Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Селиверстовой И.В, при секретаре Кузьминой К.М, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2993/2020 по административному исковому заявлению акционерного общества "Главное управление обустройства войск" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости
по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 12 августа 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.
Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции
установила:
акционерное общество "Главное управление обустройства войск" (далее - Общество, АО "Главное управление обустройства войск") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости 3-этажного нежилого здания с кадастровым номером N, 1949 года постройки, площадью 1879, 1 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", 2-этажного нежилого здания с кадастровым номером N, 1935 года постройки, площадью 2400, 6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", 1-этажного нежилого здания с кадастровым номером N, 1973 года постройки, площадью 171 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", стр. 9, 1-этажного нежилого здания с кадастровым номером N 1958 года постройки, площадью 259, 6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", 1-этажного нежилого здания с кадастровым номером N, 1958 года постройки, площадью 208, 3 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", 1-этажного нежилого здания с кадастровым номером N, 1950 года постройки, площадью 160, 1 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"; а также земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6271 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере их рыночной стоимости 78 093 025 рублей, 63 103 565 рублей, 4 557 275 рублей, 6 918 530 рублей, 5 551 349 рублей, 4 797 282 рубля и 384 556 533 рубля (соответственно) на основании отчетов N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ и N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости, выполненных оценщиком ООО "Кроу Экспертиза" ФИО7
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость принадлежащих ему на праве собственности зданий и на праве аренды земельного участка не соответствует их рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость уплаты обязательных платежей в большем размере.
В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчетов об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объектов исследования, судом по ходатайству административного ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза.
Административный истец с выводами судебного эксперта согласился и просил определить рыночную стоимость объектов согласно выводов, изложенных в экспертном заключении.
Решением Московского городского суда от 12 августа 2020 года требования административного истца удовлетворены кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена в размере, равном их рыночной стоимости:
здания с КН N - 129 277 000 рублей;
здания с КН N - 71 315 000 рублей;
здания с КН N - 6 071 000 рублей;
здания с КН N - 8 839 000 рублей;
здания с КН N - 7 250 000 рублей;
здания с КН N - 10 352 000 рублей;
земельного участка с КН N - 484 955 000 рублей.
С данным решением не согласился Департамент городского имущества города Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По мнению апеллянта, административным истцом не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки. В жалобе также утверждается, что действия административного истца по оспариванию кадастровой стоимости нежилых зданий и земельного участка фактически имеют своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный налоговый платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства, без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж.
Также подателем апелляционной жалобы приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку полученная при согласовании результатов стоимости нежилого здания с кадастровым номером N удельная рыночная стоимость единого объекта недвижимости в размере 86 753 руб./кв.м не соответствует действительной картине рынка коммерческой недвижимости города Москвы, так как среднее значение предложений объектов капитального строительства, расположенных в районе местоположения объекта исследования, составляет 140 789 руб./кв.м, что значительно превышает уровень полученной рыночной стоимости на дату оценки. В рамках сравнительного и доходного подходов эксперт некорректно определилместоположение земельного участка и нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N, N, N относительно положения в административном округе (позиционирует как расположенных в ЮАО, в то время как они находятся в ЦАО). Также экспертом не определен сегмент рынка, не запрошены действующие договоры аренды. Полученная рыночная стоимость земельного участка в размере 77 333 руб./кв.м не соответствует действительной картине рынка коммерческой недвижимости города Москвы, так как согласно данным анализа рынка земельных участков по состоянию на декабрь 2017 года, составленного ООО "Экспертиза собственности", стоимость земли в Тверском районе города Москвы составляет 126 000 руб./кв.м, а согласно аналитике рынка, проведенной компаний Бизнес Фактор, стоимость земельных участков коммерческого назначения, расположенных в ЦАО, в среднем составляет 396 537 руб/кв.м, что значительно превышает уровень полученной рыночной стоимости на дату оценки. Кроме того, в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом не введена корректировка на наличие коммуникаций.
По мнению подателя жалобы, заключение эксперта не могло быть положено в основу решения суда, между тем заявленное административным ответчиком ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы было отклонено, а изложенные замечания остались без внимания, ввиду чего заявитель апелляционной жалобы ходатайствует о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.
АО "Главное управление обустройства войск" представлены письменные возражения относительно доводов апелляционной жалобы, административный истец просит решение суда оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не направляли.
На основании статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, поскольку явка данных лиц не была признана судом обязательной.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.
В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию с 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения главы 30, 31 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановление Правительства Москвы N 700-пп от 28 ноября 2014 года, которым утвержден перечень объектов недвижимого имущества в отношении которых налоговая база определяется как из кадастровая стоимость, а также статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" обращение административного истца обусловлено уплатой обязательных платежей, налоговая база для исчисления которых определяется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, поскольку Обществу на праве собственности принадлежат шесть нежилых зданий, включенных в упомянутый выше Перечень объектов, а также оно является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, в пределах которого расположены принадлежащие Обществу здания.
Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 была утверждена кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года и составила: земельного участка - 555 084 149, 55 рублей, объектов капитального строительства соответственно - 186 755 781, 62 рубль, 98 627 906, 81 рублей, 9 052 114, 14 рублей, 12 877 346, 37 рублей, 10 355 315, 80 рублей, 25 354 678, 38 рубля.
Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.
Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).
Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчеты N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ и N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости, выполненные оценщиком ООО "Кроу Экспертиза" ФИО8
Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названных отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.
По ходатайству представителя административного ответчика с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.
Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.
Согласно заключению эксперта N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертом АО "Международный центр оценки" ФИО9 отчеты, представленные административным истцом, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет:
здания с КН N - 129 277 000 рублей;
здания с КН N - 71 315 000 рублей;
здания с КН N - 6 071 000 рублей;
здания с КН N - 8 839 000 рублей;
здания с КН N - 7 250 000 рублей;
здания с КН N - 10 352 000 рублей;
земельного участка с КН N - 484 955 000 рублей.
Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.
Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Ссылка в апелляционной жалобе на допущенные, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушения при проведении судебной экспертизы не свидетельствует о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.
Оценивая заключение эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы; определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объектов оценки, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов.
Доводы административного ответчика о наличии недостатков в экспертном заключении вследствие некорректного определения местоположения объектов оценки и не введения корректировки на наличие коммуникаций при определении рыночной стоимости земельного участка были предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отвергнуты с учетом письменных пояснений эксперта.
В экспертном заключении приведено обоснование введения корректировки на местоположение с учетом детального анализа рынка коммерческой недвижимости и индивидуальных характеристик объектов исследования, а также обоснованно введение корректировки на коммуникации при наличии исходно-разрешительной документации, в которую входит получение технических условий.
Указание административного ответчика о необходимости исследования экспертом действующих в отношении спорного объекта недвижимости договоров аренды в целях определения рыночной стоимости объектов оценки является несостоятельным и противоречит подпункту "г" пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.
Таким образом федеральный стандарт оценки прямо предписывает в целях оценки использовать не применяемые для данного объекта сложившиеся арендные ставки на основе анализа договоров аренды, заключенных собственником объекта недвижимости, а определять и рассчитывать их исходя из сложившихся на рынке недвижимости на дату оценки цен.
В связи с чем, отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта.
Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для назначения судом апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы.
Ссылка на то, что полученная итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости не соответствует картине рынка коммерческой недвижимости г. Москвы является не убедительной, так как полученный результат в отношении объектов офисного и складского назначения класса "С" находится в пределах диапазона рыночных цен исследуемого сегмента рынка коммерческой недвижимости, представленного в экспертном заключении. Указание Департамента городского имущества города Москвы на сведения о сложившихся ценах на объекты торгового и офисного назначения класса "В", выводы эксперта о диапазоне рыночных цен исследуемого сегмента рынка не опровергают и не свидетельствуют о том, что полученная итоговая величина рыночной стоимости объектов исследования находится вне границ указанного диапазона рыночных цен.
Указание в апелляционной жалобе о неверно избранном способе защиты права судебной коллегией не может быть принято во внимание, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, данное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Административный истец, являясь арендатором земельного участка, в силу положений действующего законодательства, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления N 28 вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
Исходя из изложенного, принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приводится, судебная коллегия Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
Материалы дела свидетельствуют о том, что основания, предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.
Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции
определила:
решение Московского городского суда 12 августа 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.
Председательствующий: (подпись)
Судьи: (подписи)
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.