Решение Московского городского суда от 12 января 2021 г. по делу N 3а-0132/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А, при секретаре Волковой А.В, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Частной компании с ограниченной ответственностью "ФЛАУЭРМИЛЛЗ ХОЛДИНГ Б.В." об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, УСТАНОВИЛ:

Частная компания с ограниченной ответственностью "ФЛАУЭРМИЛЛЗ ХОЛДИНГ Б.В." обратилась в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *.

В административном исковом заявлении Частная компания с ограниченной ответственностью "ФЛАУЭРМИЛЛЗ ХОЛДИНГ Б.В." просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО "Кейгруп", по состоянию на 1 января 2018 года, а именно в размере 3 128 781 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанного нежилого здания, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 4 381 042 911 рублей 56 копеек.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представители Частная компания с ограниченной ответственностью "ФЛАУЭРМИЛЛЗ ХОЛДИНГ Б.В." по доверенностям Лебедев Н.А, Нагдаев К.В. в судебном заседании возражали относительно выводов, изложенных в заключении эксперта, ходатайствовали о назначении повторной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Норвардян К.Р. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Департамента городского имущества города Москвы, заслушав пояснения эксперта *, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером *, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (т. 1, л.д. 10-20).

В отношении названного нежилого здания установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 4 381 042 911 рублей 56 копеек (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости - т. 1, л.д. 21).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности Частной компании с ограниченной ответственностью "ФЛАУЭРМИЛЛЗ ХОЛДИНГ Б.В." как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец 9 сентября 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Частной компанией с ограниченной ответственностью "ФЛАУЭРМИЛЛЗ ХОЛДИНГ Б.В." в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания был представлен отчет, подготовленный ООО "Кейгруп", в котором по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * определена в размере 3 128 781 000 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "РАЕ Экспертиза" - *.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * составляет 4 535 766 358 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого здания, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Кейгруп".

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости нежилого здания.

Эксперт указал, что оценщиком не определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект; не приведен анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки; некорректно определено расположение объекта относительно красной линии, что существенно повлияло на итоговое определение рыночной стоимости нежилого здания.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического и расчетного характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр. 10-19 экспертного заключения.

Вместе с тем представителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего представлены возражения. В связи с возникшими у административного истца дополнительными вопросами относительно изложенных в экспертном заключении выводов, судом был вызван и опрошен эксперт ООО "РАЕ Экспертиза" *.

В судебном заседании эксперт подтвердил все выводы судебной экспертизы, а также дал ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Эксперт пояснил, что провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения сопоставимые с объектом исследования по ряду цеоннобразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. В рамках исследования экспертом проанализировано местоположение объекта исследования и его аналогов.

Различия в местоположении относительно административных округов, удаленности от центра, удаленности от метро учтены в расчете применением соответствующих корректировок. Подлежат отклонению доводы административного истца о неверном введении корректировки на красную линию. Эксперт пояснил, что объект оценки хорошо просматривается с Ленинградского шоссе, входит в состав комплекса "Метрополис", который выходит непосредственно на Ленинградское шоссе. Сам по себе факт подъезда к зданию со стороны Старопетровского проезда, при том что здание находится в 200 метрах от Ленинградское шоссе не свидетельствует о его внутриквартальном расположении и, вопреки доводам административного истца, к нему не может быть применена значительная понижающая корректировка.

Эксперт также указал, что оцениваемый объект относится к классу "А", в связи с чем подобранные аналоги также относятся к классу "А", в то время как оценщиком были подобраны и аналоги класса "В", а соответствующая корректировка введена не была, что и повлекло за собой существенные различия в определенных оценщиком и экспертом стоимостях.

Эксперт пояснил, что согласно ст. 11 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии используемых материалов и распечаток. Если информация не обеспечена свободным доступом, либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то должны быть приложены копии соответствующих материалов. В полном соответствии с приведенным ФСО экспертом в заключении приведены копии объявлений объектов-аналогов, используемых при проведении расчетов, на которых указаны даты публикации и размещения данных объявлений.

Эксперт разъяснил, что исследуемое здание сдается в аренду блоками различным арендаторам, в связи с чем в качестве объектов-аналогов в доходном подходе подобраны офисные блоки без применения корректировки на площадь. При этом площадь подобранных аналогов составляет от 198 до 1 214 кв. метров, что соответствует площади, которая потенциально может быть сдана в аренду. Анализ рынка показывает, что стоимость аренды помещений соответствующего класса от их площади не зависит.

Эксперт пояснил, что им была применена корректировка на этаж расположения (стр. 108 заключения).

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется. Письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела.

Между тем экспертом было указано, что им действительно была допущена техническая ошибка в таблице N 67, в связи с чем, в рамках исправления ошибки экспертом было представлено уточненное заключение, в котором рыночная стоимость объекта определена в размере 4 507 118 677 рублей.

Не могут быть приняты во внимание доводы представителя административного истца о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного истца. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилых помещений в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что Частная компания с ограниченной ответственностью "ФЛАУЭРМИЛЛЗ ХОЛДИНГ Б.В." не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Между тем, учитывая, что определенная экспертом в уточненном заключении рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * превышает его кадастровую стоимость, а также принимая во внимание, что исходя из общих принципов налогового законодательства правовое положение налогоплательщика при рассмотрении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса административного истца, не может быть ухудшено, суд приходит к выводу о том, что установленная в рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного нежилого здания отвечает интересам налогоплательщиков, в то время как установление решением суда кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей первоначальную кадастровую стоимость, нарушит права административного истца. В такой ситуации суд отказывает в удовлетворении требований Частной компании с ограниченной ответственностью "ФЛАУЭРМИЛЛЗ ХОЛДИНГ Б.В." о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований Частной компании с ограниченной ответственностью "ФЛАУЭРМИЛЛЗ ХОЛДИНГ Б.В." отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 21 января 2021 года