Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 10 декабря 2020 г. по делу N 66а-6387/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Селиверстовой И.В. и Ефремовой О.Н, при ведении протокола помощником судьи Ковалевой Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное делоN 3а-896/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Уолгринс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе Министерства имущественных отношений Московской области на решение Московского областного суда от 6 июля 2020 года, которым названное выше административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, возражения представителя административного истца Беликовой О.А, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Уолгринс" (далее - ООО "Уолгринс", Общество) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 1769, 6 кв.м, расположенного на 1 и 2 этажах в здании по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости 56 233 062 рубля на основании отчета N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ об оценке его рыночной стоимости, выполненного оценщиком ООО "МитраГрупп" ФИО1

В обоснование заявленных требований Общество указало, что кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает права административного истца, поскольку влечет необходимость уплаты обязательных платежей в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта исследования, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

По результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы административный истец уточнил требования и просил установить рыночную стоимость нежилого помещения в размере 65 315 780 рублей.

Решением Московского областного суда от 6 июля 2020 года требования административного истца удовлетворены.

С данным решением не согласилось Министерство имущественных отношений Московской области. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также недоказанность установленных судом обстоятельств, просит отменить решение и принять новое решение. По мнению апеллянта, заключение судебной экспертизы не соответствует законодательству об оценочной деятельности, в связи с чем оно не могло быть положено в основу решения суда. Так приведены доводы о том, что экспертом не мотивирован отказ от применения в расчетах сравнительного и затратного подходов; необоснованно внесены корректировки на разницу в площади при определении величины арендной ставки. Кроме того эксперт, отказываясь от введения корректировки на местоположение, вводит такую корректировку, а вводя корректировку на расположение относительно красной линии, не изменяет полученный результат скорректированных величин арендной ставки.

Допущенные нарушения, по мнению подателя жалобы, вызывают сомнения в обоснованности и достоверности заключения эксперта, привели к необоснованному занижению рыночной стоимости спорного объекта. Изложенные замечания являлись достаточными для назначения повторной экспертизы, в связи с чем административный ответчик ходатайствует о назначении по делу повторной экспертизы в рамках апелляционного производства.

Представитель ООО "Уолгринс" в суде апелляционной инстанции возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ГБУ МО "Центр кадастровой оценки", будучи извещенными о месте и времени судебного заседания, явку представителя в судебном заседании суда апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не направляли.

В соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Первого апелляционного суда общей юрисдикции в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие, поскольку явка данных лиц обязательной не признавалась.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает возможным оставить решение суда первой инстанции без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение, в отношении которого административным истцом поставлен вопрос о пересмотре кадастровой стоимости и установлении ее в размере рыночной.

Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения была определена по состоянию на 1 января 2018 года по результатам государственной кадастровой оценки, утверждена Министерством имущественных отношений Московской области и составила 92 707 397, 44 рублей.

ООО "Уолгринс" 19 ноября 2019 года обращалось в комиссию с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта по состоянию на 1 января 2018 года, вместе с тем решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Московской области от 11 декабря 2019 года N 15СЗ-12118 заявление Общества было отклонено.

В силу частей 1, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость в размере рыночной, суд первой инстанции исходил из того, что административный истец, как собственник нежилого помещения, обязанный уплачивать налог на имущество, размер которого в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации определяется исходя из кадастровой стоимости объекта, в силу положений действующего законодательства вправе оспорить установленную кадастровую стоимость, определив ее в размере рыночной.

Пользуясь предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил отчет об оценке рыночной стоимости помещения N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ООО "МитраГрупп" ФИО1

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленных в материалы дела отчетов об оценке судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "ТЕХАССИСТАНС" ФИО2

Согласно выполненному экспертом ФИО2 заключению N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, экспертом определена итоговая величина рыночной стоимости спорного помещения на исследуемую дату и составила 65 315 780 рублей.

Проанализировав и оценив представленные в деле доказательства в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу, что при составлении отчета об оценке оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы оценщика относительно итоговой стоимости объекта исследования, в связи с чем кадастровая стоимость объекта недвижимости должна быть установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 19, 20, 22 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца), достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости эти обстоятельства выносятся на обсуждение. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что при назначении судебной оценочной экспертизы суд первой инстанции исходил из необходимости определения рыночной стоимости объекта недвижимости в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости нежилого помещения на основании экспертного заключения, суд первой инстанции по результатам анализа представленных доказательств не нашел достаточных оснований для принятия отчета об оценке в качестве достоверного доказательства. Суд указал, что заключение эксперта является достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного объекта.

Под рыночной стоимостью объектов оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данные объекты оценки могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности)).

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив отчет об оценке, судебная коллегия приходит к выводу, что данный документ обоснованно не принят судом первой инстанции в качестве достоверных доказательств определения рыночной стоимости предмета спора. Оценщиком некорректно подобраны объекты аналоги, поскольку они не сопоставимы с объектом оценки по площади (ниже в 16 раз площадь аналога N 1), по местоположению (аналоги N 2 и 3 в ином городском округе), а введенные корректировки по данным ценообразующим факторам ведет к существенному искажению полученного результата. Изложенные нарушения повлияли на итоговую рыночную стоимость спорного помещения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении его рыночной стоимости; им проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений; содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; экспертом применен доходный подход, применение которого экспертом обосновано; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, а также соответствует критериям, предъявляемым положениями статей 3, 4 Закона об оценочной деятельности.

В силу положений статьи 9 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и пункта 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, оценщик самостоятельно определяет необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Как следует из экспертного заключения при выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов по основным физическим и экономическим характеристикам (целевое назначение, месторасположение, условия финансирования и платежа, время продажи), отобранные объекты-аналоги наиболее сопоставимы с объектом оценки, по всем имеющимся отличиям введены корректировки, обоснование введения корректировок и отказ в их применении мотивированы.

Судебная коллегия также учитывает, что административным ответчиком не представлено доказательств возможности подбора экспертом более сходных объектов-аналогов за исследуемый период.

Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы административного ответчика о том, что экспертом необоснованно внесены корректировки на разницу в площади, допущены нарушения при введении корректировки местоположение и красную линию.

Суд указал, что довод административного ответчика о наличии у эксперта ошибки при расчете корректировки на "разницу в площадях", не заслуживает внимания, экспертом применялась поправка на площадь в соответствии с разбивкой площади здания по этажам (соотношение 1 этаж - 65/1%, 2 этаж - 34, 9%). Замечание Министерства имущественных отношений Московской области относительно неоднозначности толкования экспертного заключения в части внесения корректировок на "местоположение" и "красной линии" было устранено экспертом в письменных пояснениях. Эксперт сообщил, что была допущена техническая описка, однако, расчеты были произведены верно. Таким образом суд первой инстанции пришел к выводу, что изложенные административным ответчиком замечания не свидетельствуют об искажении итоговой величины рыночной стоимости объекта.

Оснований для переоценки правильных выводов суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы о наличии недостатков в экспертном заключении фактически повторяют позицию административного ответчика, изложенную в суде первой инстанции, при этом в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия в экспертном заключении недостатков, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, в материалы административного дела административным ответчиком не представлено.

С учетом изложенного, судебная коллегия, как и суд первой инстанции, считает, что нет оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта. Судебная коллегия не установиланаличия противоречий в выводах эксперта, в связи с чем отклонила ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, о чем было заявлено административным ответчиком в апелляционной жалобе.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на исследуемую дату правомерно определена судом первой инстанции на основании судебной оценочной экспертизы.

Таким образом, разрешая административный иск, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства по делу, дал верную правовую оценку установленным обстоятельствам и постановилзаконное и обоснованное решение в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

В соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судебная коллегия считает, что судом первой инстанции нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского областного суда от 6 июля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Московской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)