Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 23 июля 2020 г. по делу N 8Г-14762/2020[88-16985/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Бетрозовой Н.В, судей Грибанова Ю.Ю, Песоцкого В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации города Алушта Республики Крым к Веселовой Л.С. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды земельного участка, по кассационным жалобам Веселовой Л.С. и представителя администрации города Алушта Республики Крым - Масыч А.Б. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 13.02.2020г.

Заслушав доклад судьи Бетрозовой Н.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

В июле 2019 года администрация города Алушта Республики Крым обратилась в суд с исковым заявлением к Веселовой Л.С. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды земельного участка. Исковые требования мотивированы тем, что 02.03.2006г. Алуштинским городским советом с Веселовой Л.С. заключен договор аренды земельного участка площадью 7080 кв.м, расположенный по адресу: ФИО2, "адрес", с кадастровым номером N, сроком на 30 лет для размещения и обслуживания недвижимого имущества.

В период с 01.01.2017г. по 31.12.2017г. у Веселовой Л.С. образовалась задолженность по арендной плате в размере 751 157, 17 рублей, с 01.01.2018г. по 31.12.2018г. - в размере 781 203, 45 рублей, за период с 01.01.2019г. по 30.04.2019г.- 271 598, 40 рублей, а всего - 1 803 959, 02 рублей. Также истец просил взыскать с ответчика пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 2 159 952, 42 рубля.

С учетом того, что ответчик не исполняет условия договора, администрация г.Алушта просила расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенный 02.03.2006г.

Решением Алуштинского городского суда Республики Крым от 05.09.2019г. исковые требования администрации г.Алушта Республики Крым удовлетворены. С Веселовой Л.С. в пользу администрации г.Алушта Республики Крым взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017г. по 30.04.2019г. в размере 1 803 959 рублей 02 копейки, а также пени за период с 01.01.2017г. по 15.05.2019г. в размере 2 159 952 рубля 42 копейки, а всего - 3 963 911 рублей 44 копейки.

Договор аренды земли, заключенный 02.03.2006г. между Алуштинским городским советом, правопреемником которого является администрация г.Алушта Республики Крым, и Веселовой Л.С. в отношении земельного участка площадью 7080 кв. м из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Алушта, под кадастровым номером N, расположенного по адресу: ФИО2, "адрес", который зарегистрирован в книге записей государственной регистрации договоров аренды N7 Алуштинского городского совета, о чем сделана запись от 29.03.2006г. N, расторгнут. Также, с Веселовой Л.С. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 28 020 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 13.02.2020г, перешедшей к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, решение Алуштинского городского суда Республики Крым от 05 сентября 2019 года отменено. По делу постановлено новое решение, которым исковые требования администрации города Алушта Республики Крым удовлетворены частично. С Веселовой Л.С. в пользу администрации г.Алушта Республики Крым взыскана задолженность по арендной плате за период с 01 января 2017 года по 30 апреля 2019 года в размере 1 803 958 рублей 02 копейки, пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 304 781 рубль 63 копейки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Исковые требования администрации г.Алушта Республики Крым к Веселовой Л.С. о расторжении договора аренды земельного участка оставлены без рассмотрения. С Веселовой Л.С. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 18 744 рубля.

В кассационной жалобе Веселова Л.С. просила отменить решение Алуштинского городского суда Республики Крым от 05.09.2019г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 13.02.2020г, производство по делу прекратить в связи с переплатой.

В кассационной жалобе представитель администрации г.Алушта Республики Крым - Масыч А.Б, ссылаясь на существенные нарушения норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 13.02.2020г. и оставлении без изменения решения Алуштинского городского суда Республики Крым от 05.09.2019г.

При этом в письменных возражениях на кассационную жалобу Веселовой Л.С. представитель администрации г.Алушта Республики Крым - Масыч А.Б. опровергал изложенные в ней доводы и просил оставить кассационную жалобу Веселовой Л.С. без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 397.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб представителя администрации города Алушта Республики Крым - Масыч А.Б. и Веселовой Л.С, возражения на кассационную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 02.03.2006г. между Алуштинским городским советом (правопреемником которого является администрация г.Алушты Республики Крым) (арендодателем) и Веселовой Л.С. заключен договор аренды, согласно условиям которого арендодатель передал арендатору в срочное платное пользование земельный участок несельскохозяйственного назначения (застроенные земли, используемые в коммерческих целях), за счет земель ранее предоставленных в постоянное пользование 8-му экспедиционному отряду Московского управления подводно-технических и строительных работ "Подводречстрой", который находится по адресу: ФИО2, "адрес". Имущество передается в аренду для размещения и обслуживания недвижимого имущества. Договор аренды зарегистрирован в Книге записей государственной регистрации договоров аренды N7 Алуштинского городского совета АР Крым, о чем сделана запись 29.03.2006г. N N

В пункте 6 Договора установлено, что он заключен сроком на 30 лет, действует с 02.03.2006г. по 02.03.2036 г. и считается заключенным с момента подписания договора и акта приема-передачи.

Пунктами 7-11 Договора предусмотрено, что арендная плата вносится в денежной форме в размере 41 458, 95 гривен, ежемесячно не позднее 15 числа каждого месяца. Размер арендной платы пересматривается в случае изменения условий хозяйствования, предусмотренным договором; изменения денежной оценки, увеличения размеров ставки земельного налога, изменения ставок арендной платы, индексации, в том числе вследствие инфляционных процессов. Перерасчет сумм арендной платы производится арендатором при ухудшении состояния арендованного земельного участка произошедшего не по вине арендатора, что подтверждается соответствующей документацией и в других случаях, предусмотренных законодательством. В случае не внесения арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, начисляется пеня в размере 0, 3% неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

29.03.2006г. между Алуштинским городским советом и Веселовой Л.С. подписан акт приёма-передачи вышеуказанного земельного участка.

С 01.01.2017г, Веселова Л.С. прекратила выплачивать арендную плату, не согласившись с ее расчетом. В связи с неисполнением ответчиком условий договора о внесении арендной платы, истцом в адрес Веселовой Л.С. направлено предупреждение о необходимости выполнения обязательств по договору аренды в разумный срок и расчет арендной платы.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции, руководствуясь подлежащими применению к спорным отношениям сторон нормами ст.614 Гражданского кодекса РФ, ст.65 Земельного кодекса РФ, исследовав и оценив представленные доказательства, установив, что земельный участок фактически используется ответчиком в отсутствие каких-либо доказательств внесения арендной платы по договору за спорный период пользования имуществом, согласившись с представленным администрацией расчетом задолженности за заявленный период, в том числе в части определения категории и вида разрешенного использования спорного земельного участка, исходил из правомерности исковых требований о взыскании с Веселовой Л.В. образовавшейся задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017г. по 30.04.2019г. в размере 1 803 958 руб. 02 коп.

Кроме того, суд апелляционной инстанции нашел обоснованными и требования истца о взыскании с ответчика Веселовой Л.С. пени за несвоевременное исполнение обязательств по внесению арендной платы за землю. При этом, учитывая несоразмерность заявленных требований в данной части в размере 2 159 952, 42 руб, применив к ним положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ, посчитал возможным определить данную сумму исходя из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения в размере 304 781 рубль 63 копейки, что, по мнению, судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым отвечает назначению неустойки, как мере ответственности и позволяет соблюсти баланс интересов истца и ответчика.

Судебная коллегия Четвертого кассационного суда находит указанные выводы отвечающим требованиям законодательства, соответствующим фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем не находит предусмотренных законом оснований для отмены апелляционного определения в указанной части, в том числе по доводам кассационных жалоб Веселовой Л.С. и представителя администрации города Алушта Республики Крым - Масыч А.Б.

Между тем, доводы кассационной жалобы представителя администрации г.Алушта Республики Крым - Масыч А.Б. о необоснованности выводов суда апелляционной инстанции в части оставления исковых требований о расторжении договора аренды без рассмотрения, судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит заслуживающими внимания.

Оставляя требования администрации г.Алушта Республики Крым о расторжении договора аренды земельного участка от 02.03.2006г. без рассмотрения, суд апелляционной инстанции сослался на положения ст.ст.450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса РФ, разъяснения, изложенные в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", п.29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства направления уведомления о прекращении договора аренды от 02.03.2006г, направленного истцом в адрес Веселовой Л.С, и доказательства получения такого уведомления или возврата данного уведомления в связи с истечением срока хранения почтовой корреспонденции.

Однако, судом апелляционной инстанции не было учтено следующее.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, предусмотренных статьей 619 ГК РФ.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 ГК РФ).

По смыслу статьи 619 и пункта 2 статьи 452 ГК РФ, до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Как следует из пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства; указанное предупреждение само по себе не является предложением о расторжении договора аренды, право требовать расторжения соответствующего договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункты 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Из материалов дела следует, что предупреждение N1128/02.18 от 23.05.2019г. направлено истцом Веселовой Л.С. по адресу, указанному в договоре аренды земельного участка от 02.03.2006г.: "адрес".

При этом вопреки выводам суда апелляционной инстанции из содержания вышеуказанного предупреждения следует, что администрация г.Алушты Республики Крым сообщает как о необходимости исполнения обязательства в разумный срок с требованием о погашении задолженности по арендной плате и пени, так и предлагает расторгнуть договор в случае неисполнения обязательства и подписать приложенный к предупреждению акт возврата земельного участка.

При указанных обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о невыполнении истцом требований соблюдения досудебного порядка урегулирования спора не может быть признан правомерным, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 13.02.2020г. в части оставления без рассмотрения искового заявления администрации города Алушта Республики Крым к Веселовой Л.С. о расторжении договора аренды земельного участка подлежит отмене с направлением дела в указанной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

кассационную жалобу представителя администрации города Алушта Республики Крым - Масыч А.Б. удовлетворить частично.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 13.02.2020г. в части оставления без рассмотрения искового заявления администрации города Алушта Республики Крым к Веселовой Л.С. о расторжении договора аренды земельного участка отменить. В отмененной части дело направить в Верховный Суд Республики Крым.

В остальной части апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 13.02.2020г. оставить без изменения.

Кассационную жалобу Веселовой Л.С. оставить без удовлетворения.

Председательствующий Н.В. Бетрозова

Судьи В.В. Песоцкий

Ю.Ю. Грибанов