Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 14 декабря 2020 г. по делу N 66а-1297/2020

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи: Кошелевой И.Л.

судей: Ехаловой Ю.А, Переверзиной Е.Б.

при секретаре-помощнике судьи: Коротких А.Г.

рассмотрев апелляционную жалобу представителя ООО "Пулковские высоты" на решение Санкт-Петербургского городского суда от 21 октября 2020 года по административному делу N3а-44/2020 по иску ООО "Пулковские высоты" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Кошелевой И.Л, представителей административного истца ООО "Пулковские высоты" Арустамову Ю.О, Шахматову А.А, представителя административного ответчика Комитета имущественных отношений СПб Проволоцкого В.В, представителя заинтересованного лица СПГБУ "Городское управление кадастровой оценки" Гиневу И.Н, установила:

ООО "Пулковские высоты" обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 290 386 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере равном его рыночной стоимости - 758 000 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. В целях определения налоговой базы по указанному налогу применяется величина кадастровой стоимости данного земельного участка в размере 1 655 496 887 руб.38 коп, установленная по состоянию на 1 января 2018 года. Вместе с тем, указанная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 21 октября 2019 года, которая составляет 758 000 000 рублей.

Поскольку неправильное определение кадастровой стоимости объекта недвижимости влияет на размер налоговых платежей, возложенных на него как на собственника земельного участка, истец просил административные исковые требования удовлетворить.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 21 октября 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 290 386 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" установлена в размере равном его рыночной стоимости - 1 454 700 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Дата подачи в суд административного искового заявления ООО "Пулковские высоты" о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка установлена судом как 1 ноября 2019 года.

В апелляционной жалобе представитель ООО "Пулковские высоты" просит отменить судебное постановление, считая его незаконным и необоснованным.

В жалобе указано, что в основу решения судом положено заключение судебной оценочной экспертизы, при этом судом не учтены доводы административного истца о многочисленных ошибках и неточностях, содержащихся в отчете эксперта.

Ошибки, при этом, допущены в толковании и применении норм, в расчетной части в рамках сравнительного подхода, связанные с выбором объектов сравнения, ошибки в расчетной части в рамках доходного подхода.

Также судом не принято во внимание множество нарушений ФСО N3 и ФСО N1, допущенных при составлении экспертного заключения, которые подробно описаны истцом в возражениях на экспертное заключение, и предоставленной рецензии, а также то обстоятельство, что в отчете не отражены риски, связанные с санитарно-эпидемиологическими факторами.

Является также необоснованным вывод эксперта о том, что имеется возможность застройки земельного участка, поскольку он основан на документах, не имеющих нормативно-правового характера-Договоре купли- продажи земельных участков, Генплане Санкт-Петербурга.

В нарушение действующего законодательства, судом первой инстанции не осуществлена надлежащая проверка отчета об оценке объекта недвижимости, предоставленного административным истцом в качестве доказательства размера рыночной стоимости земельного участка, что повлекло за собой необоснованный отказ в проведении повторной экспертизы и принятие ошибочного судебного решения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители административного истца апелляционную жалобу поддержали, просили ее удовлетворить.

Представители заинтересованного лица СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" Гинева И.Н. и представитель ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкий В.В. в удовлетворении апелляционной жалобы просили отказать.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Из материалов административного дела следует, что ООО "Пулковские высоты" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 290 386 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

Как собственник указанного имущества административный истец является плательщиком земельного налога, величина которого зависит от размера кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена в размере 1 655 496 887, 38 руб. по состоянию на 1 января 2018 года и утверждена Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга N130-п от 28 ноября 2018 года.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 9 января 2019 года.

В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Исходя из положений пункта 1 статьи 387, пункта 1 статьи 388, пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса РФ налогоплательщик, обладающий земельным участком на праве собственности, обязан уплачивать земельный налог исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.

Из указанных законоположений следует, что административный истец как собственник земельного участка и налогоплательщик, уплачивающий земельный налог исходя из его кадастровой стоимости, вправе, оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с отчетом об оценке N352/2019, составленным 21 октября 2019 года ООО "Главэкспертоценка", рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего истцу по состоянию на 1 января 2018 года составляет 758 000 000 рублей.

Из отчета следует, что в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки. Кроме того, оценщиком в качестве вспомогательного подхода реализован доходный подход.

Принимая во внимание высказанные административными ответчиками возражения относительно предоставленного административным истцом отчета об оценке, а также принимая во внимание существенную разницу между рыночной стоимостью земельного участка, установленной в отчете и кадастровой стоимостью указанного объекта недвижимости, суд первой инстанции признал необходимым назначение по делу судебной экспертизы по определению действительной рыночной стоимости земельного участка с поручением ее проведения эксперту ООО "Бизнес-ТЕМА" Мешакову А.А.

Из экспертного заключения, выполненного экспертом Мешаковым А.А. 8 сентября 2020 года, следует, что при проверке отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства, выявлены нарушения, существенно влияющие на итоговый результат, в частности, оценщиком неправильно определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости, допущены ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Учитывая указанные дефекты отчета об оценке, суд первой инстанции обоснованно не принял его во внимание при установлении действительной рыночной стоимости земельного участка.

Заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом Мешаковым А.А, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего истцу, составляет 1 454 700 000 руб, суд признал относимым и допустимым доказательством, соответствующим требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и подтверждающим действительную рыночную стоимость земельного участка.

Указанное экспертное заключение суд положил в основу постановленного решения, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1 454 700 000 рублей.

Оценивая заключение экспертизы по правилам ст. 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что экспертное заключение является полным и подробным, в нем ясно и недвусмысленно изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объекта с учетом его качественных характеристик, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Оценив заключение экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и принимая во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 1 454 700 000 рубля, определенную по состоянию на 1 января 2018 года.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости находящегося во владении истца объекта недвижимости, суду апелляционной инстанции не представлено.

Доводы административного истца о том, что экспертное заключение содержит многочисленные ошибки и неточности, связанные с выбором объектов сравнения, а также ошибки в расчетной части в рамках доходного подхода, экспертом нарушены ФСО N3 и ФСО N1, в отчете не отражены риски, связанные с санитарно-эпидемиологическими факторами, изложенные также в апелляционной жалобе, проверены судом первой инстанции и отвергнуты им как несостоятельные.

Судебный эксперт Мешаков А.А. был опрошен судом в судебном заседании, поддержал свое заключение и дал подробные и мотивированные разъяснения по всем вопросам, возникшим у представителя административного истца относительно выводов, содержащихся в экспертном заключении.

Также к материалам дела судом приобщены письменные ответы эксперта на возражения административного истца и предоставленную им рецензию на экспертное заключение.

Указанным доказательствам суд первой инстанции дал надлежащую и подробную оценку, в частности, указал, что поскольку на дату проведения оценки-1 января 2018 года земельный участок фактически не использовался, эксперт при позиционировании объекта оценки обоснованно исходил из нормативно установленного возможного использования земельного участка, допускающее его многоквартирную жилую застройку, то есть, наиболее эффективном использовании объекта недвижимости, что обусловило выбор им подходов и методов оценки земельного участка и сопоставимых с ним объектов недвижимости.

Соглашаясь с выводами эксперта в указанной части, суд также указал, что поскольку градостроительные регламенты в отношении данной территориальной зоны, установленные Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, не допускают такого вида разрешенного использования земельного участка как сельскохозяйственное использование, эксперт правомерно руководствовался нормативно установленными возможными видами использования земельного участка, при этом анализ наиболее эффективного использования земельного участка проведен им в соответствие с требованиями ФСО N7.

Суд также учел, что приведенными в экспертном заключении нормативно правовыми актами Санкт-Петербурга не предполагается малоэтажное строительство на рассматриваемой территории, кроме того, из приведенного в экспертном заключении анализа цен следует финансовая оправданность именного многоэтажной жилой застройки территории.

Суд первой инстанции также пришел к выводу об обоснованности отказа эксперта от использования доходного подхода, указав, что в экспертном заключении дается подробный анализ транспортной доступности объектов, застроенности объектов-аналогов, которые учитываются при определении соответствующих кодировок, ближайшее окружение объекта оценки отражено на приобщенных к заключению картах фотографиях.

Поскольку у суда первой инстанции не возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта, наличие противоречий в выводах эксперта, судом не установлено, у него отсутствовали основания для удовлетворения ходатайства административного истца о назначении по делу по тем же вопросам повторной экспертизы.

При этом суд также исходил из того, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ошибки и неточности, допущенные экспертом при составлении экспертного заключения, существенно повлияли на размер действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N

Учитывая изложенное, а также руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Санкт-Петербургского городского суда от 21 октября 2020 года

оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "Пулковские высоты" без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в соответствующий суд кассационной инстанции.

Председательствующий:

Судьи: