Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 19 января 2021 г. по делу N 66а-180/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и

Селиверстовой И.В.

при секретаре Кузьминой К.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное делоN 3а-1153/2020 по административному исковому заявлению Сазонова Игоря Алексеевича об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельных участков

по апелляционной жалобе Сазонова Игоря Алексеевича на решение Московского областного суда от 28 июля 2020 года, которым названное выше административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Селиверстовой И.В, объяснения представителя административного истца адвоката Лазаревой Ю.Э, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Сазонов И.А, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 81 217 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, обратился в Московский областной суд с административным иском, предъявленным к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, в котором просил установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 8 ноября 2018 года в размере 10 133 500 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 17 декабря 2019 года N 102-19.

В обоснование требований ссылалось на то, что несоответствие оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной в размере 54 406 456, 13 рублей, его рыночной стоимости нарушает законные права и интересы административного истца как плательщика земельного налога.

Определением суда от 19 марта 2020 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" МО "Центр кадастровой оценки", в качестве заинтересованного лица - администрация городского округа Домодедово.

Решением Московского областного суда от 28 июля 2020 года установлена кадастровая стоимость названного земельного участка равная его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 8 ноября 2018 года по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 53 998 565 рублей. Датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости постановлено считать 25 декабря 2019 года.

Не согласившись с данным решением, 2 сентября 2020 года представитель административного истца по доверенности Лазарева Ю.Э. подала апелляционную жалобу, в которой просит изменить названный выше судебный акт и установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной, определенной в отчете об оценке, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы указывает, что заключение эксперта не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", поскольку эксперт не учел уникальных характеристик объекта исследования, не выезжал на место расположения спорного объекта недвижимости, достоверность сведений и выводов эксперта проверить невозможно, эксперт использовал объекты-аналоги, несоответствующие объекту исследования во виду разрешенного использования, удаленности от города Москвы, а также эксперт не учел указанную в объявлении о продаже спорного земельного участка цену.

Иные участвующие в деле лица, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились; ходатайств о рассмотрении дела в свое отсутствие или об отложении судебного заседания не представили.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассматривать административное дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы административного дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Российской Федерации приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), пришел к правильному выводу о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного земельного участка, рыночная стоимость которого определена в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в сфере оценочной деятельности.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формой платы за использование земли является в том числе арендная плата, для целей определения которой устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Частью 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Как следует из материалов административного дела и верно установлено судом первой инстанции, административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 81 217 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, земельный налог на который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Оспариваемая кадастровая стоимость в размере 54 406 456, 13 рублей утверждена Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 29 марта 2019 года N 004д "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки" по состоянию на 8 ноября 2018 года, в Единый государственной реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Учитывая, что кадастровая стоимость земельных участков используется для целей налогообложения (налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом), суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, поскольку они затрагивают его права и обязанности как юридического лица, уплачивающего земельный налог, отнесенный налоговым законодательством к местному налогу, устанавливаемому Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязательному к уплате на территории муниципального образования (пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28)).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке от 17 декабря 2019 года N 102-19, подготовленный оценщиком "данные изъяты", согласно которому рыночная стоимость земельного участка на заданную дату составляет 10 133 500 рублей.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Министерства имущественных отношений Московской области в письменных пояснениях указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 19 марта 2020 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой также был поставлен вопрос о соответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 076/05/2020ЭЗ от 27 мая 2020 года, выполненной экспертом "данные изъяты" отчет, представленный истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 8 ноября 2018 года составляет 53 998 565 рублей.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о недостоверности рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке ввиду нарушения им федеральных стандартов оценки, приведших к искажению итоговых результатов рыночной стоимости объекта исследования.

При определении предполагаемой цены продажи размежеванных участков в рамках доходного подхода на страницах 48-49 оценщик в нарушение пункта 5 ФСО N 3 не применяет корректировку на "местонахождение и удаленность от МКАД", в то время как сравниваются объекты, расположенные в разных населенных пунктах, на различном расстоянии от МКАД; в нарушение пункта 5 ФСО N 3 оценщиком при расчете предполагаемой цены продажи размежеванных участков в рамках доходного подхода на страницах 48-49 применен объект-аналог N 2 (страница 56 отчета об оценке), объявление о продаже которого опубликовано 8 мая 2017 года, в то время как дата оценки 8 ноября 2018 года, в отсутствие корректировки "дату предложения"; в нарушение приведенной выше нормы к искажению рыночной стоимости привело отсутствие корректировки, связанной с наличием ограничения прав на спорный земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации (охранные зоны, установленные для объектов электросетевого хозяйства), площадью 5 793 кв.м; при составлении отчета оценщик указывает на применение им Справочника, подготовленного компанией "данные изъяты" не применяя при этом из него корректировки на "наличие леса"; в нарушение пункта 8 ФСО N 1 при определении предполагаемой цены продажи размежеванных участков в рамках доходного подхода оценщик вводит корректировку на "близость к водоему" на основании данных Справочника компании "данные изъяты" который подготовлен на 3 декабря 2018 года, то есть после даты оценки в отсутствие в отчете подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки; неприменение сравнительного подхода несостоятельно, поскольку в открытом доступе имеется достаточное количество информации о сделках (предложениях) с земельными участками, аналогичными оцениваемому по местоположению и другим ценообразующим факторам (пункт 5 ФСО N 3).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления N 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Так, определенная оценщиком итоговая величина рыночной стоимости объекта исследования отвечает понятию рыночной стоимости, приведенному в статье в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, в том числе экспертом приведены мотивы и выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости; экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме; заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости и достоверности, а выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Также судом учтено, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы; эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд пришел к выводу, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Проверив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что достоверных данных об иной рыночной стоимости земельного участка сторонами в суд не представлено.

Отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта.

При этом судом первой инстанции в оспариваемом решении была дана оценка замечаниям административного истца, и они правомерно признаны необоснованными с учетом показаний эксперта Титова С.Б, его письменных пояснений.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения; применение доходного подхода мотивировано экспертом, в том числе ссылками на его преимущество, как учитывающего выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения; отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован; эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектами оценки населенном пункте, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"; экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых земельных участков и сглаживающие их отличия; в соответствии с подпунктом "д" пункта 22 названного ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, скидке на торг, площади объектов, пешеходному трафику; аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7; в заключении представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков, данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники

информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки; содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Оценивая возражения административного истца на заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции в обжалуемом решении верно указал, что примененный экспертом объект-аналог N 1 в рамках сравнительного подхода имеет расширенный вид разрешенного использования "для малоэтажного и индивидуального жилищного строительства", при том, что характер окружающей застройки по данным Публичной кадастровой карты представлен исключительно индивидуальными жилыми домами, а поскольку по градостроительным требованиям индивидуальная жилая застройка также как и малоэтажная застройка предусматривает строительство трехэтажных зданий, постольку основания для введения корректировки на ВРИ отсутствовали; исходя из того, что объект-аналог N 1 удален о МКАД на расстоянии 38 км, а исследуемый - на 42 км, на станице 35 заключения к стоимости объекта-аналога N 1 введена понижающая корректировка в размере 7%; примененный объект-аналог N 2 премиальным не является; сторона, на которой расположен объект-аналог N 2, практически не имеет построек; по фотографическим материалам видно, что реализуется массив без улучшений, окружение реализуемого участка не застроено, коммуникации согласно содержащейся в объявлении информации, проходят по границе, следовательно, земельный участок не имеет оплаченной инженерной инфраструктуры и по техническим характеристикам сопоставим с объектом исследования; по фактору масштаба и стоимости объекта-аналога N 2 применена понижающая корректировка в размере 6%; по фактору заболоченности объект-аналог N 3 сопоставим с исследуемым объектом, поскольку является соседним участком; на странице 37 заключения местоположение учтено через введение корректировки на удаленность, окружение в виде леса и водоема; так как вблизи объектов-аналогов NN 1, 2 также имеется лес, как и у исследуемого объекта, то экспертом сделан обоснованный вывод о их сопоставимости; учитывая, что исследуемый объект имеет на своей территории водоем, данный фактор был учтен для внесения понижающих корректировок

к стоимости аналогов NN 1, 2 при реализации сравнительного подхода в размере 40%; применение доходного подхода эксперт обосновал как проверочное действие для результатов, полученных сравнительным подходом методом прямого сравнения продаж, поскольку при наличии развитого рынка аналогичных объектов сравнительный подход позволяет получить наиболее объективные и достоверные результаты, при согласовании доходному подходу присвоен вес 10%, сравнительному - 90%; разница в результатах доходного и сравнительного подхода составила менее 5% (56 283 381 рубль по сравнительному подходу и 53 600 661 рубль по доходному подходу).

Оценив доводы представителя административного истца, судебная коллегия также не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы.

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о несоответствии заключения судебной экспертизы требованиям действующего законодательства в области экспертной и оценочной деятельности, как основанного на недостоверных сведениях об объектах-аналогах, которые не могут быть отнесены к таковым, поскольку они носят предположительный характер, административный истец в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия на дату оценки объектов-аналогов с иной рыночной стоимостью, не учтенных экспертном при анализе рынка, недобросовестности лиц при размещении объявлений о продаже, а также о наличии иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представил.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что достоверных данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости сторонами в суд не представлено.

Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для назначения судом апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы.

Ссылки представителя административного истца на договор купли-продажи объекта-аналога N 3 от 24 марта 2020 года за 3 000 000 рублей судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку в рамках настоящего административного дела оценка спорного земельного участка проводилась по состоянию на иную дату, 8 ноября 2018 года. Кроме того, названный договор не является открытым источником информации и носит субъективный характер.

Иные доводы апелляционной жалобы повторяют позицию административного истца и им дана надлежащая оценка судом первой инстанции в обжалуемом решении, с которыми судебная коллегия оснований не согласиться не находит.

Таким образом, позиция суда основана на правильном применении норм материального права, соответствует материалам дела и фактическим обстоятельствам.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приводится, судебная коллегия Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского областного суда от 28 июля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Сазонова Игоря Алексеевича - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий Н.В. Овсянкина

Судьи О.Н. Ефремова

И.В. Селиверстова