Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 25 декабря 2020 г. по делу N 66а-1165/2020

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семеновой И.А, судей Вдовиченко С.В. и Головкиной Л.А.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-206/2020 по административному исковому заявлению ООО "Тактик" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25 августа 2020 года.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А, судебная коллегия

установила:

ООО "Тактик" на основании договора аренды владеет земельным участком с кадастровым N общей площадью 799 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - магазины, расположенного по адресу: "адрес", сведения о котором внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) 13 ноября 2017 года.

В результате государственной оценки земель населенных пунктов Ямало-Ненецкого автономного округа установлена и утверждена приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N3-О кадастровая стоимость земельного участка, находящегося во владении ООО "Тактик", по состоянию на 1 января 2019 года в размере 1 871 281 рублей 97 копеек ("данные изъяты").

Полагая размер определенной в порядке массовой государственной оценки кадастровой стоимости завышенным, ссылаясь на то, что арендные платежи за пользование земельным участком, взимаемые с ООО "Тактик" рассчитываются исходя из кадастровой стоимости 1 871 281 рублей 97 копеек, ООО "Тактик" обратилось ООО "Тактик" обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, об установлении кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 1 200 098 рублей, в обоснование чего представило отчет об оценке N279-06.2020 от 8 июня 2020 года, выполненный ООО "Судебная экспертиза и оценка".

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25 августа 2020 года установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 1 200 098 рублей. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 24 июля 2020 года.

Не согласившись с решением, административный ответчик Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее также - Департамент, Департамент имущественных отношений ЯНАО) подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении административного иска в полном объеме.

В обоснование жалобы Департамент оспаривает установленную судом величину кадастровой стоимости объекта недвижимости по мотиву недостоверности представленного истцом отчета об оценке, приводя замечания к отчету, выразившиеся в отсутствии корректировки на условия продажи, поскольку для аналога N1 оценщиком применены рыночные условия продажи, тогда как в тексте объявления указано на срочные условия продажи данного объекта; введении неправильных корректировок на вид использования участка, обеспеченность инженерными коммуникациями.

Административным истцом принесены возражения на апелляционную жалобу.

Представители административного истца ООО "Тактик", административных ответчиков ФГБУ "ФКП Росреестра", Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департамента имущественных отношений ЯНАО, заинтересованного лица Администрации города Новый Уренгой в лице Департамента имущественных отношений в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения административного дела по апелляционной жалобе извещены надлежащим образом, об отложении дела слушанием не просили. Административный истец просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению, исходя из следующего.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон о государственной кадастровой оценке), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки (статья 2 Закона о государственной кадастровой оценке).

Из содержания статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценки следует, что к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения настоящего Федерального закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года (далее - переходный период).

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценки или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.

Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценки принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 7 постановления Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 ноября 2017 года N1210-П "О создании государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" установлена дата перехода к проведению в Ямало-Ненецком автономном округе государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" 1 января 2018 года.

Согласно части 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии со статьей 245 КАС РФ, частями 1, 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Правовая природа административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости направлена на установление сведений федерального государственного информационного ресурса (государственного кадастра недвижимости), носящих общедоступный характер и использующихся для определения налоговых и иных платежей (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).

Согласно пункту 5 ФСО N1 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

В соответствии с пунктом 4 ФСО N2 и пунктом 6 ФСО N1 результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки, то есть стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Заключительным этапом проведения оценки является составление отчета об оценке (подпункт "д" пункта 23 ФСО N1).

Предметом проверки в настоящем деле является достоверная величина рыночной стоимости объектов недвижимости.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28), исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Разрешая административное дело, суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил, посчитав, что представленный административным истцом отчет об оценке является надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Учитывая, что возражения ответчика на административный иск судом первой инстанции, в нарушение пункта 3 части 1 статьи 45, части 5 статьи 247 КАС РФ, не были проверены в полном объеме, определением судебной коллегии от 25 ноября 2020 года, в соответствии с частью 1 статьи 77 КАС РФ, назначена судебная оценочная экспертиза для проверки отчета об оценке N279-06.2020, выполненного ООО "Судебная экспертиза и оценка" 8 июня 2020 года, на соответствие федеральным стандартам оценки и для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N, проведение которой поручено эксперту АО "Региональное управление оценки" ФИО1

Согласно заключению эксперта N25/11/20-2 от 17 декабря 2020 года отчет об оценке N279-06.2020 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; при составлении отчета допущены нарушения, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости; проводимые в рамках отчета расчеты основаны на противоречивой информации, выполнены с методологическими ошибками; информация, использованная оценщиком, не является в полной мере достоверной, достаточной и проверяемой.

Оценщиком необоснованно проведена корректировка на предложение (скидка на торг) в размере 15, 7% по данным Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А, г.Нижний Новгород, 2018г, для объектов-аналогов под общественно-деловую застройку N1 и N2, предлагаемых к продаже в 2016 и 2017 годах, тогда как по состоянию на 2016 и 2017 годы размер скидки на торг для земельных участков под офисно-торговую функцию в 2016 и 2017 годах на неактивном рынке составлял 16% и 15, 4% соответственно; проводя различие между видами разрешенного использования "торговля" и "придорожный сервис" и соответствующую корректировку, оценщик не обосновал применение к объекту-аналогу N3 с видом использования "придорожный сервис" корректировки 15, 7%, характерной для объектов торговли, вместо 17, 1%; произведена корректировка на условия рынка (изменение цен за период между датами оценки), размер которой определен в соответствии с размером инфляции на дату оценки объектов-аналогов и объекта оценки по статистическим данным Банка России об уровне инфляции, тогда как расчет инфляции, согласно названной методике, основан на мониторинге цен на потребительские товары и не характеризует тенденции изменения стоимости на рынке недвижимости; необоснованно не учтено в расчетах и не скорректировано различие между объектом оценки и объектами-аналогами по фактору обеспеченности инженерными коммуникациями, при том, что объект оценки обеспечен инженерными коммуникациями, информация об обеспеченности коммуникациями объектов-аналогов отсутствует, наличие магистральных инженерных коммуникаций, проходящих по участку либо вблизи его границ, само себе не дает оснований считать земельный участок инженерно обеспеченным.

С целью установления рыночной стоимости принадлежащего ООО "Тактик" объекта недвижимости экспертом проанализирован рынок купли-продажи земельных участков в месте расположения исследуемого объекта; определен наиболее эффективный вариант использования подлежащего оценке земельного участка; произведен анализ применимости существующих подходов и методов к оценке, по результатам которого избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имелась информация о ценах, обоснована невозможность использования иных подходов, методов оценки.

В качестве объектов-аналогов для расчета стоимости исследуемого земельного участка экспертом отобраны пять объектов недвижимости по следующим факторам сравнения: условия финансирования; условия продажи; условия рынка (скидки к ценам предложений); передаваемые права; условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки); местоположение; расположение относительно красной линии; наличие свободного проезда к участку; площадь земельного участка; наличие инженерных коммуникаций (точки подключения; наличие доступа к земельному участку; наличие асфальтированных подъездных путей; состояние участка; наличие ограждения.

Отобранные экспертом объекты-аналоги для целей оценки являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует пунктам 12, 13, 14 ФСО N 1.

В соответствии с требованиями ФСО N7 каждый объект-аналог подлежал сравнению с объектом оценки, в результате чего выявлялись различия объектов по данным критериям, цена объекта оценки (или ее удельный показатель) корректировалась экспертом методом количественных корректировок с приведением исчерпывающего обоснования для введения конкретной корректировки (поправки); согласования результатов не потребовалось.

По результатам произведенных расчетов рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 1 января 2019 года с учетом округления составила 1 400 000 рублей.

К заключению приложены документы, подтверждающие квалификацию эксперта, его членство в саморегулируемой организации и страхование риска гражданской ответственности эксперта, документы, содержащие сведения об источниках используемой экспертом информации.

Эксперт, проводивший судебную оценочную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами, отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности.

Заключение судебной оценочной экспертизы от 17 декабря 2020 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Исследовав заключение эксперта N25/11/20-2, судебная коллегия приходит к выводу, что оно соответствует действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверно подтверждает рыночную стоимость земельного участка в размере 1 400 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Лицами, участвующими в деле, не представлено возражений относительно экспертного заключения от 17 декабря 2020 года, равно как и каких-либо доказательств иной рыночной стоимости объекта оценки.

С учетом изложенного кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N подлежит установлению в размере, подтвержденном заключением судебной экспертизы N25/11/20-2 от 17 декабря 2020 года, а решение суда - изменению в части установленной величины кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости 24 июля 2020 года судом определена в соответствии со статьей 249 КАС РФ, разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28.

Руководствуясь ст.ст.177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25 августа 2020 года в части размера кадастровой стоимости земельного участка изменить, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N в размере его рыночной стоимости, равной 1 400 000 (один миллион четыреста тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В остальной части решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25 августа 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа без удовлетворения.

Принятые по делу судебные акты могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28 декабря 2020 года.