Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 января 2021 г. по делу N 33-2578/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Лемагиной И.Б.

и судей Егоровой Ю.Г. и Ланиной Л.Е, при помощнике Патове А.А, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лемагиной И.Б.

гражданское дело N 2-39/2020 по апелляционной жалобе представителя Афанасьева М.В. по доверенности Макаровой Е.М. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 31 августа 2020 г, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Афанасьева М.В. к ФГБУ "Канал имени Москвы" об изменении договора аренды отказать.

Встречный иск ФГБУ "Канал имени Москвы" об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка удовлетворить.

Обязать Афанасьева М.В. заключить с ФГБУ "Канал имени Москвы" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым N... о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать покупателю принадлежащий ему на праве собственности земельный участок площадью 80668 кв.м, с кадастровым N.., расположенный по адресу:.., категория земель: земли промышленности, энергетики транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с видом разрешённого использования: для строительства гидроузла Кузьминск в новом створе (далее - земельный участок).

1.2. Земельный участок принадлежит Афанасьеву М.В. на праве собственности, N государственной регистрации 6... от 11.02.2014 г. В отношении указанного земельного участка заключён договор аренды от 22.05.2013 г. N ЮУ-10/13, арендатором по которому является покупатель.

1.3. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора земельный участок никому другому не продан, не заложен, вещное право на земельный участок не является предметом судебного спора.

1.4. Земельный участок по настоящему договору переходит на праве собственности к Российской Федерации и в постоянное бессрочное пользование покупателя.

2. Цена и порядок оплаты

2.1. Цена земельного участка определяется в размере рыночной стоимости земельного участка в размере 3867000 руб.

2.2. В течение 5 рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда об обязании заключить договор купли-продажи продавец обязуется направить покупателю реквизиты для перечисления денежных средств.

2.3. Покупатель обязуется перечислить денежные средства в размере, определённом в порядке п.2.1. договора, в течение 30 календарных дней с момента получения реквизитов от продавца.

2.4. В случае неисполнения продавцом обязанности, предусмотренной п. 2.2. договора, покупатель перечисляет денежные средства в размере, определённом в порядке п.2.1 договора, на депозитный счёт нотариуса.

3.Обязательства сторон

3.1. Продавец передает покупателю земельный участок свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли не знать.

3.2. Земельный участок находится во владении у покупателя на основании договора аренды от 22.05.2013 г. N ЮУ-10/13. Земельный участок считается переданным покупателю по настоящему договору в момент его подписания сторонами.

3.3. Стороны обязаны обеспечить государственную регистрацию перехода права в течение 1 месяца со дня подписания настоящего договора.

3.4. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

3.5. Ответственность и права Сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации с учётом правового статуса лиц, заключивших настоящий договор.

3.6. Покупатель обязуется оплатить стоимость земельного участка в порядке, предусмотренном разделом 2 настоящего договора.

4. Заключительные положения

4.1. Право собственности Российской Федерации и право постоянного бессрочного пользования покупателя на земельный участок возникает с момента государственной регистрации.

4.2. Настоящий договор содержит весь объём соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

4.3. В соответствии со ст.556 ГК РФ данный договор является документом, подтверждающим передачу земельного участка покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов.

4.4. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых хранится в государственном органе, осуществляющем государственную регистрацию перехода права, и по экземпляру для каждой из сторон.

6. Адреса, реквизиты и подписи Сторон.

Взыскать с Афанасьева М.В. в пользу ООО "Независимое Экспертно-Оценочное Бюро" расходы на проведение судебной экспертизы в размере 80000 руб.;

УСТАНОВИЛА:

Афанасьев М.В. обратился в суд с иском к ФГБУ "Канал имени Москвы" об изменении договора аренды, указывая, что 22.05.2013 г. между Бурчихиным Н.Б. и ФГБУ "Канал имени Москвы" был заключён договор аренды N ЮУ-10/13 земельного участка с кадастровым N.., по условиям которого арендодатель принял в аренду сроком на 10 лет с 22.05.2013 г. по 22.05.2023 г. земельный участок, площадью 80668 кв.м, расположенный по адресу:.., с разрешённым использованием: для сельскохозяйственного производства; категория земель - земли сельхозназначения; 30.01.2014 г. между ним и Бурчихиным Н.Б. был заключён договор купли-продажи данного земельного участка; на момент заключения договора купли-продажи разрешённым использованием земельного участка было - для строительства гидроузла Кузьминск в новом створе; годовой размер арендной платы за участок составил 460 руб.; п.2.6 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую и при изменении вида разрешённого использования в соответствии с требованиями земельного законодательства; вид разрешённого использования земельного участка был изменён с "для сельскохозяйственного производства" на "для строительства гидроузла Кузьминск в новом створе". В связи с этим истец просил суд изменить договор аренды N ЮУ-10/13 от 22.05.2013 г. земельного участка с кадастровым N... между ним и ФГБУ "Канал имени Москвы", изложив п.2.5 в следующей редакции: "Годовой размер арендной платы за участок составляет 4589893 руб. 24 коп.; также просил взыскать судебные расходы.

ФГБУ "Канал имени Москвы" обратилось в суд со встречным иском к Афанасьеву М.В. об обязании заключить договор купли-продажи с определением рыночной стоимости земельного участка на основании заключения судебной экспертизы, указывая, что, согласно п.п.в п.4.1 договора аренды N ЮУ-10/13 от 22.05.2013 г, арендатор имеет право инициировать процедуру выкупа земельного участка в собственность РФ в случаях и порядке, предусмотренных законодательством РФ; письмом от 24.10.2016 г. N 01-14/3821 ФГБУ "Канал имени Москвы" предложил Афанасьеву М.В. рассмотреть вопрос о передаче земельного участка в собственность РФ; Афанасьев М.В. сообщил 19.12.2016 г, что у него отсутствуют возражения против передачи земельного участка в собственность РФ путём заключения договора купли-продажи с определением цены на основании отчёта о рыночной стоимости земельного участка, определённой независимым оценщиком; ФГБУ "Канал имени Москвы" не согласился с представленной Афанасьевым М.В. оценкой рыночной стоимости земельного участка, указав, что данный земельный участок ограничен в обороте и не может находиться в частной собственности в силу п.2 ст.27 ЗК РФ.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал, встречный иск не признал. Представитель ответчика ФГБУ "Канал имени Москвы" в судебном заседании основной иск не признал, встречный иск поддержал.

Судом постановлено указанное решение, об отмене которого в части отказа в удовлетворении требований Афанасьева М.В. и в части удовлетворения встречных требований в апелляционной жалобе просит его представитель по доверенности Макарова Е.М.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца Афанасьева М.В. по доверенности Ахмедова М.Р, представителя ответчика ФГБУ "Канал имени Москвы" по доверенности Ерофееву Т.Ю, учитывая надлежащее извещение истца Афанасьева М.В. по известному суду адресу, его неявку в заседание судебной коллегии, несообщение о причинах неявки, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в данном судебном заседании, не находит оснований к отмене решения суда в оспариваемой части, как постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Разрешая заявленные сторонами исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался ст.27 ЗК РФ об ограничениях оборотоспособности земельных участков; ст.102 ЗК РФ о землях водного фонда; ст.272 ГК РФ о последствиях утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком.

При этом суд первой инстанции установил, что 22.05.2013 г. между Бурчихиным Н.Б. (арендодатель) и ФГБУ "Канал имени Москвы" (арендатор) был заключён договор N ЮУ-10/13 аренды земельного участка с кадастровым N.., по условиям которого арендодатель предоставил арендатору, а арендатор принял в аренду сроком на 10 лет с 22.05.2013 г. по 22.05.2023 г. земельный участок с кадастровым N.., площадью 80668 кв.м, расположенный по адресу:.., с разрешённым использованием: для сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; 30.01.2014 г. между Бурчихиным Н.Б. и Афанасьевым М.В. был заключён договор купли-продажи (купчая) земельного участка с кадастровым N.., предметом которого являлась продажа Бурчихиным Н.Б. Афанасьеву М.В. земельного участка с кадастровым N.., площадью 80668 кв.м, расположенного по адресу:.., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешённое использование: для строительства гидроузла Кузьминск в новом створе, за 2000000 руб. Согласно выписке из ЕГРН, правообладателем указанного земельного участка является Афанасьев М.В.; участок обременён арендой в пользу ФГБУ "Канал имени Москвы" по договору N ЮУ-10/13 аренды от 22.05.2013 г. на срок до 22.05.2023 г. Согласно п.2.5. договора аренды, годовой размер арендной платы за участок составляет 460 руб.; согласно п.2.6. договора аренды, размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую и при изменении вида разрешённого использования в соответствии с требованиями земельного законодательства.

В обоснование доводов искового заявления Афанасьев М.В. указывал на то, что категория земель и вид разрешённого использования земельного участка изменились; размер арендной платы за данный земельный участок должен быть пересмотрен и п.2.5 договора аренды должен быть изложен в следующей редакции: "Годовой размер арендной платы за "Участок" составляет 4589893 руб. 24 коп.".

По ходатайству истца по делу были назначены и проведены судебная оценочная и дополнительная экспертизы; согласно заключению эксперта N ЭС-069 от 05.11.2019 г, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N.., общей площадью 80668 кв.м, расположенного по адресу:.., составляет 3867000 руб.; согласно заключению экспертов ООО "Независимое Экспертно-Оценочное Бюро" N ЭС-114 от 20.02.2020 г, рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым N.., общей площадью 80668 кв.м, расположенного по адресу:.., составляет 665000 руб. При определении размера рыночной стоимости земельного участка суд принял за основу выводы заключения ООО "Независимое Экспертно-Оценочное Бюро", поскольку экспертиза была проведена по определению суда; эксперт был предупреждён об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ; заключение отвечает требованиям закона; эксперт обладает необходимой квалификацией и стажем работы. При этом суд отметил, что стоимость гидроузла Кузьминск значительно превышает стоимость земельного участка (стоимость гидроузла по государственному контракту от 10.12.2012 г. N 0173100012212000020 5305558910 руб, в то время как стоимость земельного участка 3867000 руб.)

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о том, что земельные участки у гидроузла Кузьминск являются ограниченными в обороте и не могут находиться в частной собственности, а потому удовлетворил встречные исковые требования об обязании Афанасьева М.В. заключить договор купли-продажи с определением рыночной стоимости земельного участка на основании заключения судебной экспертизы, отказав в удовлетворении исковых требований Афанасьева М.В. об изменении договора аренды N ЮУ-9/13 от 22.05.2013 г. земельного участка, заключённого с ФГБУ "Канал имени Москвы".

Одновременно на основании ст.ст.96, 98 ГПК РФ суд взыскал с Афанасьева М.В. в пользу ООО "Независимое Экспертно-Оценочное Бюро" расходы на проведение судебной экспертизы в размере 80000 руб.

С указанными выводами суда первой инстанции об удовлетворении встречных исковых требований ФГБУ "Канал имени Москвы" и отказе в удовлетворении исковых требований Афанасьева М.В. судебная коллегия считает необходимым согласиться, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства, которые применены судом правильно.

Доводы апелляционной жалобы представителя истца не могут служить основанием к отмене или изменению решения, поскольку направлены на неправильное толкование норм действующего законодательства. Судебная коллегия считает, что обстоятельства дела судом первой инстанции были установлены полно и правильно, представленным доказательствам была дана надлежащая правовая оценка, нормы действующего законодательства были применены судом верно; приведённые в апелляционной жалобе доводы не могут быть приняты во внимание по вышеизложенным основаниям. Прежний собственник земельного участка Бурчихин Н.Б. при заключении договора аренды знал о строительстве на данном земельном участке гидротехнического сооружения, как знал об этом и истец Афанасьев М.В, что подтверждается п.1.1 договора купли-продажи земельного участка, в котором указан вид разрешённого использования, т.е. уже на тот момент участок имел ограниченное использование. С учётом этого судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о невозможности нахождения данного земельного участка в частной собственности, т.к. гидроузел Кузьминск является объектом транспортной инфраструктуры внутренних водных путей, реконструированным в рамках подпрограммы "Внутренний водный транспорт" Федеральной целевой программы "Развитие транспортной системы России на 2010-2021 г..г.", утверждённой Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.12.2001 г..N 848. В отношении таких земельных участков устанавливаются ограничения, связанные с эксплуатацией объекта транспортной инфраструктуры. Афанасьев М.В. неверно ссылается на ошибочное применение судом первой инстанции положений ст.272 ГК РФ. Именно истец потребовал изменения существенных условий договора, чем нарушил его условия, что является основанием для расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ. К правоотношениям, возникшим между сторонами, не применимы нормы главы VII.1 ЗК РФ.

Процессуальных нарушений, которые могут служить основанием к отмене решения, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 31 августа 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Афанасьева М.В. по доверенности Макаровой Е.М. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи