Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 01 декабря 2020 г. по делу N 66а-4802/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стоян Е.В, судей Васильевой Т.И, Кольцюка В.М, при секретаре Казуровой В.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-864/2020 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 29 мая 2020 года, которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "МИНКОМ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Васильевой Т.И, объяснения представителя административного истца Эфросмана М.Б, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "МИНКОМ" (далее - ООО "МИНКОМ") обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнений просило установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: "адрес", в размере рыночной по состоянию на 1 января 2018 года:

- здания с кадастровым номером N, наименование - здание, назначение - нежилое, общей площадью 2350, 9 кв. м, в размере 106631 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - эксплуатации здания под административные цели, общей площадью 1672 +/- 14 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес", в размере 91051 800 рублей.

В обоснование требований административный истец указал на нарушение его прав как плательщиков налога на имущество, арендных платежей, поскольку используемая для расчета налога и арендной платы кадастровая стоимость объектов недвижимости, утвержденная по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N в отношении нежилого здания с кадастровым номером N в размере 327220 478 рублей 01 копейка, земельного участка с кадастровым номером N в размере "... " рублей 96 копеек, не соответствует их реальной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ООО Независимая оценочная компания " П." N от ДД.ММ.ГГГГ года.

Решением Московского городского суда от 29 мая 2020 года административные исковые требования ООО "МИНКОМ" удовлетворены. Кадастровая стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: "адрес", установлена равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года: здания с кадастровым номером N в размере 106631 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 91051 800 рублей.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на несостоятельность довода общества о нарушении его интересов необоснованным завышением налоговых платежей, недоказанность нарушения административным ответчиком процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки, требований налогового законодательства. Требования административного истца направлены на уменьшение императивно установленных обязательных налоговых платежей, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти. Кроме того, арендатор земельного участка не наделен правом на установление кадастровой стоимости не принадлежащего ему земельного участка в размере рыночной стоимости. Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости объектов в размере рыночной стоимости, административный истец тем самым оспаривают потенциальную цену продажи земельного участка, в то время как продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Судом перед экспертом не были поставлены вопросы о допущенных в отчете оценщика нарушениях, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Также суд первой инстанции необоснованно признал допустимым доказательством заключение судебной экспертизы, которое не соответствует действующему законодательству, поскольку определенная экспертом рыночная стоимость здания за 1 кв. м значительно ниже среднерыночных цен на аналогичные объекты недвижимости; расчет ставки арендной платы, полученной рамках доходного подхода, не соответствует действительной картине рынка аренды офисной недвижимости города Москвы; стоимость земельного участка не соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве на дату оценки; в рамках доходного подхода некорректно подобраны объекты-аналоги, поскольку разбег цен предложений составляет более 1, 5 раз; из экспертного заключения не усматривается, в связи с чем рыночная стоимость объектов исследования за период с 2016 по 2018 год упала на 7-18%.

От ООО "МИНКОМ" поступили письменные возражения, в которых административный истец указал на несогласие с доводами апелляционной жалобы и просит решение суда оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, не сообщивших о причинах неявки и не просивших об отложении рассмотрения дела.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела усматривается, что ООО "МИНКОМ" согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года N является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N, наименование - здание, назначение - нежилое, общей площадью 2350, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, согласно договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года N административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - эксплуатации здания под административные цели, общей площадью 1672 +/- 14 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес".

Согласно приложению 2 к договору аренды земли размер арендных платежей исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 4).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость поименованных выше объектов недвижимости утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" и по состоянию на 1 января 2018 года составляет: нежилого здания с кадастровым номером N - "... " рублей 01 копейка, земельного участка с кадастровым номером N - "... " рублей 96 копеек (выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 5 августа 2019 года N); на момент рассмотрения дела названные размеры являются действующими. Сведения об утвержденной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 9 января 2019 года.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера налоговых платежей. Утверждение о недопустимости обращения в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости арендаторов земельных участков не основано на положениях действующего законодательства.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости ООО Независимая оценочная компания " П." N от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляла: нежилого здания с кадастровым номером N - "... " рублей, земельного участка с кадастровым номером N - "... " рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества города Москвы против принятия в качестве допустимого доказательства приведенного выше отчета и по ходатайству административного истца по административному делу судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы, соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость спорных объектов по состоянию на 1 января 2018 года без учета НДС.

Экспертным заключением АНО " С." N от ДД.ММ.ГГГГ года было установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на 1 января 2018 года: нежилого здания с кадастровым номером N - "... " рубль, земельного участка с кадастровым номером N - "... " рублей.

В связи с тем, что согласно действующему законодательству расчет рыночной стоимости объектов исследования должен осуществляться на основе существовавших на свободном рынке на дату оценки цен безотносительно режима налогообложения сторон по сделке, по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о размере рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года.

Согласно заключению ООО " Г." N от ДД.ММ.ГГГГ года по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составляла "... " рублей, земельного участка с кадастровым номером N - "... " рублей.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости на основании повторной экспертизы, суд исходил из того, что определенная экспертом рыночная стоимость объектов исследования определена соответствует сложившемуся на дату оценки рынку недвижимости.

Судебная коллегия с данным выводом согласиться не может, поскольку согласно заключению рыночная стоимость объектов недвижимости не соответствует диапазону рыночных цен, определенному в этом же экспертном заключении.

В связи с этим, судебной коллегией по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о размере рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на дату оценки.

Заключением эксперта ООО " И." N от ДД.ММ.ГГГГ года рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года определена: в отношении нежилого здания с кадастровым номером N - "... " рублей, земельного участка с кадастровым номером N - "... " рублей.

Судебная коллегия находит названное заключение соответствующим действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки (сравнительный и доходный подходы) и проведенные расчеты, обоснование отказа от затратного подхода, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Экспертом должным образом проанализирован рынок недвижимости города Москвы, в том числе коммерческой недвижимости города Москвы. Для анализа и расчета рыночной стоимости объектов недвижимости по каждому из подходов выбраны объекты-аналоги, сопоставимые по индивидуальным характеристикам с объектами исследования, дата предложения которых предшествует дате установления стоимости. Использованные экспертом сведения об объектах-аналогах, в том числе о ценах предложений, подтверждены приложенными к заключению материалами. В приведенных в заключении расчетах обозначены основные параметры, влияющие на рыночную стоимость, при необходимости проведены соответствующие корректировки.

Судебная коллегия учитывает, что эксперт имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат, членство в СРО, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Сторонам была предоставлена возможность ознакомления с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, возражений против принятия его в качестве допустимого доказательства размера рыночной стоимости объектов недвижимости не поступило.

Доводы административного истца, приведенные в возражеиях, о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Так, административным истцом не представлено каких-либо достоверных сведений о том, что подобранные объекты-аналоги имеют класс ниже, чем у объекта исследования. Согласно заключению все объекты, на которые указывается в возражениях, имеют класс "С", что подтверждено приложенными к заключению сведениями.

Анализируя местоположение объектов, эксперт признал необходимым провести корректировку на близость к станции метро, линию расположения. Значимость применения индекса станции метро при наличии названных корректировок должным образом не мотивирована.

Утверждение о несопоставимости объекту исследования объекта-аналога, подобранного в рамках затратного подхода, подлежит отклонению, поскольку затратный подход экспертом при проведении исследования не применялся.

Таким образом, заключение повторной экспертизы сомнений в его обоснованности не вызывает.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает необходимым решение Московского городского суда изменить, поскольку изложенные в решении суда первой инстанции выводы о размере рыночной стоимости объектов недвижимости не соответствовали рынку недвижимости. Оснований для отмены решения в соответствии со статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 29 мая 2020 года изменить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: "адрес", равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года: здания с кадастровым номером N в размере 185692 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 102552 000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи