Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 08 октября 2020 г. по делу N 33-38645/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего фио, судей фио, фио, при помощнике фио, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе с уточнениями представителей ответчика (по первоначальному иску) фио по доверенности фио, фио на решение Пресненского районного суда адрес от дата, которым постановлено:

Исковые требования фио к Рушевой фио о признании договора расторгнутым, взыскании незаконно удерживаемых денежных средств и договорного штрафа - удовлетворить частично.

Взыскать с фио в пользу фио страховой депозит в размере сумма, расходы по оплате госпошлины сумма

В удовлетворении остальной части требований отказать.

В удовлетворении требований встречного иска фио к фио о взыскании задолженности по договору найма и неустойки, а также расходов за оплату коммунальных услуг - отказать,

УСТАНОВИЛА:

истец фио обратилась в суд с иском к ответчику фио о признании договора расторгнутым, взыскании незаконно удерживаемых денежных средств и договорного штрафа, в обоснование которого указала, что дата между истцом и фио был заключен договор найма жилого помещения - квартиры, находящейся по адресу: адрес, сроком действия по дата. Дополнительным соглашением сторон от дата срок действия договора был продлен до дата.

Согласно условиям договора, истцом при его заключении была внесена плата за первый и последний месяцы найма в общей сумме сумма и обеспечительный платеж - страховой депозит в сумме сумма, согласно пункту 6.1 договора. Ежемесячный размер ставки платы за наем составлял сумма в месяц (пункты 4.1 и 4.2 договора, соответственно). В подтверждение получения наймодателем оплаты за наем и страхового депозита представлены копии расписок.

Начиная с дата в соседних со снимаемой квартирой помещениях начали проводиться шумные ремонтные работы, вследствие которых в снимаемой квартире начали появляться видимые повреждения стен, потолка, что было зафиксировано комиссионно в присутствии ответчика и представителей наименование организации, осуществляющего обслуживание многоквартирного дома. Эти работы проводились и на момент расторжения договора в дата. Кроме того, истцу стало известно о выставлении квартиры наймодателем на продажу до заключения договора - в дата, что было скрыто наймодателем при его заключении. Истец обратилась к ответчику с уведомлением о расторжении договора в порядке, определенном условиями договора. Договор в настоящее время фактически расторгнут. Однако, требования истца о возврате денежных средств удовлетворены не были. В связи с чем истец фио просила, признать договор найма жилого помещения от дата, заключенный истцом с фио, расторгнутым с дата; взыскать с фио неосновательно удерживаемые денежные средства - страховой депозит по договору найма жилого помещения от дата в сумме сумма; взыскать с фио штраф, согласно п. 7.7 договора найма жилого помещения от дата в размере месячной ставки платы за наем квартиры в сумме сумма; взыскать с фио уплаченную госпошлину сумма

Ответчик фио исковые требования фио не признала, обратилась в суд с встречным иском к фио о взыскании задолженности по договору найма и неустойки, а также расходов за оплату коммунальных услуг, в котором просила взыскать с фио в пользу фио задолженность по договору найма от дата в размере сумма, а так же неустойку в размере сумма за период с дата по дата; взыскать с фио в пользу фио сумму задолженности за оплату коммунальных услуг в соответствии с п.4.5 договора за дата в размере сумма

В обоснование заявленных встречных исковых требований фио ссылалась на то, что нанимателем в адрес наймодателя не перечислена плата за наем помещения за последний месяц аренды (дата) в размере сумма, а предоплата за последний месяц аренды, внесенная при заключении договора, удержана ответчиком в качестве штрафа в порядке п. 7.4. договора в связи с досрочным расторжением договора по основаниям, не предусмотренным п. 3.5.2. договора. Кроме того, согласно п. 7.6. договора за нарушение сроков внесения платежей наниматель обязана уплатить неустойку в размере 0, 01% от суммы задолженности за каждый день просрочки, которая по состоянию на дата за период с дата по дата (125 дней) составляет сумма В соответствии с п. 4.5. договора наниматель обязана осуществлять оплату Интернета, охранной системы "Гольфстрим", НТВ+, а также потребляемой электроэнергии и водоснабжения по счетчикам, однако фио не оплатила по состоянию на дата за охранную систему сумма, за НТВ+ - сумма, а также за потребленную электроэнергию по счетчикам в сумме сумма и сумма, а также за водоснабжение по счетчикам и водоотведение в сумме сумма

Представить истца фио в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Представить ответчика фио в судебное заседание явился, с иском не согласилась, просила суд в иске отказать, поддержала требования встречного иска.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого в удовлетворенной части первоначального иска и об отказе во встречном иске просят представители ответчика (по первоначальному иску) фио по доверенности фио и фио по доводам апелляционной жалобы с уточнениями.

Ответчик (по первоначальному иску) фио в заседание судебной коллегии не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика (по первоначальному иску) фио по доверенности фио в заседание судебной коллегии явился, доводы апелляционной жалобы с уточнениями поддержал.

Истец (по первоначальному иску) фио в заседание судебной коллегии не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения извещена надлежащим образом.

Представители истца (по первоначальному иску) фио по доверенности фио и по доверенности и ордеру адвокат фио в заседание судебной коллегии явились, по доводам апелляционной жалобы с уточнениями возражали. Представителем фио - адвокатом фио представлены письменные возражения на апелляционную жалобу.

Учитывая, что предусмотренные законом меры по извещению истца (по первоначальному иску) фио и ответчика (по первоначальному иску) фио о рассмотрении дела выполнены, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от дата N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей истца (по первоначальному иску) фио по доверенности фио и по доверенности и ордеру адвоката фио, представителя ответчика (по первоначальному иску) фио по доверенности фио, обсудив доводы апелляционной жалобы с уточнениями, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами по делу.

На основании ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу п. 1 ст. 673 ГК РФ, объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

На основании ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии со ст. 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

На основании ст. 687 ГК РФ, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Согласно ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как установлено п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ).

Равным образом, по смыслу пункта 3 статьи 310 ГК РФ не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой его стороной.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что дата между фио (наниматель) и фио (наймодатель) был заключен договор найма жилого помещения - квартиры, находящейся по адресу: адрес (далее - квартира) сроком действия по дата. Дополнительным соглашением сторон от дата срок действия договора был продлен до дата.

Пунктом 4.8 договора найма от дата предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе нанимателя, денежные средства в размере сумма, внесенные нанимателем за последний месяц найма, подлежат зачету в счет штрафа, предусмотренного пунктом 7.4 договора.

Согласно пункту 7.4 договора в случае досрочного прекращения договора по основаниям, не предусмотренным пунктом 3.5.2 договора и при отсутствии нарушений условий договора любой из сторон, сторона, инициировавшая досрочное расторжение настоящего договора, уплачивает другой стороне штраф в размере однократной месячной платы за наем.

В пункте 7.1.2 договора стороны установили право нанимателя на отказ от исполнения договора при условии письменного предупреждения наймодателя за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

дата истец направил в адрес ответчика уведомление о намерении досрочно, а именно дата, то есть за 30 суток, расторгнуть договор и потребовал от ответчика возврата обеспечительного платежа. На требование истца о возврате обеспечительного платежа ответчик ответил отказом.

Согласно пункту 3.5.2 договора наниматель вправе досрочно расторгнуть договор в случае препятствий к проживанию в помещении, к которым стороны отнесли аварии (залив, пожар и пр.), причинение вреда помещению и (или) имуществу вследствие противоправных или иных виновных действий третьих лиц, получение нанимателем уведомления об отчуждении помещения наймодателем, иные причины, по которым дальнейшее пользование помещением станет для истца (нанимателя) невозможным.

В случае, если дальнейшее проживание в квартире становится для нанимателя невозможным, он вправе расторгнуть договор до окончания срока его действия, письменно предупредив наймодателя за 30 дней до предполагаемой даты расторжения договора (пункт 7.3 договора).

Истец в обоснование наличия основания для досрочного расторжения договора найма квартиры представила суду следующие доказательства.

Актом осмотра квартиры N 69 по адресу: Москва, адрес, от дата, составленным с участием ответчика, а также представителем подрядчика, осуществляющего ремонтные работы в соседнем помещении - наименование организации, в ходе которого установлено, что в постирочной, гостевой, гардеробной, санузле и прихожей имеются трещины на полу, стенах, потолке и в местах их примыкания, которые "появились после начала ремонтных работ в офисе "Совершенно секретно тренд". Результаты осмотра заверены подписью ответчика.

Жалобами ответчика и собственников других соседних жилых помещений от дата и от дата в адрес Прокурора адрес, Инспекции по переустройству адрес, Объединения административно-технических инспекций адрес, ОВД МВД России по адрес УВД по адрес ГУ МВД России по адрес, ГУ МЧС России по адрес, которые содержат жалобы на то, что на протяжении длительного времени в соседних помещениях проводятся ремонтные работы, вследствие чего "шум от ремонтных работ превышает все допустимые нормы слухового восприятия, строительные работы ведутся практически непрерывно. Кроме того, от этих работ дрожат стены дома, в наших квартирах и в соседних квартирах уже осыпается штукатурка... Эти ремонтные работы, причиняют вред не только нашим квартирам, но также и соседним квартирам и всему дому в целом, влекут угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в доме, могут привести к обрушению домовых конструкций".

Ответом на адвокатский запрос Жилищной инспекции по адрес ГЖИ адрес от дата N МЖИ-20-01/1-415/19, согласно которому Инспекцией подтвержден факт осуществления перепланировки нежилых помещений, соседствующих с Помещением Ответчика, расположенных в доме 17 по адрес, установлен самовольный характер этой планировки, в связи с чем, собственник указанного помещения привлечен к административной ответственности и ему выдано Инспекцией предписание N Р-Ц-00264/1.

Данные обстоятельства ответчиком не оспорены.

Согласно пункту 6.3 Договора, страховой депозит подлежит возврату нанимателю при наступлении условий, предусмотренных пунктом 3.5.2 договора и наступления случая планируемого отчуждения помещения наймодателем.

Истец указала, что в нарушение гарантий, предусмотренных пунктом 8.1 договора, наймодатель скрыл от неё факт выставления квартиры на продажу еще в дата, в подтверждение чего представлен скрин с сайта с объявлением о продаже.

Согласно п. 8.1 договора ответчик (наймодатель) на момент подписания договора гарантирует, в числе прочего, что помещение не сдано в наем, не отчуждено, не находится под залогом, арестом, не является предметом спора, не выставлено на продажу (отчуждение иным способом).

Как следует из объяснений представителя ответчика, до заключения договора между сторонами, ответчик действительно разместил объявление о сдаче помещения в наем. Именно через указанное объявление истец и узнала о сдаче помещения в наем, а в дальнейшем заключила договор найма с ответчиком. При достижении согласия между сторонами и заключении договора ответчик снял объявление о сдачи помещения в наем, указанные действия ответчика подтверждаются письмом наименование организации от дата N 415. Таким образом, на момент заключения договора помещение не было выставлено на продажу, объявление, на которое ссылалась фио в иске, содержало предложение о сдаче помещения в наем и было удалено сразу же при заключении договора с найденным нанимателем, то есть фио В дальнейшем, после получения уведомления истца от дата о досрочном одностороннем расторжении договора, ответчик в целях поиска нового нанимателя или покупателя помещения, вновь разместил соответствующее объявление (так как данные о квартире сохранились в базе интернет-ресурса, то потребовалось лишь обновить информацию и снова разместить объявление, что подтверждаются письмом наименование организации от дата N 415).

Разрешая заявленные требования по существу, руководствуясь нормами действующего законодательства, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований фио о признании договора найма жилого помещения от дата расторгнутым с дата, и исходил из того, что шум от проводимых ремонтных работ, наличие которого не опровергается ответчиком и подтверждается представленными доказательствами, истец обоснованно отнес к объективной и неустранимой силами нанимателя причине (допущенная пунктом 3.5.2 договора) невозможности пользования наемным помещением. Указанные ремонтные работы и как следствие шум имели место вплоть до момента освобождения квартиры нанимателем, что подтверждается ответом на адвокатский запрос наименование организации. В связи с изложенным, расторжение договора по пункту 3.5.2 суд признал обоснованным. При этом досудебный порядок расторжения договора истцом фио был соблюден, что фио не оспаривалось, договор найма жилого помещения между сторонами был расторгнут и квартира освобождена дата.

Удовлетворяя требования фио в части взыскания страхового депозита по договору найма от дата в сумме сумма суд правильно исходил из того, что, согласно пункту 6.3 договора, страховой депозит в размере сумма, оплата которого не оспаривается ответчиком и подтверждается материалами дела, подлежит возврату истцу (нанимателю), поскольку договор найма был расторгнут досрочно в связи с наступлением условий, предусмотренных пунктом 3.5.2 договора.

Разрешая требование фио о взыскании на основании п. 7.7 договора найма жилого помещения от дата размера месячной ставки платы за наем квартиры в сумме сумма, суд пришел к верному выводу об отказе в их удовлетворении и исходил из того, что действия фио не противоречат условиям договора и были совершены после получения уведомления истца от дата и исключительно в связи с указанным уведомлением. При этом, размещая объявление, ответчик фио указала, что осмотр квартиры возможен только после дата, то есть после освобождения помещения истцом фио Указанные действия ответчика соответствуют положениям п.2.1.6 договора, согласно которому ответчик (наймодатель) до момента освобождения помещения истцом (нанимателем) не демонстрирует квартиру потенциальным нанимателям.

Поскольку истец (по первоначальному иску) фио не представила суду доказательств однозначно и достоверно свидетельствующих о нарушении ответчиком (по первоначальному иску) фио условий п. 8.1 Договора найма жилого помещения, а представленный в дело скрин сайта с объявлением, подтвержденный протоколом осмотра нотариуса, содержит данные по состоянию на дата, то есть после расторжения договора между фио и фио, суд пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении требований фио о взыскании с фио штрафа согласно п. 7.7 Договора найма жилого помещения от дата в размере месячной ставки платы за наем квартиры в сумме сумма, учитывая, что доказательств факта размещения фио объявления и совершении действий по продаже квартиры в период срока действия договора найма истец также не представила.

Разрешая заявленное требование фио к фио о взыскании сумма в счет погашения задолженности по оплате за последний месяц найма, а также неустойки за период с дата по дата в сумме сумма, суд пришел к правильному выводу об отказе в их удовлетворении и необоснованности удержания в качестве штрафа сумма в связи с досрочным расторжением договора, поскольку фио имела право на досрочное расторжение договора.

При этом довод представителя фио о повреждении ее квартиры судом отклонен, поскольку в силу ст. 56 ГПК РФ доказательств повреждения и размера причиненного ущерба в связи с повреждениями квартиры, которые бы однозначно и достоверно подтверждали факт повреждения квартиры со стороны фио не представлено, кроме того, фио не приглашала на осмотр повреждений ее квартиры фио, лишив возможности истца (по первоначальному иску) принять участие в фиксации таких повреждений.

Отказывая в удовлетворении требований встречного иска фио о взыскании задолженности по платежам фио перед фио суд обоснованно исходил из того, что счета, выставленные наименование организации к фио содержат сведения наличия задолженности у фио перед ресурсоснабжающей организацией, а не об отсутствии оплаты расходов, предусмотренных пунктом 4.5 договора со стороны фио

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, исходя из частичного удовлетворения требований иска, с ответчика (по первоначальному иску) фио в пользу истца (по первоначальному иску) фио взысканы расходы по оплате госпошлины в размере сумма

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах.

В апелляционной жалобе представитель ответчика (по первоначальному иску) фио по доверенности фио, выражая несогласие с постановленным решением в части удовлетворения требования о взыскании в пользу фио страхового депозита, ссылается на п.6.2 Договора, согласно которому страховой депозит возвращается при отсутствии имущественного вреда (ущерба), нанесенного Помещению, имуществу в нем, а также задолженностей.

Судебная коллегия полагает, что данный довод жалобы не может являться основанием для отмены постановленного решения, поскольку судом не установлено, а фио не представлено доказательств факта повреждения квартиры истцом (по первоначальному иску) фио, причинение реального ущерба ответчику (по первоначальному иску) фио, а также наличия у фио перед фио какой-либо задолженности. Указанный довод направлен исключительно на несогласие с выводами суда первой инстанции и иную оценку представленным по делу доказательствам.

Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика (по первоначальному иску) фио по доверенности фио о неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, коллегия находит несостоятельными, поскольку разрешая спор по существу, суд первой инстанции на основании тщательного анализа представленных доказательств правильно установилфактические обстоятельства по делу, в связи с чем, руководствуясь положениями норм действующего законодательства, пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении требований фио и отказе в удовлетворении встречных требований фио в полном объеме, приведя логичные, последовательные и исчерпывающие мотивы принятого решения.

Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика (по первоначальному иску) фио по доверенности фио с уточнениями представителя фио по доверенности фио по существу сводятся к изложению правовой позиции ответчика (по первоначальному иску) по настоящему делу и направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, оценку представленных доказательств и не содержат каких-либо обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, в связи, с чем не могут быть признаны состоятельными.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела и в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно, оснований не согласиться с оценкой представленных доказательств, произведенной судом первой инстанции, судебная коллегия не усматривает, в связи с чем предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального закона коллегией не установлено.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы с уточнениями не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Пресненского районного суда адрес от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу с уточнениями представителей ответчика (по первоначальному иску) фио по доверенности фио, фио - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: