Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 19 ноября 2020 г. по делу N 66а-5687/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Бузмакова С.С, судей Ковалёвой Ю.В, Кудряшова В.К.

при секретаре Никишовой О.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-286/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Развитие" "Д.У." Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Достижение" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Развитие" "Д.У." Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Достижение" на решение Московского городского суда от 23 июля 2020 г, которым заявленные требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Бузмакова С.С, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, установила:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Развитие" "Д.У." Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Достижение" (далее также - административный истец, ООО УК "Развитие "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Достижение"), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, установленной по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 206 741 690 рублей 82 копейки.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату кадастровой оценки в сумме 164 035 000 рублей на основании отчёта об оценке.

В обоснование заявленных требований ООО УК "Развитие "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Достижение" указало, что установленная кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, чем нарушаются права юридического лица как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости предмета договора аренды.

Решением Московского городского суда от 23 июля 2020 г. в удовлетворении административного искового заявления отказано. Также с ООО УК "Развитие "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Достижение" в пользу общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" взысканы судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в сумме 57 500 рублей.

В апелляционной жалобе ООО УК "Развитие "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Достижение" просит отменить решение суда ввиду его незаконности и необоснованности и принять по делу новый судебный акт. Одновременно административным истцом заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, так как, по мнению административного истца, заключение повторной судебной оценочной экспертизы, положенное в основу судебного решения, составлено с нарушением требований законодательства Российской Федерации о государственной судебно-экспертной и оценочной деятельности, а также требований федеральных стандартов оценки, поэтому не подтверждает действительную рыночную стоимость объекта оценки.

Возражения относительно доводов апелляционной жалобы административными ответчиками в суд не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Учитывая положения статей 96, 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Так, частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьёй), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, в соответствии с договором аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ N и дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ, ООО УК "Развитие "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Достижение" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1 323 кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: объекты размещения организаций розничной торговли продовольственными, непродовольственными группами товаров (1.2.5); объекты размещения организаций общественного питания, расположенного по адресу: "адрес" (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N).

Согласно положениям статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям договора аренды, в отношении земельного участка административный истец является плательщиком арендной платы, размер которой определяется исходя из кадастровой стоимости предмета договора аренды.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 г. N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 г." кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. установлена в размере 206 741 690 рублей 82 копейки.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец в обоснование своих доводов представил суду отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 21 февраля 2019 г. N, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"", согласно которому по состоянию на 1 января 2018 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 164 035 000 рублей.

Учитывая возражения Департамента городского имущества города Москвы относительно принятия вышеназванного отчёта об оценке в качестве допустимого доказательства по административному делу, на основании определения Московского городского суда от 13 августа 2019 г. и в соответствии со статьёй 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 4 октября 2019 г. N, проведённой экспертом общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" ФИО.:

отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 21 февраля 2019 г. N, подготовленный оценщиком ООО " "данные изъяты"", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 г. земельного участка с кадастровым номером N составляет 248 735 839 рублей.

В связи с ходатайством административного истца, который был не согласен с определённой экспертом рыночной стоимостью объекта оценки, определением Московского городского суда от 25 декабря 2019 г. и в соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 27 мая 2020 г. N, проведённой экспертом общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" ФИО, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 221 227 000 рублей.

Соглашаясь с рыночной стоимостью земельного участка, определённой на основании заключения повторной судебной оценочной экспертизы от 27 мая 2020 г, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчётов нормативных правовых актов и нормативных документов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий и справочной аналитики, соответствующих коэффициентов корректировок. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. В процессе исследования эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов, а также соответствующих методов оценки, и пришёл к обоснованному выводу о возможности применения при определении рыночной стоимости спорного земельного участка только сравнительного и доходного подходов.

Суд, исследовав и оценив в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта по результатам проведённой повторной судебной оценочной экспертизы, признал названное заключение эксперта правильным, поскольку доказательства, опровергающие выводы, изложенные в указанном заключении эксперта, а также достоверные данные об иной рыночной стоимости земельного участка стороны в суд не представили.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях при производстве экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Заключение повторной судебной оценочной экспертизы выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности и требованиями федеральных стандартов оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Экспертом в заключении дан ответ на поставленный судом вопрос и приведены выводы о размере рыночной стоимости земельного участка.

Эксперт ФИО является незаинтересованным в исходе деле лицом, перед началом производства судебной экспертизы был предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт является оценщиком I категории (квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости"), экспертом-оценщиком (квалификационный аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями, предъявляемыми федеральным стандартом оценки к эксперту саморегулируемой организации оценщиков), имеет диплом о высшем образовании по специальности "Инженер-строитель", диплом о высшем образовании по специальности "Экономист", является судебным экспертом (сертификат соответствия по экспертной специальности 16.1 "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения их стоимости"), он включён в реестр членов Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (регистрационный N), имеет длительный стаж оценочной и экспертной работы, при осуществлении оценочной и экспертной деятельности гражданская ответственность эксперта застрахована.

Вопреки доводам апелляционной жалобы эксперт в своем исследовании проанализировал все ценообразующие факторы, в том числе наличие строений на земельном участке, общую площадь, применил обоснованные корректировки в отношении объектов-аналогов на имущественные права, на условия сделки, на вид разрешённого использования земельного участка, на их местоположение в пределах города, включая направление и транспортную доступность. Экспертное заключение содержит подробное описание проведённого исследования, указание на использованные методы оценки, проведённые расчёты и подходы, иные сведения, имеющие существенное значение.

На все представленные административным истцом замечания (совпадающие с доводами апелляционной жалобы) экспертом даны исчерпывающие ответы с представлением письменных пояснений, содержащих опровержения утверждений административного истца о порочности экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также требования федеральных стандартов оценки, применённые при производстве экспертизы.

По мнению судебной коллегии, заключение повторной судебной оценочной экспертизы полностью соответствует как положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так и требованиям федеральных стандартов оценки.

С учётом изложенного судебная коллегия отказала ООО УК "Развитие "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Достижение" в удовлетворении ходатайства о назначении по административному делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Принимая во внимание, что целью обращения административного истца в суд являлось снижение бремени содержания принадлежащего ему на праве аренды имущества в связи с завышением базы для расчёта арендной платы, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости, а согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 27 мая 2020 г. N, проведённой экспертом ООО " "данные изъяты"" ФИО, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составила 221 227 000 рублей, что превышает кадастровую стоимость этого земельного участка, установленную в размере 206 741 690 рублей 82 копейки, суд обоснованно отказал ООО УК "Развитие "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Достижение" в удовлетворении административного искового заявления, так как в противном случае это привело бы к ухудшению положения арендатора, что в рассматриваемом случае является недопустимым.

Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют правовую позицию административного истца в суде первой инстанции и по существу сводятся к несогласию ООО УК "Развитие "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Достижение" с решением суда, однако они не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены при рассмотрении дела. Суд установилвсе юридически значимые обстоятельства и дал надлежащую оценку доводам сторон и собранным по административному делу доказательствам.

Несогласие с выводами суда не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного решения в апелляционном порядке. Нарушение норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного и необоснованного решения, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены, предусмотренных статьёй 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 308 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 23 июля 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Развитие" "Д.У." Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Достижение" - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи