Решение Московского городского суда от 09 декабря 2020 г. по делу N 3а-3825/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Гриценко В.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО НПО "Колограф" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, УСТАНОВИЛ:

ООО НПО "Колограф" обратилось с административным иском в Московский городской суд об установлении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 августа 2019 года в размере 105 774 593 руб. на основании отчета N ОО20220О-34 от 12 февраля 2020 года, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "ОПТИМАЛ ГРУПП".

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанного нежилого здания, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 21 августа 2019 года установлена в размере 253 333 607, 79 руб.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель ООО НПО "Колограф" Осадчая И.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена лично под расписку. Ранее в ходе рассмотрения дела заявленные требования поддерживала. С заключением судебной экспертизы не согласилась, представила письменные возражения.

В судебном заседании представитель Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы по доверенностям Ладугина Е.Д. возражала против удовлетворения административных исковых требований, представила письменные возражения, просила суд о назначении повторной судебной экспертизы.

Представители ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером *, расположенное по адресу: * что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах и основных характеристиках объекта недвижимости (т. 1, л.д. 11-12).

В отношении названного нежилого здания установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 21 августа 2019 года, в размере 253 333 607, 79 руб. (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости - т. 1, л.д. 10).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности ООО НПО "Колограф" как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец 25 февраля 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО НПО "Колограф" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания был представлен отчет N ОО20220О-34 от 12 февраля 2020 года, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "ОПТИМАЛ ГРУПП".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "ЭНКОТ".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 21 августа 2019 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, составляет 177 256 000 руб.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Вместе с тем, представителями административного истца и административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего представлены письменные возражения и ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Экспертом Мироновой Е.И. представлены письменные пояснения на указанные возражения.

Исследовав в судебном заседании указанные пояснения эксперта, суд находит выводы судебной экспертизы полностью подтвержденными.

Эксперт пояснила, что в заключении на стр. 47-60 в п. 3.15 "Общая информация, характеризующая рынок недвижимости сегментов рынка, к которому были отнесены объекты оценки", исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта. На стр. 61-66 приведен анализ фактических данных о ценах предложений объектов недвижимости, сходных по функциональному назначению, по местоположению. Из имеющейся информации в указанных открытых источниках экспертом отобраны предложения по продаже/аренде объектов, расположенных в ЮАО г. Москвы, копии интернет страниц указаны на стр. 62-66 заключения. В разделе "Анализ основных ценообразующих факторов (элементов сравнения) для объекта оценки" на стр. 67-70 заключения эксперта установлены и проанализированы ценообразующие факторы.

По результатам осмотра объекта экспертизы установлено, что здание имеет производственно-складское назначение, имеет административную часть. Подтверждающие фотоматериалы приведены на стр. 38-41 заключения эксперта. Объекты аналоги также являются производственно-складскими объектами. Подобные объекты, содержат, помимо помещений производственного назначения, часть помещений административного назначения, для размещения административного персонала и управления производственным процессом. Поэтому в сравнительном подходе при расчете рыночной стоимости объекта исследования экспертом не производилась разбивка по площадям. Стоимость в предложениях по продаже объектов аналогов указана за весь объект производственно-складского назначения.

На стр. 34 заключения эксперта приведена информация о текущем использовании объекта исследования. Эксперт проанализировал документы на объект исследования, материалы дела, произвел личный визуальный осмотр, данные интернета.

Утверждение ответчика в возражениях о том, что исследуемое здание представляет собой офисно-складской центр с помещениями под торговлю, ошибочно. Бизнес-центр "Речники" расположен по адресу: *. Объект исследования расположен по адресу:*, и имеет в своем составе производственную и офисную часть. На дату оценки объект исследования использовался для собственных нужд. Сведений о договорах аренды по данным Росреестра не обнаружено.

Экспертом принято во внимание фактическое использование объекта, а также произведен анализ его наиболее эффективного использования (стр. 70 заключения). Копии предложений по аренде представлены на стр. 94-99 и стр. 111-116 заключения.

Экспертом учтено, что типичные рыночные условия аренды в г. Москве предполагают учет в ставке аренды операционных расходов собственника. Коммунальные платежи могут учитываться по-разному (входить или не входить в ставку аренды). При выявлении отклонений по тексту объявлений от чисто рыночных условий аренды экспертом применялась корректировка на условия аренды.

Обоснование отказа от использования затратного подхода приведено экспертом на стр. 72 заключения.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Суд находит, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, что исключает сомнения в их правильности и обоснованности.

Суд отмечает, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в городе Москве в районах, идентичных району расположения объекта оценки; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 21 августа 2019 года.

По приведенным выше мотивам у суда не имелось оснований для удовлетворения ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы.

Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что ООО НПО "Колограф" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 21 августа 2019 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 25 февраля 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 21 августа 2019 года, в размере 177 256 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 февраля 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Сибул Ж.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 22 декабря 2020 года.