Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 08 декабря 2020 г. по делу N 66а-6344/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стоян Е.В, судей Васильевой Т.Г, Кольцюка В.М, при секретаре Казуровой В.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-2253/2020 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 10 сентября 2020 года, которым удовлетворены административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Экосток" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Стоян Е.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Экосток" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве собственности нежилого здания, общей площадью 1 895, 60 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" размере его рыночной стоимости - 74 393 413 рублей по состоянию на 1 января 2018 года; принадлежащего на праве аренды земельного участка общей площадью 2 410 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости - 14 773 724 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование требований указано, что распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 N40557 утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 года земельного участка с кадастровым номером N в размере 57 881 474, 28 рублей; нежилого здания с кадастровым номером N в размере 158 088 755, 94 рублей, что необоснованно завышено и не соответствует действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной отчетом об оценке рыночной стоимости N от 20 декабря 2019 года составленным "данные изъяты".

С целью определения достоверности величины рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка судом назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту "данные изъяты"

Представителем административного истца Абрамовым С.В. уточнены административные исковые требования, в части установления кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка, в размере, установленном на основании проведенной судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 10 сентября 2020 года установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости: нежилого здания с кадастровым номером N в размере 99 971 500 рублей по состоянию на 1 января 2018 года; земельного участка с кадастровым номером N в размере 19 972 500 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

В апелляционной жалобе представитель Департамента городского имущества города Москвы просит решение суда отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права и назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой; административный истец, обращаясь в суд с требованиями установления рыночной стоимости объектов недвижимости, имеет цель уменьшить размер налоговых обязательств, что недопустимо в рамках судебного разбирательства, без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж. Административный истец не может быть заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности поскольку арендатор земельного участка не имеет полномочий заключения договора оценки, результат которого может повлечь какие - либо последствия для арендодателя. Кроме того, заключение эксперта "данные изъяты", положенное в основу решения суда, не соответствует законодательству об оценочной деятельности; определенная экспертом рыночная стоимость объектов исследования не соответствует рынку коммерческой недвижимости города Москвы; в рамках доходного подхода при расчете потенциального валового дохода, эксперт не учитывает общую площадь, а только арендопригодную; при определении рыночной стоимости нежилого здания в рамках доходного подхода, эксперт неверно определилразмер ставки капитализации для торговых объектов города Москвы; в рамках сравнительного подхода, эксперт не учел разницу в обеспеченности земельным участком объекта исследования нежилого здания и всех объектов - аналогов, а также не применил корректировку на вид разрешенного использования земельных участков. Данные нарушения привели к неверному расчету рыночной стоимости объектов оценки.

В заседание суда апелляционной инстанции не явились лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме. На основании статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что административный истец является собственником нежилого здания, общей площадью 1 895, 60 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", что подтверждается государственной регистрацией права от 14 июля 2004 года. Также административному истцу принадлежит на праве аренды земельный участок общей площадью 2 410 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" на основании договора аренды N от 29 июня 2007 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12 декабря 2019 года кадастровая стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 1 января 2018 года: с кадастровым номером N в размере 57 881 474, 28 рублей; с кадастровым номером N в размере 158 088 755, 94 рублей.

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N от 20 декабря 2019 года составленный "данные изъяты".

С целью определения достоверности величины рыночной стоимости спорных объектов судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту "данные изъяты" ФИО7

Заключением эксперта "данные изъяты" от 6 июля 2020 года установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета. Экспертом определена кадастровая стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости: нежилого здания с кадастровым номером N в размере 99 971 500 рублей по состоянию на 1 января 2018 года; земельного участка с кадастровым номером N в размере 19 972 500 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости на основании экспертного заключения судебной оценочной экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам - аналогам, так и по объектам оценки. В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них для определения рыночной стоимости объектов экспертизы. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объектов недвижимости.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, длительный стаж экспертной работы.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта по результатам проведенной судебной экспертизы, признал требования административного истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении эксперта выводы, а также документов, содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле в материалы дела не представлено.

С данными выводами суда первой инстанции соглашается судебная коллегия, поскольку они основаны на материалах дела и соответствуют нормам действующего законодательства, регулирующих данный вид правоотношений.

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принятого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методами проведения, в связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимого имущества, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Указание в апелляционной жалобе о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, в заключении приведено описание объектов экспертизы, местоположение, количественные и качественные характеристики, проанализирован рынок недвижимости в городе Москве, применены необходимые корректировки. В экспертном заключении учтены объекты-аналоги, цены предложений которых попадают в определенный диапазон, конструктивно и по местоположению сопоставимы с объектом экспертизы.

Несостоятельно указание в апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы о допущенных экспертом нарушениях, в частности, что определенная экспертом рыночная стоимость объектов исследования не соответствует рынку коммерческой недвижимости города Москвы; в рамках доходного подхода при расчете потенциального валового дохода, эксперт не учитывает общую площадь, а только арендопригодную; при определении рыночной стоимости нежилого здания в рамках доходного подхода, эксперт неверно определилразмер ставки капитализации для торговых объектов города Москвы; в рамках сравнительного подхода, эксперт не учел разницу в обеспеченности земельным участком объекта исследования нежилого здания и всех объектов - аналогов, а также не применил корректировку на вид разрешенного использования земельных участков. Указанные замечания являются мнением административного ответчика, какими-либо доказательствами или компетентным мнением лиц, обладающих специальными познаниями в области оценочной деятельности не подтверждены, в связи с чем, отклоняются судебной коллегией как необоснованные.

В связи с имеющимися замечаниями административного ответчика, экспертом даны письменные пояснения по расчету рыночной стоимости объектов исследования, в том числе по вопросу некорректно подобранных объектах - аналогах, а также примененных корректировках. Письменные пояснения эксперта ФИО8 к экспертному заключению с ответами относительно примененных корректировок, приобщены судом первой инстанции к материалам административного дела.

Суду апелляционной инстанции административным ответчиком не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных, по их мнению, недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Судебная коллегия не усматривает предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения по административному делу повторной оценочной экспертизы.

Из материалов дела усматривается, что административный истец является арендатором земельного участка, арендная плата за пользование которым определяется исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, довод административного ответчика об отсутствии у административного истца права на обращение в суд с данным административным иском и неверном избрании им способа защиты, является необоснованным.

Несостоятелен довод апелляционной жалобы о том, что административный истец, оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, фактически имеет намерение уменьшить размер арендных обязательств по земельному участку, и не может являться основанием для отмены решения суда первой инстанции, поскольку установление кадастровой стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик объекта недвижимости.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о том, что установление кадастровой стоимости арендатором, есть ни что иное, как попытка изменения в одностороннем порядке условий договора, административный истец, будучи арендатором спорного земельного участка, является плательщиком арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, его обращение в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, т.е. на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в силу которых федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

Указанные доводы подробно исследованы судом первой инстанции, не опровергают правомерность выводов суда и не могут являться основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Таким образом, решение Московского городского суда следует признать законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для отмены решения не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 10 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи