Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 01 декабря 2020 г. по делу N 66а-5657/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стоян Е. В, судей Васильевой Т. И, Кольцюка В. М, при секретаре Казуровой В. Н, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-3320/2020 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 13 августа 2020 года, которым удовлетворено административное исковое заявление ФИО11 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной их рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Кольцюка В. М, объяснения представителя административного истца ФИО12, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО13 обратился в суд с административным исковым заявлением, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: "адрес": принадлежащего на праве собственности нежилого здания общей площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N; принадлежащих на праве аренды земельных участков общей площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование требований указано, что распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29 ноября 2018 года N40557 утверждена кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года: нежилого здания с кадастровым номером N в размере "данные изъяты" рубля, земельного участка с кадастровым номером N в размере "данные изъяты" рубля, земельного участка с кадастровым номером N в размере "данные изъяты" рублей, что необоснованно завышено и не соответствует действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной составленным "данные изъяты" отчётом об оценке N от 21 ноября 2019 года, согласно которому по состоянию на 1 января 2018 года определена рыночная стоимость: нежилого здания с кадастровым номером N в размере "данные изъяты" рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере "данные изъяты" рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере "данные изъяты" рублей.

С целью определения достоверности величины рыночной стоимости объектов недвижимости судом назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту "данные изъяты" ФИО16

На основании заключения судебной оценочной экспертизы административным истцом уточнены административные исковые требования.

Решением Московского городского суда от 13 августа 2020 года по состоянию на 1 января 2018 года установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости: нежилого здания с кадастровым номером N в размере 87 308 851 рубль, земельного участка с кадастровым номером N в размере 21 685 392 рубля, земельного участка с кадастровым номером N в размере 23 139 900 рублей, согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика Департамента городского имущества г. Москвы по доверенности ФИО17 просит отменить решение суда как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении административных исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой; административным истцом не доказано использование при определении кадастровой стоимости спорных объектов недостоверных сведений о них, нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки; обращаясь в суд с требованиями установления рыночной стоимости объектов недвижимости, административный истец имеет цель уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства, без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж. Административный истец не может быть заказчиком оценки рыночной стоимости находящихся в государственной собственности земельных участков, поскольку арендатор земельных участков не имеет полномочий заключения договора оценки, результат которого может повлечь какие - либо последствия для арендодателя. Требуя установления кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости административный истец по существу оспаривает потенциальную цену продажи участков; установление кадастровой стоимости арендатором, есть ни что иное, как попытка изменения в одностороннем порядке условий договора аренды.

Кроме того, положенное в основу решения суда заключение эксперта "данные изъяты" не соответствует законодательству об оценочной деятельности. В заключении эксперта в анализе фактических данных о ценах сделок и/или предложений земельных участков представлены объекты, расположенные в разных районах города Москвы, в связи с чем полученная экспертом стоимость объектов исследования с кадастровыми номерами N и N в размере "данные изъяты" руб./кв.м ниже средних рыночных данных на 80%. При определении стоимости объектов исследования с кадастровыми номерами N и N в рамках сравнительного подхода эксперт использовал в качестве объекта-аналога N2 земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", однако согласно полученным данным в отношении объекта недвижимости, использованного экспертом в качестве объекта-аналога N2, на дату оценки Градостроительно-земельная комиссия города Москвы приняла решение о прекращении реализации инвестиционного проекта строительства и расторжении договора аренды земельного участка по вышеуказанному адресу, следовательно, использование его в расчетах не допустимо. При определении стоимости объекта исследования с кадастровым номером N в рамках сравнительного подхода эксперт не анализировал объекты-аналоги на наличие у них исходно-разрешительной документации. В рамках сравнительного подхода при определении стоимости объектов исследования отсутствует корректировка на удаленность от центра города Москвы. При определении стоимости объекта исследования с кадастровым номером N эксперт определиларендную ставку, не включающую в себя коммунальные платежи.

При расчете потенциального валового дохода объекта исследования с кадастровым номером N эксперту следовало использовать в расчетах общую площадь объекта исследования, а не только арендопригодную. В рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт вычел из стоимости единого объекта недвижимости стоимость земельного участка в размере, который составил 35, 8% в стоимости единого объекта недвижимости, что нельзя признать достоверным. В рамках доходного подхода эксперт не проанализировал и не выяснил использовался ли объект исследования на дату оценки для собственных нужд собственника или сдавался в аренду. При наличии не разрешенных замечаний на заключение эксперта судом не обосновано отклонено ходатайство представителя ответчика о назначении по делу судебной экспертизы. Административный ответчик также ходатайствует о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Участвующие в деле лица о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены заблаговременно и надлежащим образом.

Представитель административного истца по доверенности ФИО19 в судебном заседании суда апелляционной инстанции просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.

Представители административных ответчиков Департамента городского имущества города Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц, явка которых судом обязательной не признавалась.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя административного истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание общей площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, расположенное по адресу: "адрес", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 7 ноября 2019 года N.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 19 ноября 2014 года N51 "О налоге на имущество физических лиц" является плательщиком налога на имущество физических лиц и в отношении объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

Административный истец также является арендатором земельных участков, расположенных по адресу: "адрес": общей площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, что подтверждается договором аренды земельного участка N от 30 декабря 1998 года и дополнительными соглашениями к нему; общей площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров, что подтверждается договором аренды земельного участка N от 19 марта 1998 года и дополнительными соглашениями к нему.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557 утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 года: нежилого здания с кадастровым номером N в размере "данные изъяты" рубля, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 ноября 2019 года N; земельного участка с кадастровым номером N в размере "данные изъяты" рубля, что подтверждается впиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 ноября 2019 года N; земельного участка с кадастровым номером N в размере "данные изъяты" рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 ноября 2019 года N.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка.

По условиям договоров аренды земельных участков N от 30 декабря 1998 года, N от 19 марта 1998 года и дополнительных соглашений к ним, арендная плата исчисляется исходя из размера кадастровой стоимости земельных участков.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В обоснование заявленных требований административный истец представил составленный "данные изъяты" отчёт об оценке N от 21 ноября 2019 года согласно которому по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость объектов недвижимости определена: нежилого здания с кадастровым номером N в размере "данные изъяты" рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере "данные изъяты" рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере "данные изъяты" рублей.

На основании ходатайства представителя административного истца судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта "данные изъяты"" ФИО20 от 1 апреля 2020 года установлено, что отчет об оценке "данные изъяты" N от 21 ноября 2019 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Экспертом установлена рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 года для нежилого здания с кадастровым номером N в размере "данные изъяты" рубль, для земельного участка с кадастровым номером N в размере "данные изъяты" рублей, для земельного участка с кадастровым номером N в размере "данные изъяты" рубля.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости на основании экспертного заключения суд первой инстанции исходил из того, что названное экспертное заключение является правильным, обоснованным и объективным, соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, является достоверным доказательством.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта, установилкадастровую стоимость объектов недвижимости по результатам проведенной судебной экспертизы, поскольку доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении эксперта выводы, а также документов, содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле в материалы дела не представлено.

С данными выводами суда первой инстанции соглашается судебная коллегия, поскольку они основаны на материалах дела и соответствуют нормам действующего законодательства, регулирующим данный вид правоотношений.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объектов недвижимости. Проводившая судебную экспертизу эксперт ФИО21 предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат, является членом саморегулируемой организации оценщиков "данные изъяты", имеет стаж оценочно-экспертной работы 8 лет, ее экспертная деятельность в установленном порядке застрахована.

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принятого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методами проведения, в связи с этим установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объектов недвижимого имущества, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Кроме того, доводы апелляционной жалобы о том, что оспаривая результаты определения кадастровой стоимости административный истец фактически имеют намерение уменьшить размер налоговых обязательств не могут являться основанием для отмены решения суда первой инстанции, поскольку установление кадастровой стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов недвижимости и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик объектов недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что административный истец является арендатором земельных участков, арендная плата за пользование которых определяется исходя из их кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, довод административного ответчика об отсутствии у административного истца права на обращение в суд с данным административным иском и неверном избрании им способа защиты, является необоснованным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что административный истец, как арендатор земельных участков, не может быть заказчиками оценки их рыночной стоимости судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку особенностью предмета доказывания по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является установление рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую установлена кадастровая стоимость, а необходимым документом, подтверждающем рыночную стоимость, является отчет (пункт 4 части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Вопреки изложенным в апелляционной жалобе утверждениям о том, что установление кадастровой стоимости арендатором, есть ни что иное, как попытка изменения в одностороннем порядке условий договора аренды, административный истец, будучи арендатором спорных земельных участков, является плательщиком арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости земельных участков, следовательно, их обращение в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в силу которых федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии определенной экспертом рыночной стоимости объектов оценки рыночным данным по Москве; о некорректном подборе объекта-аналога N2 при определении стоимости объектов исследования с кадастровыми номерами N и N; об отсутствии анализа объектов-аналогов на наличие у них исходно-разрешительной документации и отсутствии корректировки на удаленность от центра города Москвы в рамках сравнительного подхода; о необоснованном не включении в состав арендной ставки коммунальных платежей и расчете потенциального валового дохода только по арендопригодной площади при определении стоимости объекта исследования с кадастровым номером N; о завышенном размере доли земельного участка в составе единого объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости нежилого здания, были предметом оценки суда первой инстанции, на данные вопросы экспертом дополнительно даны ответы, они отклонены судом как не обоснованные, с чем соглашается судебная коллегия.

Административным ответчиком не приведено достоверных доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, в связи с чем, его несогласие с результатами экспертного исследования само по себе не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы.

Отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства административного ответчика о назначении повторной судебной экспертизы не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта.

Оценив доводы представителя административного ответчика, судебная коллегия также не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы.

Иные доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправильно определены юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для дела, применены нормы материального и процессуального права, судебная коллегия находит несостоятельными и не основанными на материалах дела.

Разрешая административный иск ФИО22 суд первой инстанции правильно определилюридически значимые обстоятельства по делу, дал верную правовую оценку установленным обстоятельствам и постановилзаконное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 13 августа 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи