Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 декабря 2020 г. по делу N 33-420102/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Ворониной И.В, судей Зельхарняевой А.И, Мошечкова А.И, при помощнике Алексий О.В, рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Мошечкова А.И. гражданское дело N 2-1796/20 по апелляционным жалобам Мирзояна Г.Р, Департамента муниципального имущества администрации Волгограда на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 30 июля 2020 г, которым постановлено:

Взыскать с Мирзояна Г.Р. в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда задолженность по арендной плате в сумме 336 902 рубля 00 копеек, неустойку в сумме 50 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать, УСТАНОВИЛА:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился в суд с иском к Мирзояну Г.Р. о взыскании задолженности по арендной плате за период с 29.12.2017 года по 31.01.2019 года в сумме 1 471 030, 52 руб, неустойки за период с 29.12.2017 года по 31.10.2019 года в сумме 504 721, 29 руб, мотивируя требования тем, что между администрацией Волгограда (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 3899 от 27.08.2001 года земельного участка (кад. N ***) площадью 1 673, 00 кв.м, расположенного по адресу: ***, для эксплуатации автозаправочной станции, контейнерной, сроком действия по 19.05.2011. Согласно условиям договора, арендная плата начинает исчисляться с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества и вносится ежемесячно равными частями до 10 числа текущего месяца. Ответчиком обязательство по внесению арендной платы должным образом не исполняется, в связи с чем у него имеется долг по арендной плате.

Представитель Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Мирзоян Г.Р. и его представитель Сухов Ю.В, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали, просили о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Представители третьих лиц ИФНС N 26 по г. Москве и ИФНС N 46 по г. Москве в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Мирзоян Г.Р. просит решение суда отменить, как незаконное, по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены обжалуемого решения не находит.

Согласно ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением, необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Статья 22 ЗК РФ также предусматривает возможность передачи гражданам в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Размер арендной платы в таком случае определяется договором аренды.

При этом земельное законодательство устанавливает платность использования земли. Так в силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, в том числе, право собственности, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда, ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут), безвозмездное срочное пользование, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Из материалов дела следует, что 27.08.2001 между Администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "Аливекс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3899, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочную (краткосрочную) аренду на один год земельный участок площадью 1673 кв.м. по адресу: ***, на участке имеется контейнерная автозаправочная станция.

В соответствии с условиями договора арендатор должен вносить арендную плату в соответствии с расчетом аренды, являющимся неотъемлемой частью договора.

Арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно п. 2.9 договора аренды в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0, 1 процентов за каждый день просрочки от суммы платежей.

С 29.12.2017 Мирзоян Г.Р. является собственником нежилого помещения - автозаправочной станции контейнерного типа на 500 заправок в сутки, расположенной по адресу: ***.

Обратившись в суд с настоящим иском, истец ссылался на то, что ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по оплате арендных платежей за земельный участок, на котором расположена автозаправочная станция, принадлежащая ответчику.

Истец обратился к ответчику с претензией от 15.10.2019 года, в которой просил погасить задолженность по арендной плате за землю.

При определении размера подлежащей взысканию с ответчика арендной платы за земельный участок истцом использована формула, установленная п. 2.1.11 Решения Волгоградской городской Думы от 16.07.2013 N 79/2438 "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов".

Однако, как указал районный суд, данный пункт решения признан недействующим решением Волгоградского областного суда от 30.03.2018 по делу N 3а-281/2018, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного суда РФ от 05.09.2018 N 16-АПГ18-12, как не соответствующий принципу экономической обоснованности и принципу запрета

Решением Волгоградского областного суда по делу N 3а-79/2019 по административному исковому заявлению Мирзояна Г.Р. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** общей площадью 1 673 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости в размере 3 167 000 руб. по состоянию на 01.01.2015.

Районный суд пришел к выводу, что размер годовой арендной платы за земельный участок составил 59 286, 24 руб, исходя из расчета 3167000 (кадастровая стоимость земельного участка) х 0, 015 (коэффициент вида функционального использования земельного участка) х 1, 2 (коэффициент в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов) х 1 (коэффициент категории арендатора) х 1, 04 (уровень инфляции). Размер арендной платы за земельный участок за период с 29.12.2017 года по 13.07.2018 года (197 дней) составил 31 998, 33 руб. (59 286, 24 х 197 / 365).

Из расчета истца следует, что размер арендной платы за земельный участок за период с 14.07.2018 года по 31.12.2018 года составил 375 869 руб. (36 904, 32 + 61 507, 34 + 61 507, 34 + 61 507, 34 + 61 507, 34 + 61 507, 34). Арендная плата за земельный участок за период с 01.01.2019 года по 31.10.2019 года составила 599 034, 10 (59 903, 41 х 10).

Таким образом, размер арендной платы за земельный участок за период с 29.12.2017 года по 31.10.2019 года составил 1 006 902 руб. (31 998, 33 + 375 869 + 599 034, 10).

В ходе рассмотрения дела ответчиком были представлены документы об оплате арендной платы за землю за период с 29.12.2017 по 10.07.2020 в размере 210 000 руб, что подтверждается платежным поручением N 767299 от 24.07.2020 года и об оплате арендной платы за землю за период с 29.12.2017 по 31.10.2019 в размере 460 000 руб, что подтверждается платежным поручением N 230639 от 22.07.2020.

Таким образом, принимая во внимание, что доказательств, подтверждающих оплату арендных платежей в полном объеме, суду не представлено, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма арендной платы за земельный участок за период с 29.12.2017 года по 31.10.2019 года в размере 336 902 руб. (1 006 902 - 210 000 - 460 000), с учетом положений ст. 333 ГК РФ сниженная судом до 50 000 руб.

Доводы апелляционных жалоб сторон не влекут отмену, изменение судебного постановления, направлены на иную оценку доказательств по делу, выводы районного суда не опровергают.

Вопреки доводам ответчика, районный суд учитывал решением Волгоградского областного суда по делу N 3а-79/2019 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:020033:9 общей площадью 1 673 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Автомагистральная, д. 1а, равной его рыночной стоимости в размере 3 167 000 руб. по состоянию на 01.01.2015. Также при расчетах учитывалась оплата аренды в суммах 210000 руб. и 460000 руб.

Доводы апелляционной жалобы истца также несостоятельны, поскольку применение коэффициента дифференциации 3, 3 для земельных участков, предоставленных для автозаправочных станций вступившим в законную силу решением Волгоградского областного суда от 9.06.2020 признано необоснованным. Расчет, произведенный судом, основан на представленных в дело доказательствах.

При рассмотрении спора судом первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права, которые согласно ст. 330 ГПК РФ могут повлечь отмену или изменение судебного акта, не допущено и таковые не приведены в апелляционной жалобе.

Оценка доказательств, произведенная судом первой инстанции, соответствует требованиям, предъявляемым Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, является правильной, в связи с чем, у судебной коллегии оснований не согласиться с такой оценкой не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 193, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия, ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чертановского районного суда г. Москвы от 30 июля 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: