Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 08 декабря 2020 г. по делу N 66а-6430/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стоян Е.В, судей Васильевой Т.И, Кольцюка В.М, при секретаре Казуровой В.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-3498/2020 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 14 сентября 2020 года, которым удовлетворено административное исковое заявление открытого акционерного общества "Центральная автобаза научного центра" об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Васильевой Т.И, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

открытое акционерное общество "Центральная автобаза научного центра" (далее - ОАО "Центральная автобаза научного центра") обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнений просило об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года:

- земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - легкая промышленность (6.3) (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9)), обслуживание автотранспорта (4.9) (земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок (1.2.3)), общей площадью 42 753 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 153 358 598 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение объектов капитального строительства для проведения изысканий, испытаний опытных промышленных образцов, для размещения организаций, осуществляющих научные изыскания, исследования и разработки (3.9.3); размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов придорожного сервиса (4.9.1.4); промышленно-производственная деятельность; размещение объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки, изготовления вещей промышленным способом; содержание данного вида, разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешённого использования с кодами 6.2.0-6.8.0, 6.11.0 (6.0.), общей площадью 2 665 +/- 18 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" в размере 9 900 475 рублей.

В обоснование требований общество указало на нарушение его прав как арендатора, поскольку используемая для расчета арендной платы кадастровая стоимость объектов недвижимости, утвержденная по состоянию на 1 января 2018 года Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" в отношении земельного участка с кадастровым номером N в размере "... " рублей 08 копеек, земельного участка с кадастровым номером N в размере "... " рублей 75 копеек, не соответствует их реальной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ООО " Г." N от ДД.ММ.ГГГГ года.

Решением Московского городского суда от 14 сентября 2020 года исковые требования ОАО "Центральная автобаза научного центра" удовлетворены. Кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года: земельного участка с кадастровым номером N в размере 153 358 598 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 9 900 475 рублей.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на несостоятельность доводов общества о нарушении его интересов необоснованным завышением арендных платежей, недоказанность нарушения административным ответчиком процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки, требований налогового законодательства. Требования административного истца направлены на уменьшение императивно установленных обязательных платежей, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти. Судом перед экспертом не были поставлены вопросы о допущенных в отчете оценщика нарушениях, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Кроме того, суд первой инстанции необоснованно признал допустимым доказательством заключение судебной экспертизы, которое не соответствует действующему законодательству, поскольку среднее значение цены за 1 кв. м земельных участков коммерческого назначения, расположенных в том же административном округе, что и объект исследования, ниже средних рыночных данных на 78%; разбег цен предложений объектов-аналогов составляет более 2, 3 раза, что свидетельствует о неоднородности используемой информации; вопрос наличия или отсутствия исходно-разрешительной документации у объектов исследования и объектов-аналогов не исследован; при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N экспертом взяты объекты-аналоги несопоставимые с объектом исследования по площади; вид разрешенного использования исследуемых объектов недвижимости не полной мере совпадает с видом разрешенного использования объектов-аналогов. Несмотря на имеющиеся недостатки, судом необоснованно отклонено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

От ОАО "Центральная автобаза научного центра" поступил письменный отзыв, в котором административный истец указывает на несогласие с доводами апелляционной жалобы и просит решение суда оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, не сообщивших о причинах неявки и не просивших об отложении рассмотрения дела.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно договорам аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ года, N от ДД.ММ.ГГГГ года ОАО "Центральная автобаза научного центра" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - легкая промышленность (6.3) (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9)), обслуживание автотранспорта (4.9) (земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок (1.2.3)), общей площадью 42 753 кв. м, расположенного по адресу: г. "адрес"; земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение объектов капитального строительства для проведения изысканий, испытаний опытных промышленных образцов, для размещения организаций, осуществляющих научные изыскания, исследования и разработки (3.9.3); размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов придорожного сервиса (4.9.1.4); промышленно-производственная деятельность. Размещение объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки, изготовления вещей промышленным способом. Содержание данного вида, разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешённого использования с кодами 6.2.0-6.8.0, 6.11.0 (6.0.), общей площадью 2 665 +/- 18 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Из приложения N2 к договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ года и Приложения N1 к дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ года к договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ года размер арендных платежей исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 4).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость поименованных выше объектов недвижимости утверждена Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" и по состоянию на 1 января 2018 года составляет земельного участка с кадастровым номером N в размере "... " рублей 08 копеек, земельного участка с кадастровым номером N в размере "... " рубля 75 копеек (выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года N); на момент подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости являлась действующей. Сведения об утвержденной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 9 января 2019 года.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические и физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера арендных платежей. Утверждение о недопустимости обращения в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости арендаторов земельных участков не основано на положениях действующего законодательства.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной ООО " Г." N от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляла: земельного участка с кадастровым номером N - "... " рублей, земельного участка с кадастровым номером N - "... " рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества города против принятия в качестве допустимых доказательств приведенного выше отчета по административному делу и по его ходатайству судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года.

Доводы апелляционной жалобы о некорректности и неполноте постановленных перед экспертом вопросов подлежат отклонению, поскольку варианты вопросов были предложены представителем административного ответчика. Сформулированные судом в определении о назначении экспертизы вопросы направлены на установление рыночной стоимости объектов недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28. Вопросы изложены четко, понятно, каких-либо неточностей не содержат.

Экспертным заключением ООО " Ф." от ДД.ММ.ГГГГ года N было установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года: земельного участка с кадастровым номером N - "... " рублей, земельного участка с кадастровым номером N - "... " рублей.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки (сравнительный подход) и проведенные расчеты, обоснование отказа от доходного и затратного подхода, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Эксперт имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, членство в СРО, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Так, экспертом проведен анализ рынка, в том числе анализ рынка земельных участков в г. Москве, определен сегмент рынка объектов исследования, для расчета рыночной стоимости объектов недвижимости выбраны объекты-аналоги, сопоставимые по своим характеристикам с оцениваемыми объектами недвижимости. В приведенных в заключении расчетах приведены значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, при необходимости проведены соответствующие корректировки, в том числе на площадь объектов. Оснований для применения корректировки на вид разрешенного использования не имеется, данных, указывающих на необходимость корректировки и ее размере, апелляционная жалоба не содержит.

Утверждение о недопустимости разбега цен предложений в 2, 3 раза не основано на положениях действующего законодательства, письмо Министерства юстиции Российской Федерации от 22 декабря 2015 года N 19-8157 такого указания не содержит.

Применение в рамках сравнительного подхода корректировки на наличие исходно-разрешительной документации обусловлено оценкой земельных участков как условно свободных, что не противоречит требованиям федеральных стандартов оценки, в частности пункту 20 ФСО N 7.

Административным ответчиком не представлено каких-либо достоверных сведений о том, что итоговая рыночная стоимость квадратного метра объектов недвижимости значительно ниже среднерыночных цен на аналогичные объекты недвижимости; ее размер соответствует диапазону цен, установленному в проведенном экспертом исследовании. Приведенные в тексте жалобы сведения о среднерыночных ценах не указывают на неверность выводов эксперта.

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о наличии в нем противоречий в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли. Оснований для назначения повторной экспертизы не имеется.

При таком положении, решение Московского городского суда следует признать законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 14 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи