Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 22 декабря 2020 г. по делу N 8Г-18042/2020[88-18422/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Тульской И.А, судей Бабкиной С.А, Федотенкова С.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское делоN 2-18/2020 по иску Кошелева Андрея Михайловича, Шемякинской Оксаны Николаевны, Пищальниковой Ирины Леонидовны, Кретининой Светланы Юрьевны, Кузнецова Александра Алексеевича, Колегова Николая Ивановича, Лутковой Татьяны Александровны, Кузбарь Анастасии Сергеевны к Истомину Игорю Сергеевичу, Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации г. Перми о признании многоквартирного дома пригодным к эксплуатации, признании права собственности на незавершенный строительством объект - жилые (нежилые) помещения, по кассационной жалобе Колегова Николая Ивановича, Кошелева Андрея Михайловича, Кретининой Светланы Юрьевны, Кузбарь Анастасии Сергеевны, Кузнецова Александра Алексеевича, Пищальниковой Ирины Леонидовны, Шемякинской Оксаны Николаевны на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 23.06.2020, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 28.09.2020.

Заслушав доклад судьи Седьмого кассационного суда общей юрисдикции Бабкиной С.А, позицию представителя истцов адвоката Шестакова С.Л, принявшего участие посредством видео-конференцсвязи при содействии Мотовилихинского районного суда города Перми, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Кошелев А.М, Пищальникова И.Л, Шемякинская О.В, Кретинина С.Ю, Колегов Н.И, Кузнецов А.А, Луткова Т.А, Кузбарь А.С. обратились в суд с иском к Истомину И.С, Департаменту градостроительства и архитектуры администрации г. Перми о признании многоквартирного дома пригодным к эксплуатации, признании права собственности на незавершенный строительством объект - жилые (нежилые) помещения.

В обоснование исков истцы указали, что в 2012- 2013 годах между истцом и ответчиками были заключены предварительные договоры купли-продажи жилого (нежилого) помещения, согласно которым ответчик Истомин И.С. обязался построить дом N "данные изъяты" по ул. "данные изъяты" г. Перми и передать в собственность истцам жилые (нежилые) помещения.

Истцами финансовые обязательства по договорам были выполнены в полном объеме, что подтверждается расписками в получении денежных средств. Согласно предварительных договоров, ответчик Истомин И.С. обязался построить в срок до 30.06.2013 объект, однако до настоящего времени приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта не осуществлена. При этом фактически многоквартирный дом по ул. "данные изъяты" построен, эксплуатируется по прямому назначению, помещения в натуре существуют и переданы по актам истцам. Ответчик обязался именно построить многоквартирный дом, на протяжении длительного времени осуществлял фактическую строительную деятельность путем заключения с гражданами аналогичных предварительных договоров купли-продажи квартир в подобных многоквартирных домах, что, в том числе, подтверждается материалами гражданских дел, рассмотренных Мотовилихинским районным судом г.Перми. С учетом вышеуказанных обстоятельств, а также исходя из анализа условий заключенного истцами и ответчиком предварительных договоров по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, можно сделать вывод о том, что ответчик не имел цели приобретения в свою собственность помещений в строящемся доме с последующей передачей приобретенной квартиры, а ставил цель привлечь денежные средства граждан, в том числе денежные средства истцов, именно для строительства дома. Таким образом, между сторонами настоящего спора фактически был заключен договор участия в долевом строительстве, в связи с чем, спорные правоотношения подпадают под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов".

Поскольку до настоящего времени дом не введен в эксплуатацию, истцы лишены возможности узаконить свое право на профинансированные объекты, последние просили признать право собственности на жилые (нежилые) помещения, указав площадь и квалифицирующие признаки объектов.

Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 23.06.2020 исковые требования отклонены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 28.09.2020 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционные жалобы истцов без удовлетворения.

В кассационной жалобе Колегова Николая Ивановича, Кошелева Андрея Михайловича, Кретининой Светланы Юрьевны, Кузбарь Анастасии Сергеевны, Кузнецова Александра Алексеевича, Пищальниковой Ирины Леонидовны, Шемякинской Оксаны Николаевны просят отменить судебные постановления, ссылаясь на их незаконность, удовлетворить исковые требования в полном объеме, ссылаются на неверное применение судами статей 222, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Непосредственно истцы, ответчики, третьи лица в судебное заседание кассационной инстанции не явились, извещены, о причинах своего отсутствия суд не уведомили. Министерство строительства и архитектуры Пермского края просило рассмотреть жалобу в свое отсутствие, Департамент градостроительства и архитектуры Администрации г. Перми направил возражения и просил провести заседание с отсутствие представителя ответчика.

Судебная коллегия в соответствии с частью 3 статьи 167, частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы гражданского дела, заслушав позицию представителя истцов, настаивающего на отмене судебных актов, судебная коллегия приходит к выводу о состоятельности доводов жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами первой и апелляционной инстанций.

Как установлено судами, притязания истцов связаны с заключенными ранее с ответчиком Истоминым И.С. договорами купли-продажи жилых и нежилых помещений, по условиям которых Истомин И.С. принял на себя обязанность построить на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке многоквартирный дом, а истцы профинансировать строительство.

Поскольку до настоящего времени право собственности истцов в установленном законом порядке не зарегистрировано, законченный строительством объект в установленном законом порядке не введен в эксплуатацию, с 2014 года истцы владеют спорными помещениями, однако имеются препятствия для постановки на учет вновь возведенного объекта, истцы обратились с настоящим иском в суд.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, проанализировав фактические обстоятельства по делу, оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями статьей 218, 222, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации исходил из того, что удовлетворение исковых требований истцов о признании многоквартирного дома N39 по ул. Пролетарской в г.Перми пригодным к эксплуатации повлечет освобождение застройщика Истомина И.С. от выполнения возложенных на него обязанностей, предусмотренных градостроительным законодательством. В отсутствие доказательств, подтверждающих отсутствие возможности у застройщика многоквартирного дома выполнить предусмотренные законом действия, связанные с завершением строительства данного жилого дома и сдачей его в эксплуатацию, судебное постановление не может быть использовано для упрощения процедуры ввода дома в эксплуатацию и регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства.

Учитывая, что многоквартирный дом по адресу: ул. "данные изъяты" в г. Перми в эксплуатацию не введен, является самовольной постройкой, соответственно, отсутствует возможность признания за истцами права собственности на жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами предварительных договоров, заключенных истцами с Истоминым И.С.

Суд апелляционной инстанции согласился с такими выводами суда первой инстанции отметив, что спорный многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, является самовольной постройкой, застройщик Истомин И.С. до начала строительства в установленном законом порядке за получением разрешения на строительство указанного объекта в уполномоченный орган не обращался, доказательств того, что им были предприняты какие-либо меры для получения всех необходимых разрешений на строительство указанного объекта, а также доказательств, подтверждающих извещение застройщиком органа государственного строительного надзора о начале выполнения строительных работ не представлено.

Кроме того, апелляционный суд посчитал, что удовлетворение заявленных исковых требований повлечет освобождение застройщика Истомина И.С. от выполнения возложенных на него обязанностей, предусмотренных градостроительным законодательством.

Между тем, судами не учтено, что в настоящем деле требования заявлены лицами, которые фактически путем заключении предварительных договоров купли-продажи с застройщиком Истоминым И.С, профинансировали объект строительства и которые не являются застройщиками спорного объекта и не могут обращаться в соответствующие органы за выдачей разрешительной или иной документации.

Судами не учтено, что истцы владеют объектами недвижимости исходя из размера их финансирования и условий договоров, однако лишены возможности в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности, ввиду отсутствия у застройщика документов о сдаче объекта в эксплуатацию.

Делая выводы о необходимости прохождения процедуры легализации объекта суды не учли, что застройщик Истомин И.С. предпринимал попытки легализовать объект недвижимости и получить разрешение в 2018 году и ему было отказано, что следует из решения Мотовилихинского районного суда от 13.02.2020 по делу N2-772/2020, вступившего в законную силу 20.05.2020 (л.д.44 т.1).

В названном решении суды трех инстанций сослались на ненадлежащий способ защиты, избранный Истоминым И.С. в рамках данного спора, отметив, что признание многоквартирного дома пригодным в эксплуатацию является юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении спора о признании права собственности на самовольно возведенный объект.

В данном споре, одним из требований истцов являлось требование о признании права собственности, которое по существу фактически не было рассмотрено судами.

Судами не учтено, что решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 10.07.2017 по делу N2-502 (2017), в котором приняли участие те же лица, что и в настоящем споре, отказано в иске Администрации Мотовилихинского района г. Перми к Истомину И.С. о возложении обязанности осуществить демонтаж самовольной постройки (л.д. 84-88 т.2).

В мотивировочной части названного решения отмечено, что возведенный по факту четырех-этажный многоквартирный дом не превышает по высоте утвержденную предельную высоту здания (10, 5 м), отсутствие у застройщика разрешения на строительство не является достаточным основанием для сноса спорного здания, из Технического заключения ООО "ЗападУралПроект" следует, что спорный дом соответствует санитарно- эпидемиологическим требованиям, нарушение прав истца судами не установлено.

В настоящем деле судами также не учтено, что собственник земельного участка Истомина М.Б. каких-либо требований относительно спорного объекта не заявила.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (пункт 3 названной статьи).

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N10/22) разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Согласно разъяснениям в пункте 26 постановления Пленума N10/22 рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, именно в рамках рассмотрения спора о признании права на самовольную постройку надлежит устанавливать соответствие объекта строительства всем требованиям и нормам.

Отказывая в иске о признания права в настоящем деле, суды двух инстанций фактически уклонились от исследования данного вопроса, указав, в том числе, на ненадлежащий способ защиты права, избранный истцами.

Однако суды не дали правовой оценке тому обстоятельству, что истцы фактически финансировали объект строительства, то есть, правоотношения сторон, по своей сути, сходны с правоотношениями о долевом участии в строительстве.

В пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013) проанализирована сходная ситуация, и отмечено, что в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Кроме того, в пункте 17 названного Обзора приведено, что требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

При этом отмечено, что данное притязание следует из положений статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статей 12, 128, 130 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Неприменение судами вышеуказанных норм и разъяснений высшей судебной инстанции привело к тому, что в настоящий момент, истцы лишены возможности узаконить права на законченный строительством объект в пределах своих долей.

Судами не дана оценка тому обстоятельству, что земельный участок был предоставлен собственником для возведения именно жилого дома.

При таких обстоятельствах бездействие застройщика Истомина И.С. по оформлению прав на земельный участок не должно нарушать право истцов на получение жилых (нежилых) помещений в их собственность, являться основанием для возложения на граждан - участников строительства дополнительных обременений и ущемления возникших прав, признаваемых законом.

Суды первой инстанции и апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела, в нарушение изложенных выше требований процессуального закона и подлежащих применению норм материального права, не определили эти обстоятельства в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и, соответственно, не получили правовой оценки судов первой и апелляционной инстанций, в связи с чем выводы судебных инстанций о ненадлежащем способе защиты не соответствуют подлежащим применению нормам права, сделаны без учета всех юридически значимых обстоятельств дела и, следовательно, являются неправомерными.

Допущенные нарушения судом первой инстанции не были устранены судом апелляционной инстанции, осуществляющим проверку принятого решения, тогда как в доводах апелляционной жалобы истец ссылался на вышеуказанные обстоятельства.

Ввиду изложенного принятые судебные акты нельзя признать законными, поскольку они приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшим на исход дела, без их устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов подателей жалобы, что согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит установить круг лиц участвующих в деле, учитывая, что требования истцов составляют лишь часть долей во вновь возведенном объекте; определить соответствует ли объект необходимым требованиям и нормам законодательства, иными словами, не составляет ли спорный объект угрозу для окружающих и принять соответствующее решение.

Руководствуясь статьями 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 23.06.2020, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 28.09.2020 отменить, кассационную жалобу Колегова Николая Ивановича, Кошелева Андрея Михайловича, Кретининой Светланы Юрьевны, Кузбарь Анастасии Сергеевны, Кузнецова Александра Алексеевича, Пищальниковой Ирины Леонидовны, Шемякинской Оксаны Николаевны - удовлетворить.

Направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи