Решение Ростовского областного суда от 12 января 2021 г. по делу N 3а-46/2021

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., при ведении протокола помощником судьи Борозненко Л.Р., с участием:

представителя административного истца ООО "СТД Шуз" Попик А.О, представителя административного ответчика Правительства Ростовской области Венецкой Е.И, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ООО "СТД Шуз" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости, установил:

ООО "СТД Шуз" (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого им земельного участков с кадастровым номером...

Общество просит суд установить использование недостоверных сведений об объекте недвижимости: земельном участке с кадастровым номером... площадью 2 118 кв.метров, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира:.., при определении его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года с отнесением к 17-й группе видов разрешенного использования в сумме 29488151, 52 рублей; исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об указанной кадастровой стоимости; установить кадастровую стоимость названного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, подлежащую применению с 1 января 2015 года до даты изменения кадастровой стоимости в установленном законом порядке, с отнесением к 9-й группе видов разрешенного использования в сумме 9191844, 66 рублей. Административный истец также просит восстановить пропущенный срок для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка (том 1 л.д. 112-120, том 2 л.д. 1-3).

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Правительство Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) г. Ростова-на-Дону, ФГБУ "ФКП Росреестра", ПАО "Московский областной банк".

В судебном заседании представитель административного истца Попик А.О. поддержала требования Общества.

Представитель Правительства Ростовской области Венецкая Е.И. не признала административный иск, полагая, что недостоверные сведения об объекте при определении кадастровой стоимости не использовались, группа видов разрешенного использования по состоянию на дату оценки определена правомерно.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ФГБУ "ФКП Росреестра" в письменных отзывах просили отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на то, что при определении кадастровой стоимости земельного участка использованы достоверные сведения о нем, оснований для применения удельного показателя 9-й группы видов разрешенного использования не имелось.

ПАО "Московский областной банк" в письменном отзыве указало, что в период владения объектом результаты определения кадастровой стоимости им не оспаривались.

Суд счел возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле доказательств их надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательств и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ).

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости могут являться: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость; недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 13 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки. Кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости.

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области принято постановление N 776 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области", которым установлена кадастровая стоимость соответствующих земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года, подлежавшая применению с 1 января 2015 года.

Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков по кадастровым кварталам, по населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам), а также перечень групп видов разрешенного использования утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 778.

В соответствии с пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, и пунктом 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года N 39 (в редакции приказа Минэкономразвития РФ от 11 января 2011 года N 3) (далее - Методические указания), действовавших в соответствующий период, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и по виду функционального использования.

На момент проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области кадастровая стоимость определялась в разрезе 17 групп видов разрешенного использования.

Судом установлено, что ООО "СТД Шуз" является собственником нежилого производственно-административного здания с кадастровым номером... площадью 1266, 1 кв.м, расположенного по адресу:.., и арендатором земельного участка, на котором размещено здание, с кадастровым номером... площадью 2118 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для эксплуатации административных и производственных помещений, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира:...

По условиям договора аренды арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждает право административного истца оспаривать кадастровую стоимость объекта по основаниям, установленным законом.

Действующие результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером... утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 29488151, 52 рублей.

10 июля 2020 года ООО "СТД Шуз" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Решением Комиссии от 28 июля 2020 года N 11-26/2020-113 заявление Общества отклонено с указанием на непредставление доказательств недостоверности использованных сведений.

Часть 3 статьи 245 КАС РФ предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в кадастр 29 декабря 2014 года. Общество обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости 6 ноября 2020 года (в Комиссию - 10 июля 2020 года), то есть с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока обращения в суд, принимая во внимание, что редакция статьи 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ, ранее устанавливавшей, что государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет, претерпела изменения; минимальная периодичность действия ранее установленной кадастровой стоимости актуальной редакцией нормы не предусматривается; в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Разрешая по существу требования административного истца, суд исходит из следующего.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном законодательстве и законодательстве о кадастровом учете. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Учтенный в государственном кадастре (реестре) недвижимости вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка.

В случаях, когда вид разрешенного использования земельного участка, указанный в правоустанавливающих документах, сформулирован так, что его наименование допускает неоднозначное толкование, возможность отнесения одновременно к нескольким группам видов разрешенного использования, отнесение земельного участка к одной из групп должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которой земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществлявшегося владельцем участка на дату, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость.

Земельный участок с кадастровым номером... по договору аренды от 11 ноября 2003 года N 24794 был предоставлен Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в аренду ФГУП "Ростовский государственный научно-исследовательский институт гигиены, экологии и сертификации" для эксплуатации административных (1/10) и производственных помещений (по дополнительному соглашению к договору от 14 августа 2006 года наименование арендатора изменено на ОАО "Ростовский научно-исследовательский институт гигиены, экологии и сертификации" (ОАО "РНИИГЭС", создано 27 октября 2004 года путем реорганизации ФГУП в форме преобразования).

Право собственности на здание и право аренды земельного участка в рамках конкурсного производства в отношении ОАО "РНИИГЭС" (дата прекращения деятельности юридического лица в связи с ликвидацией - 20 февраля 2018 года), 7 декабря 2017 года перешло к кредитору ПАО "МОСОБЛБАНК". Дополнительное соглашение к договору аренды между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ПАО "МОСОБЛБАНК" заключено 3 августа 2018 года.

15 марта 2019 года ООО "СТД Шуз" заключило с ПАО "МОСОБЛБАНК" договор купли-продажи упомянутого выше здания с кадастровым номером... и договор перенайма земельного участка N РОС-36Л-зем-2019. Право собственности ООО "СТД Шуз" на здание и право аренды Общества в отношении земельного участка зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 21 марта 2019 года.

Исполнитель работ по государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2014 года отнес земельный участок с кадастровым номером... к 17-й группе видов разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии".

Следует отметить, что при предыдущей кадастровой оценке земель населенных пунктов, проведенной в 2007 году, результаты которой были утверждены постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212, земельный участок также относился к группе видов разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии" (при прежней классификации 7-я группа).

С учетом вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером... на 1 января 2014 года "для эксплуатации административных и производственных помещений", сведений о назначении находящегося на нем здания (согласно регистрационным данным - "Институт"), предоставлении земельного участка научно-исследовательскому институту, который и использовал земельный участок по состоянию на 1 января 2014 года, земельный участок мог относиться как к 9-й группе видов "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок", так и к 17-й группе видов разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии".

Согласно приложению N 1 к постановлению N 778, средний удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) для кадастрового квартала... по 9-й группе составляет 4 339, 87 рублей за квадратный метр, по 17-й группе 13 922, 64 рублей за квадратный метр.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц в числе дополнительных видов деятельности ОАО "РНИИГЭС" в период действия этой организации предусматривались: научные исследования и разработки в области естественных и технических наук, подготовка кадров высшей квалификации, издание книг, брошюр, словарей, энциклопедий, испытания и анализ состава и чистоты материалов, веществ. Изложенное предполагало использование объектов организации, в том числе, для научных и образовательных целей вне зависимости от того, что перечисленные виды деятельности не были указаны в качестве основного вида деятельности организации.

Сведения о составе помещений в здании с кадастровым номером.., отраженные в техническом паспорте (кабинеты, испытательные залы, лаборатории, типография и другие), также не позволяют исключить эксплуатацию объекта в научных и образовательных целях.

Довод административного истца о том, что здание следует считать имеющим производственное назначение, поскольку административные помещения занимают менее 20 процентов его площади, применительно к рассматриваемым правоотношениям правового значения не имеет. Пункт 3 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, на котором основан этот довод, не регулирует вопросы определения кадастровой стоимости, устанавливая лишь условия, при которые здание признается административно-деловым центром исключительно для целей этой статьи, то есть для определения налоговой базы как среднегодовой стоимости имущества или его кадастровой стоимости.

Информацией, предоставленной Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, подтверждается, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, утвержденными решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26 апреля 2011 года N 87 (в редакции от 24 декабря 2013 года) действовавшими по состоянию на 1 января 2014 года (утратили силу с 1 марта 2019 года), земельный участок с кадастровым номером... находился в зоне жилой застройки первого типа (Ж-1), градостроительный регламент которой (статья 31 ПЗЗ) в числе условно разрешенных видов использования допускал размещение научно-исследовательских, проектных институтов, лабораторий и производственных предприятий, не имеющих санитарно-защитных зон.

В силу п. 2.7.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, которые могут быть отнесены более чем к одному виду разрешенного использования, осуществляется для каждого из видов разрешенного использования в соответствии с пунктами 2.2-2.6 Методических указаний. По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее.

Указанная норма применена при определении кадастровой стоимости земельного участка обоснованно.

В данном случае наибольшее значение УПКС установлено для 17-й группы видов разрешенного использования. К этой группе участок и отнесен при определении оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Сведения о том, что после приобретения здания в 2019 году ООО "СТД Шуз" использует здание, находящееся на земельном участке, в производственных целях, правового значения для оценки достоверности сведений об объекте, актуальных на 1 января 2014 года, не имеет.

Судом критически оценивается представленное административным истцом заключение кадастрового инженера... от 10 апреля 2019 года, учитывая, что в этом заключении содержатся суждения по вопросам толкования права, выходящим за пределы компетенции кадастрового инженера; изложенные в нем выводы не соответствуют приведенным выше фактическим обстоятельствам и подлежащим применению нормам права.

Приведенная в административном исковом заявлении информация об отнесении к 9-й группе двух земельных участков, имеющих сходное название вида разрешенного использования, находящихся в разных районах города, не связанных с объектами ООО "СТД Шуз" или его правопредшественников, не может быть принята во внимание, учитывая, что правильность определения кадастровой стоимости этих земельных участков предметом проверки суда не являлась и отношения к рассматриваемому спору не имеет.

При указанных обстоятельствах оснований для вывода о том, что при определении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года земельный участок должен был быть отнесен к 9-й группе видов разрешенного использования, что его кадастровая стоимость определена с учетом каких-либо недостоверных сведений об объекте, не имеется. Следовательно, административный иск не подлежит удовлетворению.

Изложенное не исключает для административного истца возможности защиты своих прав иными способами, предусмотренными законом (например, путем обращения в установленном порядке с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта на основании установления его рыночной стоимости; изменения вида разрешенного использования на один из видов, соответствующих действующим правилами землепользования и застройки, иное изменение количественных и (или) качественных характеристик земельного участка).

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Восстановить ООО "СТД Шуз" срок для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером... по состоянию на 1 января 2014 года на основании выявления недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости.

Отказать в удовлетворении административных исковых требований ООО "СТД Шуз" об установлении использования недостоверных сведений об объекте недвижимости: земельном участке с кадастровым номером... площадью 2 118 кв.метров, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира:.., при определении его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года с отнесением к 17-й группе видов разрешенного использования в сумме 29488151, 52 рублей; исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об указанной кадастровой стоимости; об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года для применения с 1 января 2015 года с отнесением к 9-й группе видов разрешенного использования в сумме 9191844, 66 рублей.

Судебные расходы возложить на административного истца.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 26 января 2021 года

Судья О.А.Руднева