Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 15 декабря 2020 г. по делу N 66а-6524/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стоян Е.В, судей Васильевой Т.И, Кольцюка В.М, при секретаре Казуровой В.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-1847/2020 по апелляционной жалобе Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 8 сентября 2020 года, которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной отнесенностью "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Васильевой Т.И, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" (далее - ООО "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт") обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнений просило об установлении кадастровой стоимости находящегося у него в аренде объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - объекты придорожного сервиса (4.9.1) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)), общей площадью 2 674 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: "адрес", по состоянию на 1 января 2018 года в размере его рыночной стоимости - 66 701 000 рублей.

В обоснование требований общество указало на нарушение его прав как плательщика арендных платежей, поскольку используемая для исчисления арендной платы кадастровая стоимость объекта недвижимости, утвержденная по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" в размере "... " рублей 68 копеек, не соответствует его реальной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ООО " Р." N от ДД.ММ.ГГГГ года.

Решением Московского городского суда от 8 сентября 2020 года исковые требования ООО "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" удовлетворены. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2 674 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", установлена равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 66 701 000 рублей.

В апелляционной жалобе Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывают на несостоятельность довода общества о нарушении его интересов необоснованным завышением арендных платежей, недоказанность нарушения административным ответчиком процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки. Административный истец не наделен правом на установление кадастровой стоимости не принадлежащего ему земельного участка в размере рыночной стоимости, в случае дальнейшего предъявления требований о выкупе цена продажи государственного земельного участка собственнику расположенной на спорном земельном участке недвижимости является нормативно установленной, а изменение размера аренды на основании договора аренды в сторону ее увеличения не нарушает права и законны интересы административного истца.

Суд первой инстанции необоснованно признал допустимым доказательством заключение судебной экспертизы, которое не соответствует действующему законодательству, поскольку стоимость объекта исследования не соответствует сложившимся условиям рынка земельных участков в городе Москве на дату оценки; экспертом необоснованно не проведен анализ на наличие либо отсутствие градостроительного плана земельного участка у объекта исследования и объектов-аналогов, и не применена корректировка по данному фактору; в рамках сравнительного подхода необоснованно выбран объект-аналог N4, в отношении которого принято решение о прекращении инвестиционного проекта; некорректно рассчитана корректировка на местоположение; не применена корректировка на вид разрешенного использования для объектов-аналогов; в заключении отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, о точном адресе объекта-аналога N 1; отказ от применения доходного подхода экспертом не обоснован; не запрошены и не проанализированы действующие договора аренды.

От ООО "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" поступили письменные возражения на апелляционную жалобу, в которой административный истец выражает несогласие с доводами административного ответчика и просит оставить решение суда без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, не сообщивших о причинах неявки и не просивших об отложении рассмотрения дела.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно договору аренды от 30 сентября 1999 года N и дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ года ООО "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - объекты придорожного сервиса (4.9.1) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)), общей площадью 2 674 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: "адрес".

Согласно пункту 1.3 дополнительного соглашения размер арендных платежей исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 4).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость поименованного выше объекта недвижимости утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" и по состоянию на 11 июня 2019 года составляет "... " рублей 68 копеек (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года N), на момент рассмотрения дела является действующей. Сведения об утвержденной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 9 января 2019 года.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические и физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера арендных платежей. Утверждение о недопустимости обращения в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости арендаторов земельных участков не основано на положениях действующего законодательства.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости ООО " Р." N от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляла "... " рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества города Москвы против принятия в качестве допустимого доказательства приведенного выше отчета и по ходатайству административного истца по административному делу судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года.

Сформулированные судом в определении о назначении экспертизы вопросы направлены на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28. Вопросы изложены четко, понятно, каких-либо неточностей не содержат.

Заключением эксперта ООО " Б." N от ДД.ММ.ГГГГ года было установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере "... " рублей.

В связи с наличием сомнений в достоверности сделанных экспертом выводов в связи с недостаточностью и неполнотой сведений об объектах-аналогах по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены те же вопросы.

Согласно заключению эксперта ООО " Э." N от ДД.ММ.ГГГГ года отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, при этом рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составила "... " рублей.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости на основании повторного экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки (сравнительный подход) и проведенные расчеты, обоснование отказа от доходного и затратного подходов, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Эксперт имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат, членство в СРО, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном отказе эксперта от применения доходного подхода, в рамках которого не установлены фактические сведения об объекте исследования, не могут служить основанием для признания заключения не соответствующим действующему законодательству.

Отказ от применения доходного подхода мотивирован отсутствием данных о сумме расходов, величине операционных расходов при наиболее эффективном использовании земельного участка, иных данных об использовании участка под размещение АЗС.

Для анализа и расчета рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого экспертом принято четыре объекта-аналога, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости. В приведенных в заключении расчетах приведены значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, при необходимости проведены соответствующие корректировки.

Обоснованность выбора объекта-аналог N4, экспозиция которого имела место в допустимый интервал реализации, обоснована экспертом как в заключении, так и в дополнительно представленных пояснениях; снятие объекта с продаж в октябре 2017 года, а также принятие решения о прекращении инвестиционного проекта не свидетельствуют о невозможности использования данных об объекте при проведении исследования.

Утверждение об отсутствии в заключении сведений о кадастровых номерах объектов, о точном адресе объекта-аналога N 1 не соответствуют его содержанию.

Отсутствие в рамках сравнительного подхода корректировки на наличие исходно-разрешительной документации, ГПЗУ, обусловлено оценкой земельных участков как условно свободных, что не противоречит требованиям федеральных стандартов оценки, в частности пункту 20 ФСО N 7. Применение корректировки на наличие коммуникаций вытекает из наличия расхождения характеристик объектов по названному параметру.

Суждение о том, что при проведении корректировки на местоположение экспертом не учтены отличия на вид разрешенного использования, подлежат отклонению как несостоятельные, так как экспертом проведена корректировка цен предложений и на местоположение объектов (в том числе на удаленность от центра города), и на отличия в виде разрешенного использования, данных о неверности примененных корректировок не приведено. Применение справочных данных не противоречит методике оценки, их выбор находится в компетенции эксперта.

Административным ответчиком не представлено каких-либо достоверных сведений о том, что итоговая рыночная стоимость квадратного метра объекта недвижимости значительно ниже среднерыночных цен на аналогичные объекты недвижимости; ее размер соответствует диапазону цен, установленному в проведенном экспертом исследовании. Приведенные в тексте жалобы сведения о средней цене выводы эксперта не опровергают.

Доводы о том, что эксперт должен был проанализировать и использовать в расчетах в рамках доходного подхода условия действующих договоров аренды подлежат отклонению, поскольку названный подход при проведении исследования не применялся.

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о наличии в нем противоречий в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли, оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не имелось.

При таком положении, решение Московского городского суда следует признать законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 8 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи