендопригодных, суд не может признать убедительным, поскольку он сделан без учета конструктивных особенностей размещенного на оцениваемом участке здания, кроме того, метод доходного подхода предполагает учет всех площадей, способных приносить доход, а не всех имеющихся в здании площадей. Учитывается также, что, как следует из отчета об оценке, в отличие от автора замечаний оценщик проводил непосредственный осмотр здания и учитывал документы технического учета в отношении размещенного на оцениваемом участке здания, в связи с чем был вправе прийти к определенным выводам в отношении его арендопригодной площади.

Также судом учитывается, что приведенные в отчетах об оценке земельного участка результаты сопоставимы с его рыночной стоимостью, установленной вступившим в законную силу решением Московского городского суда от 18.12.2019 г. по делу N 3а-4639/2019 по состоянию на 01.01.2018 г.

Таким образом, доводы, изложенные ответчиком в письменных возражениях и в ходатайстве о назначении по делу экспертизы, носят предположительный характер, а сам по себе факт оспаривания отчета без его обоснования не может являться безусловным основанием для удовлетворения заявленного ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы и возложения расходов по ее проведению на административного истца.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности, которые являются обязательными для субъектов, осуществляющих данный вид деятельности.

Под оценочной деятельностью согласно ст. 3 указанного Закона понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В силу ст. 4 этого Закона субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Оценщик, подготовивший упомянутый выше отчет, является членом саморегулируемой организации и его ответственность застрахована, что подтверждено приложенными к отчету полисом страхования и свидетельством о членстве саморегулируемой организации оценщиков, то есть указанные требования закона соблюдены.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности представленного суду отчета и определенной в нем величины рыночной стоимости находящегося во владении истца объекта недвижимости суду представлено не было, в связи с чем, а также в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами оценщика, суд не находит оснований для назначения судебной оценочной экспертизы.

С учетом изложенного, и принимая во внимание, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, также подлежит удовлетворению, с установлением кадастровой стоимости объекта в размере, равном определенному представленным им отчетом.

Правила статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости было подано в суд ***, то указанную дату следует считать датой его обращения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением по состоянию на 20.02.2020 г, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 15.06.2020 г, т.е. до 02.07.2020 г, а установленной по состоянию на 15.06.2020 г. - до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Для целей исполнения решения суд полагает необходимым указать, настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию 20.02.2020 г, в размере *** руб, и применять сведения об указанной кадастровой стоимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до 02.07.2020 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию 15.06.2020 г, в размере *** руб, и применять сведения об указанной кадастровой стоимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости перечисленных выше объектов.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости считать ***

На решение в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Московский городской суд может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья Московского городского суда Е.М. Дорохина