Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 04 декабря 2020 г. по делу N 33-418420/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Ворониной И.В, судей Зельхарняевой А.И, Мошечкова А.И, при помощнике Головиной Л.И, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мошечкова А.И. гражданское дело N 2-24/2020 по апелляционной жалобе Осиновского А.Л. на решение Тушинского районного суда города Москвы от 9 июля 2020 г, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Осиновского А.Л. к Грязнову М.Р. об уменьшении покупной стоимости земельного участка, взыскании денежных средств - отказать, УСТАНОВИЛА:

Осиновский А.Л. обратился в суд с иском к Грязнову М.Р. об уменьшении покупной цены земельного участка с кадастровым номером *** и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером ***, находящихся по адресу: ***, приобретенных по договору купли-продажи от 29.08.2018, до 67 000 000 руб, взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 33 000 000 руб, расходов по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб, компенсации морального вреда в размере 10 000 000 руб, мотивируя требования тем, что 29.08.2018 между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно условиям которого Грязнов М.Р. продал Осиновскому А.Л. земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 1651 кв.м, и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером ***, общей площадью 474 кв.м, находящиеся по адресу: ***. Общая цена сделки составила 100 000 000 руб. После государственной регистрации права собственности истца на указанные земельный участок и жилой дом, истцом было принято решение о реконструкции жилого дома, в связи с чем он обратился за консультацией в ООО "***", где ему пояснили, что необходимо установить границы земельного участка в соответствии с действующим законодательством. В процессе проведения кадастровых работ были выявлены существенные нарушения местоположения границ земельного участка, а также скрытые дефекты посадки жилого дома, которые не могли быть замечены покупателем при осмотре земельного участка и жилого дома перед их покупкой. Также в процессе проведения кадастровых работ выяснилось несовпадение фактических границ земельного участка с границами, документально подтвержденными Росреестром. Таким образом, по мнению истца, при продаже земельного участка и жилого дома продавец скрыл от покупателя факт расхождения границ земельного участка, о чем ответчику было известно, поскольку он являлся первым и единственным собственником земельного участка.

Также по мнению истца нарушены градостроительные нормы и правила, согласно которым расстояние от забора смежного земельного участка до жилого дома должно быть не менее 3 метров, однако при приведении границ земельного участка с данными Росреестра, истцом обнаружено, что жилой дом возведен на расстоянии 40 см. по кровле и 130 см. по фундаменту от границы смежного земельного участка. Принимая во внимание действующее законодательство, жилой дом подлежит капитальной реконструкции для размещения на расстоянии минимум 3 метров от забора соседей, что по среднерыночной смете подрядных организаций составляет в сумме не менее 30 000 000 руб. Расходы по переносу забора, ввиду того, что он проходит по территории, принадлежащей городу, составляют не менее 3 000 000 руб.

Представители истца Романова Е.В, Матонин А.А. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали.

Представитель ответчика Богачева Е.К. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала.

Суд постановилвышеприведенное решение.

Истец обжалует решение суда по доводам апелляционной жалобы.

Выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст атьей 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст атьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п ункту 1 ст атьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно статьям 549, 557 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Из материалов дела следует, что 29.08.2018 между Грязновым М.Р. (продавец) и Осиновским А.Л. (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец продал, а покупатель купил земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома, общей площадью 1651 кв.м, кадастровый номер ***, адрес объекта: ***, и размещенный на нем жилой дом, общей площадью 474 кв.м, кадастровый номер ***, адрес объекта: *** (том 1, л.д.10-15).

Согласно пункту 2.1 договора, продавец продал, а покупатель купил указанные земельный участок за 40 000 000 руб, жилой дом за 60 000 000 руб, общая сумма сделки составляет 100 000 000 руб.

Право собственности Осиновского А.Л. на земельный участок и жилой дом зарегистрировано в Управлении Росреестра по Москве 07.09.2018.

Из выписки ЕГРН от 13.03.2019 следует, что земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 1651 кв.м, адрес: ***, дата присвоения кадастрового номера 01.01.2007. В пределах указанного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером ***. Сведения о наличии земельного спора о местоположении границ земельного участков: данные отсутствую. Особые отметки: граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

В обоснование своих доводов истец представил в материалы дела межевой план от 30.10.2018, чертеж наложения границ земельного участка и жилого дома.

Согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы, проведенной ООО "***" от 13 января 2020 г. N ЭС-099, в ходе проведения осмотра земельных участков с кадастровыми номерами *** и ***, расположенных по адресу: *** было установлено, что границы земельных участков закреплены на местности и выражены в виде объектов искусственного происхождения - ограждения, на участках расположены жилые дома, а также иные признаки фактического использования. В отношении земельного участка с кадастровым номером *** в ЕГРН учтены сведения о местоположении границ земельного участка без проведения кадастровых (землеустроительных, межевых) работ по установлению местоположения границ в пределах нормативной точности в соответствии с положениями земельного законодательства. Определить местоположение границ земельного участка с кадастровым номером *** в соответствии с правоустанавливающими документами, не представляется возможным. В сведениях ЕГРН в отношении земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** воспроизведены реестровые ошибки, в части описания местоположения границ земельных участков. Исправлять выявленные реестровые ошибки в отношении земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***, ***, *** необходимо одновременно, в ином случае уточняемые границы участков будут пересекаться, что не позволяет осуществить государственный кадастровый учет. В результате проведенных исследований, нарушений обязательных требований законодательства Российской Федерации в части минимальных расстояний от жилого дома до границ земельного участка (градостроительный регламент, установленный Правилами землепользования и застройки города Москвы), в отношении жилого дома с кадастровым номером ***, не выявлено.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказательства те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая исковые требования об уменьшении покупной цены земельного участка и жилого дома, оценив представленные доказательства в порядке статьи 67 ГПК РФ, учитывая отсутствие доказательств, что земельный участок и жилой дом были переданы ненадлежащего качества, что истцу при продаже предоставлялась заведомо ложная информация, повлиявшая на его решение о покупке земельного участка и жилого дома, принимая во внимание выводы экспертного заключения о том, что нарушений обязательных требований законодательства Российской Федерации в части минимальных расстояний от жилого дома до границ земельного участка в отношении жилого дома с кадастровым номером *** не выявлено, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в иске.

При этом, районный суд исходил из того, что ответчик Грязнов М.Р. на момент заключения договора купли-продажи земельного участка и жилого дома не обладал знаниями, что границы спорного земельного участка и жилого дома не приведены в соответствие с действующим законодательством.

Проверяя решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, с удебная коллегия оснований для его отмены, изменения не находит.

Вопреки доводам апеллятора, истец не доказал, что при заключении договора купли-продажи земельного участка и дома продавец предоставил ему заведомо ложную информацию, указанную в 3 статьи 37 ЗК РФ, которая могла повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, на его решение о покупке данного земельного участка. Оснований для уменьшения покупной цены не имеется. Приобретая домовладение, истец мог и должен был знать из данных ЕГРН о том, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Судебная коллегия отмечает, что ни кто из смежных домовладельцев, включая и органы местного самоуправления, какие-либо требования в части границ земельного участка истца не заявляли, такие споры отсутствовали на момент его приобретения. Из представленных схем и фотоматериалов следует, что с даты выделения ответчику земельного участка в 2003 году, он был ограничен от соседей и уличной дороги искусственной границей (заборами). Фактические границы землепользования сложились более 10 лет назад. Истец имел возможность требовать проведения межевания и установления границ до заключения сделки, либо отказать от нее, но этого не сделал.

При рассмотрении спора судом первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права, которые согласно ст. 330 ГПК РФ могут повлечь отмену или изменение судебного акта, не допущено и таковые не приведены в апелляционной жалобе.

Оценка доказательств, произведенная судом первой инстанции, соответствует требованиям, предъявляемым Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, является правильной, в связи с чем, у судебной коллегии оснований не согласиться с такой оценкой не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 193, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия, ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тушинского районного суда города Москвы от 9 июля 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: