Решение Московского городского суда от 23 декабря 2020 г. по делу N 3а-5306/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Гриценко В.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску закрытого акционерного общества "Архангельское" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Архангельское" обратилось с административным иском в Московский городской суд, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 1696, 9 кв.м, расположенного по адресу *, в размере 215 365 283 руб. по состоянию на 01 января 2018 года на основании отчета об оценке от 30 октября 2019 года N 0072-ОЦ/2019, подготовленного ООО "Мегаполис Траст".

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанного нежилого здания, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 426 027 056, 89 руб.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представителем акционерного общества "Архангельское" по доверенности Лубиной М.А. в судебном заседании представлено ходатайство, в котором административный истец заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы Ковалев П.С. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, возражал относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования", будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером * общей площадью 1696, 9 кв.м, расположенное по адресу *, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права (том 1 л.д. 10).

В отношении названного нежилого здания установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 426 027 056, 89 руб. (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости - т. 1, л.д. 11).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности акционерного общества "Архангельское" как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец 06 октября 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Акционерное общество "Архангельское" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания представило отчет об оценке от 30 октября 2019 года N 0072-ОЦ/2019, подготовленный ООО "Мегаполис Траст".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Бюро городского кадастра" Захарову Н.А.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 1696, 9 кв.м, расположенного по адресу *, составляет 320 896 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого здания, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Мегаполис Траст", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере рыночной, определенной не по результатам оценки, проведенной ООО "Мегаполис Траст", а по результатам судебной экспертизы.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Вместе с тем, представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего от Департамента городского имущества города Москвы поступили письменные возражения и ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Экспертом Захаровым Н.А. представлены письменные пояснения на указанные возражения.

Так, административный ответчик приводит в качестве подтверждения данных о несоответствии рыночной стоимости единого объекта недвижимости Анализ рынка продажи коммерческой недвижимости RRG (https://rrg.ru/analytic/review/sale-december-2017). Эксперт в этой связи пояснил, что данный аналитический обзор демонстрирует среднюю картину по реализации коммерческих объектов офисного назначения, но при этом не учитывает параметрические особенности (класс объекта, удаленность от станции метро, общую площадь, физическое состояние и т.п.). Сравнение удельных показателей цен предложений офисных помещений, указанных в Аналитическом отчете компании RRG на декабрь 2017 г, и значения удельного показателя стоимости объекта экспертизы, по мнению эксперта, является некорректным.

Также административным ответчиком представлена выборка объектов из отчета от 19.11.2018 N 1/2018 "Об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест и сооружений, расположенных на территории города Москвы по состоянию на 01.01.2018" и от 19.11.2018 N 2/2018 "Об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков (категория земель "земли населенных пунктов"), расположенных на территории города Москвы по состоянию на 01.01.2018". При этом не установлены ценообразующие характеристики данных объектов: сегмент рынка, назначение площадей, этаж расположения, класс качества отделки и т.п. В замечаниях административного ответчика отсутствуют прямые ссылки на источники информации, что не позволяет проверить достоверность указанных сведений по представленным объектам. Предложенные административным ответчиком объекты являются помещениями офисного назначения более высокого класса и меньших масштабов площади. Эксперт считает, что данные объекты не могут служить ориентиром рыночной стоимости для объекта исследования.

Эксперт также пояснил, что примененная им корректировка на местоположение определялась на основании исследования рынка коммерческой недвижимости, подготовленного компанией "MAXYLINE" по средней стоимости продажи коммерческой недвижимости в различных районах города. В расчете корректировки на местоположение уже учитывается фактор удаленности от центра города. В соответствии с кольцевой структурой города Москвы можно разделить следующие территориальные зоны в зависимости от удаленности от центра: центральная зона до ТТК; зона от ТТК до ЧТК; зона от ЧТК до МКАД; зона после МКАД. Кроме того, при внесении корректировки на удаленность от центра дополнительно будет произведен двойной учет данной поправки и в корректировке на удаленность от центра, и в корректировке на местоположение. Рассчитанная экспертом корректировка на местоположение учитывает разницу в местоположении объектов с точки зрения удаления и от центра города, и от направления.

Довод административного ответчика о том, что объект-аналог N3, используемый при расчете рыночной стоимости объекта судебной оценочной экспертизы в рамках сравнительного подхода, расположен вблизи промышленной зоны, не соответствует действительности. Указанный объект аналог N3, как уточнил эксперт, расположен по адресу *, в Центральном административном округе, Пресненском районе.

Согласно описанию Пресненского района на сайте Центрального административного округа г. Москвы "Пресненский район ? один из наиболее индустриально развитых районов Москвы. Однако ввиду строительства крупнейшего в Европе Московского международного делового центра "Москва-Сити" и программы вывода предприятий из центра города, район постепенно теряет свой промышленный потенциал. Особенностями Пресненского района являются высокая концентрация учреждений науки, культуры и образования, а также наличие множества историко-архитектурных памятников. Основной жилищный фонд Пресненского района построен в первой половине XX века. В районе расположены объекты федерального и общегородского значения: Дом Правительства Российской Федерации, Дом кино, ИТАР-ТАСС, выставочный комплекс "Экспоцентр", и гордость района ? крупнейший в стране Московский зоопарк.

Экспертом даны письменные ответы и на иные поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Проанализировав экспертное заключение, возражения Департамента городского имущества города Москвы, суд считает, что правильность изложенных в нем выводов не опровергнута, расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

По приведенным выше мотивам у суда не имелось оснований для удовлетворения ходатайства представителя Департамента городского имущества города Москвы о назначении по делу повторной экспертизы.

Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 1696, 9 кв.м, расположенного по адресу *, должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 06 октября 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 1696, 9 кв.м, расположенного по адресу *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 320 896 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 06 октября 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул

Решение в окончательной форме изготовлено 30 декабря 2020 года