Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 19 октября 2020 г. по делу N 33-15562/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Гафаровой Л.Ф, судей Мугиновой Р.Х, Набиева Р.Р, при секретаре судебного заседания Абдуллиной М.Р, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Белебеевского городского суда Республики Башкортостан от 11 марта 2020 года.

Заслушав доклад судьи Набиева Р.Р, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

администрация городского поселения адрес муниципального района адрес Республики Башкортостан обратился в суд с иском к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N... от дата, прекращении права собственности на земельный участок с кадастровым номером N.., расположенный по адресу: адрес, Приютовский поссовет, р. адрес, в районе индивидуального жилого адрес, с возвратом денежных средств, поступивших по договору купли-продажи в размере 14 190, 38 руб, возврате сторон в первоначальное положение, восстановлении права аренды земельного участка с кадастровым номером адрес.

Требования мотивированы тем, что дата между сторонами заключен договор аренды спорного участка предназначенного для индивидуального жилищного строительства

дата между сторонами заключен договор купли-продажи спорного участка по цене равной 3 % от кадастровой стоимости земельного участка.

На момент заключения договора купли-продажи на участке располагается объект недвижимости - гаража, принадлежащий ответчику на праве собственности, в связи с чем разрешенное использование испрашиваемого земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, что в соответствии с п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации является основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, а возведенный на земельном участке объект имеет вспомогательный характер, что даже при наличии государственной регистрации права собственности на него не может повлечь возникновение права на приобретение в собственность участка в порядке, предусмотренным ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Белебеевского городского суда Республики Башкортостан от 11 марта 2020 г. постановлено:

"исковые требования Администрации городского поселения Приютовский поссовет муниципального района адрес Республики Башкортостан к ФИО1 о признании сделки недействительной, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи N... от дата земельного участка, расположенного по адресу: адрес, Приютовский поссовет, р. адрес, в районе индивидуального жилого адрес, общей площадью 1001 кв. м, заключенный между Администрацией городского поселения Приютовский поссовет муниципального района адрес Республики Башкортостан и ФИО1.

Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером N.., расположенный по адресу: адрес, Приютовский поссовет, р. адрес, в районе индивидуального жилого адрес.

Взыскать с Администрации городского поселения Приютовский поссовет муниципального района адрес Республики Башкортостан в пользу ФИО1 денежные средства, поступившие по договору купли-продажи земельного участка N... от дата в размере 14 190, 38 рублей.

Вернуть стороны в первоначальное положение и восстановить право аренды земельного участка с кадастровым номером N.., расположенного по адресу: адрес, Приютовский поссовет, р. адрес, в районе индивидуального жилого адрес, за ФИО1".

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 просит решение суда отменить ввиду его незаконности и необоснованности. Требования мотивированы тем, что в соответствии с Классификаторов видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития России от дата N.., индивидуальное жилищное строительство допускает размещение хозяйственных построек, к которым относится, в том числе гараж, в связи с чем он как собственник указанного вспомогательного строения имеет право на предоставления ему спорного земельного участка в собственность за плату.

Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав ФИО1, поддержавшего жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Пунктом 2 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пп. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

По смыслу указанных норм, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Как следует из материалов дела, дата между администрацией городского поселения адрес муниципального района адрес Республики Башкортостан и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка N... /з, по условиям которого ответчику сроком по дата предоставлен в аренду спорный земельный участок площадью 1 001 кв.м. с кадастровым номером N.., расположенный по адресу: адрес, Приютовский поссовет, р. адрес, в районе индивидуального жилого адрес, для индивидуального жилищного строительства.

дата ответчик обратился к истцу с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность за плату, указав о нахождении на участке принадлежащей ей на праве собственности строении - гараж площадью 32 кв.м с кадастровым номером N... (запись в ЕГРН N... /1 от дата).

дата между сторонами заключен договор купли-продажи спорного земельного участка N... по цене отчуждаемого земельного участка указана в размере 14 190, 38 руб. (473 012, 54*0, 03=14 190, 38 (3% от кадастровой стоимости земельного участка).

дата истец уведомил ответчика (дата получено ответчиком) о расторжении договора купли-продажи ссылаясь на несоответствие целей использования земельного участка под размещение здания гараж ввиду разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство.

В настоящее время спорный земельный участок также имеет вид разрешенного использования: "индивидуальное жилищное строительство".

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования администрации, суд первой инстанции верно исходил из того, что возведение на земельном участке только вспомогательного объекта, даже при наличии государственной регистрации права собственности на объект, не влечет возникновение у собственника вспомогательного объекта права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определилюридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и принял решение, отвечающее нормам материального и процессуального права.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса.

Из содержания указанного положения и ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что заявленное в ней право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.

По смыслу указанных норм, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Анализ действующего законодательства (п. 9 ст. 1, ч. 2 и 6 ст. 30, ст. 36 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации) позволяет сказать, что вид разрешенного использования земельного участка относится к числу его важнейших характеристик, поскольку совместно с целевым назначением (категорией) земель, на которых земельный участок сформирован, определяет его правовой режим, от которого зависит, как земельный участок предоставляется пользователям, как он может пользоваться и в каких пределах им можно распоряжаться.

Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

Спорный земельный участок имеет основной вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. В аренду он предоставлен также с целью индивидуального жилищного строительства.

Земельный участок, предоставленный под индивидуальное жилищное строительство, определяет вид разрешенного использования данного земельного участка. К объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, в отношении которых осуществление подготовки проектной документации при строительстве не требуется (пункт 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Сам по себе факт наличия на земельном участке нежилой хозяйственной постройки не порождает право истца на приобретение земельного участка в собственность поскольку данный объект не имеет самостоятельного функционального значения, так как носит вспомогательный характер и не отвечает первоначальным целями предоставления земельного участка.

Согласно ч. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здания, строения и сооружения являются объектами капитального строительства.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

Особенностью хозяйственных построек является то, что они не могут быть использованы в качестве здания, сооружения, поскольку для их возведения не требуется получение разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию. Данные объекты носят временный характер.

Хозяйственное строение - это вспомогательный (не самостоятельный) отдельно стоящий, или пристроенный объект недвижимости хозяйственно-бытового назначения: сарай для содержания скота и птицы; сарай (бытовка) для хранения хозяйственного инвентаря; хозяйственный навес, навес для автомобилей; гараж; баня, летний душ, уборная; летняя кухня; теплица; погреб и т.п. капитальные и некапитальные постройки.

Основным критерием отнесения строения к вспомогательному (к хозяйственному) является наличие на земельном участке основного жилого здания, по отношению к которому оно и выполняет вспомогательную обслуживающую функцию (пункт 6 Разъяснений по применению Градостроительного кодекса Российской Федерации в части осуществления государственного строительного надзора и Постановления Правительства Российской Федерации от 01 февраля 2006 г. N 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации").

Поскольку здания и сооружения на спорном земельном участке отсутствуют, предусмотренная действующим законодательством цель передачи в собственность земельного участка не достигнута, судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда о том, что земельный участок был передан в собственность ответчика с нарушением требований действующего земельного законодательства, что в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным и применения последствий недействительности сделки.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что на момент заключения договора купли-продажи 15 февраля 2017 г. на земельном участке, отсутствовал жилой дом пригодный для проживания, а имевшееся на указанном земельном участке хозяйственное строение имело вспомогательное назначение и не использовалось в целях проживания граждан.

Возведение на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, хозяйственной или иной вспомогательной постройки, не влечет возникновение у него собственника права на приобретение участка в собственность в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, поскольку возведенный объект недвижимости имеет вспомогательное назначение, его создание не отвечает первоначальным целям предоставления земельного участка (индивидуальное жилищное строительство), оснований для передачи его в собственность ответчика не имеется.

Судебная коллегия приходит к выводу, что отсутствие доказательств использования земельного участка по целевому назначению, осуществление индивидуального жилищного строительства, не соответствующего стоимости приобретенного земельного участка, в совокупности с тем, что на момент заключения договора купли-продажи от дата, помимо хозяйственного строения на земельном участке объектов капитального строительства не имелось, свидетельствуют о том, что целью строительства объекта на земельном участке являлось не использование его в целях индивидуального жилищного строительства, а исключительно приобретение земельного участка в собственность на основании п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации без уплаты его реальной рыночной стоимости.

С учетом вышеизложенного, не могут быть признаны состоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что как собственник хозяйственной постройки на земельном участке ФИО1 в силу ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность, и что сделка купли-продажи земельного участка была совершена в соответствии с требованиями законодательства.

При этом судом верно указано, что в силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 5 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N... "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если впоследствии договор купли-продажи, заключенный между арендодателем и арендатором, будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. В связи с чем решение суда не лишает ответчика возможности использовать земельный участок по целевому назначению для индивидуального жилищного строительства в рамках арендных правоотношений сторон.

Доводы апелляционной жалобы не содержат ссылок на доказательства, свидетельствующие о незаконности постановленного решения, основаны на субъективном толковании норм материального права и направлены на иную оценку доказательств, по существу, повторяют изложенную истцом позицию по делу, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Белебеевского городского суда Республики Башкортостан от 11 марта 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий: Л.Ф. Гафарова

Судьи: Р.Х. Мугинова

Р.Р. Набиев

Справка: судья Мухамадьярова И.И.