Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 18 ноября 2020 г. по делу N 8Г-17966/2020[88-16977/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Меншутиной E.Л, судей Бурматовой Г.Г, Петровой Ю.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N2-124/2020 по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить основной договор купли-продажи

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Боровичского районного суда Новгородской области от 18 марта 2020г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 2 июля 2020г.

Заслушав доклад судьи Меншутиной Е.Л, объяснения представителя ответчика - ФИО7, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в Боровичский районный суд Новгородской области с иском к ФИО2 о признании права собственности на долю нежилого помещения и прекращении права собственности ответчика на эту долю. В обоснование иска он ссылался на то, что 19 августа 2013г. между ним, ФИО10 и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи доли здания, по состоянию на 8 ноября 2019г. момент заключения основного договора наступил, однако ответчик уклоняется от его заключения. ФИО1 просил суд возложить на ответчика обязанность заключить с ним договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 738, 3 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" за цену, определенную предварительным договором купли-продажи от 19 августа 2013г, заключенным между ФИО2 - с одной стороны и ФИО1, ФИО10 - с другой стороны.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО11, ООО "Инвест".

Решением Боровичского районного суда Новгородской области от 18 марта 2020г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 2 июля 2020г, в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано. ФИО1 возвращена излишне уплаченная при подаче иска госпошлина в размере 17 650 рублей.

В кассационной жалобе заявитель просит об отмене указанных судебных постановлений.

Выслушав объяснения представителя ответчика, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены в кассационном порядке решения Боровичского районного суда Новгородской области от 18 марта 2020г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 2 июля 2020г.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений (часть 3 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает, что при рассмотрении настоящего дела таких нарушений судами допущено не было.

Как установлено судом при рассмотрении дела, ФИО2 на основании договора купли-продажи недвижимости от 22 мая 2013г, являлся собственником нежилого здания, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый N (ранее присвоенный NА/3). Указанное здание приобретено им за 30 000 000 рублей, в том числе 6 000 000 рублей за счет собственных средств, 24 000 000 рублей за счет кредитных средств ОАО "Сбербанк России", что подтверждается копиями договора купли-продажи недвижимости и кредитного договора N-м от 28 июня 2013г. В качестве обеспечения обязательств ФИО2 по договору заключены договоры ипотеки и договор поручительства с ФИО11

18 августа 2013г. ФИО2 (продавец) и ФИО1, ФИО10 (покупатели) заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости (договор о намерениях), по условиям которого в срок до 1 сентября 2023г. стороны обязались заключить основной договор купли-продажи долей указанного нежилого здания на условиях предварительного договора. Данным договором предусмотрено, что продавец передает в собственность каждого покупателя по ? доле нежилого здания цеха по производству искусственных алмазов и инструмента на его основе, площадью 1456, 60 кв.м. с кадастровым номером N3, расположенного по адресу: "адрес". Стороны оценивают указанные доли здания в 3 900 000 рублей, в том числе стоимость ? доли ФИО8 и стоимость ? доли ФИО10 по 1 950 000 рублей. Покупатели производят продавцу оплату за приобретаемые доли в здании до момента заключения основного договора купли-продажи, но в любом случае не позднее даты подачи документов на регистрацию перехода права собственности на приобретаемые доли; обязательства по оплате приобретаемых ими долей продавцу являются солидарными для покупателей (п. 8). Продавец обязуется к моменту заключения основного договора купли-продажи снять обременение ипотекой со здания (п. 10). До момента заключения основного договора купли-продажи здания будет использоваться продавцом для осуществления им деятельности в сдаче в аренду указанного здания в целом или отдельных его частей. При этом все доходы от деятельности, связанной с использованием указанного здания, являются собственностью продавца (п.11). Здание будет переоборудоваться продавцом для создания торгового центра в целях последующей передачи в аренду третьим лицам, а также для осуществления в нем продавцом предпринимательской деятельности (п. 17).

Для приведения здания в состояние, пригодное для целей, изложенных в пункте 17 настоящего предварительного договора, продавец понесет расходы, связанные с получением и возвратом заемных средств кредиторам, а также связанные с оплатой капитального ремонта, реконструкции, переустройства, перепланировки, модернизации здания, с содержанием здания и его принадлежностей, с уплатой налогов, оплатой услуг по обслуживанию здания юридических и физических лиц, с оплатой страхования здания и его принадлежностей, охраны, с оплатой труда лиц, обслуживающих здание (п. 18). Продавец обязуется до момента заключения основного договора купли-продажи долей в здании осуществить выкуп земельного участка, расположенного под зданием, который при отчуждении долей здания будет следовать их судьбе. Стоимость долей земельного участка стороны будут определять исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент заключения основного договора купли-продажи (п. 19). Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи после полного возмещения продавцом расходов, понесенных последним по основаниям, указанным в п.п. 17, 18 и 19 настоящего договора (п.21). В случае если стороны примут решение о заключении основного договора купли-продажи до возмещения продавцом расходов, понесенных им по основаниям, предусмотренным в п.п. 17, 18 и 19 настоящего договора, продажная стоимость долей, подлежащая оплате покупателями продавцу за приобретаемые доли, предусмотренная п.п. 6 и 7 настоящего договора, увеличивается на сумму оставшихся ко времени заключения основного договора невозмещенными расходов продавца, понесенных по основаниям, указанным в п.п. 17, 18 и 19 настоящего договора (п.22).

Таким образом, из содержания указанного договора следует, что стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, которое, в части объекта капитального строительства будет реконструировано, переустроено и модернизировано продавцом по своему усмотрению, то есть о приобретении имущества, которое будет создано в будущем, а в части земельного участка - на имущество, которое будет приобретено продавцом в будущем.

22 августа 2013г. ОАО "Сбербанк России" и ИП ФИО2 заключили договор N-м об открытии невозобновляемой кредитной линии на срок по 21 августа 2018г. с лимитом в сумме 12 000 000 рублей, в качестве обеспечения обязательств по которому заключены договоры ипотеки и договор поручительства с ФИО12 и Новгородским фондом поддержки малого предпринимательства.

2 октября 2013г. ФИО2 получено разрешение на реконструкцию здания цеха по производству синтетических искусственных алмазов и инструмента на его основе под административно-торговое здание общей площадью после реконструкции 1 476, 8 кв.м, расположенного адресу: "адрес", после чего ФИО12 осуществлена реконструкция указанного здания и 5 мая 2014г. зарегистрировано его право собственности на административно-торговое жилое 2-этажное здание общей площадью 1 476, 8 кв.м, расположенное адресу: "адрес", кадастровый N.

26 ноября 2018г. Банк ВТБ (ПАО) и ИП ФИО2 заключили кредитное соглашение N на сумму 14 630 350 рублей с целью погашения задолженности по кредитному договору N N от 28 июня 2013г. с ПАО "Сбербанк". В качестве обеспечения обязательств ФИО2 по договору заключены договоры ипотеки и договор поручительства с ФИО11

7 апреля 2014г. ФИО2 направил ФИО1 и ФИО10 предложение об исполнении обязанности по оплате причитающихся им долей, для чего явиться для заключения основного договора купли-продажи 25 апреля 2014г. к нотариусу ФИО9 по адресу: "адрес" 11 часам.

9 апреля 2014г. ФИО1 направил ФИО2 письмо, в котором указал, что возможность принятия им соответствующего решения о заключении основного договора будет зависеть от предоставления продавцом в его адрес ряда документов, включая сведения об окончательной продажной стоимости его доли здания и сведений о рыночной стоимости земельного участка.

21 апреля 2014г. ФИО2 направил ФИО1 и ФИО10 уведомление о том, что в связи с поступившим в его адрес отказом ФИО10 от заключения основного договора купли-продажи долей нежилого здания по адресу: "адрес", заключение основного договора купли-продажи не состоится.

6 мая 2014г. ФИО1 направил ФИО2 и ФИО10 предложение о заключении дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи недвижимости от 19 августа 2013г, а также проект указанного дополнительного соглашения, предусматривающего с целью определения окончательной стоимости отчуждаемого недвижимого имущества обязанность продавца вести надлежащий помесячный учёт доходов и расходов, связанных с эксплуатацией спорного здания и ежеквартально предоставлять покупателям письменные отчёты об этом с правом покупателей на проверку достоверности представленных продавцом отчётов путём ознакомления с первичной бухгалтерской документацией.

2 июня 2014г. ФИО2 направил ФИО1 письмо в котором указал на невозможность рассмотрения предложения о заключении дополнительного соглашения к предварительному договору ввиду отказа ФИО10 от заключения основного договора.

17 сентября 2014г. ФИО1 направил ФИО2 предложение о продаже ему спорного здания за 36 000 000 рублей, однако оно оставлено без ответа.

2 декабря 2019г. ФИО1 направил ФИО2 и ФИО10 предложение об исполнении ФИО2 обязанности по передаче принадлежавших ему долей на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от 19 августа 2013 года в отношении ФИО1 и явке для заключения основного договора купли-продажи к нотариусу по указанному им адресу и в указанное время, куда ответчик не явился.

Соглашения об изменении предмета предварительного договора стороны в установленном законом порядке не заключили.

Таким образом, судом установлено, что в ходе использования ФИО2 спорного здания оно было реконструировано и переустроено, в результате чего изменило свои индивидуальные характеристики, назначение и стоимость, следовательно, указанный в предварительном договоре предмет сделки в настоящее время отсутствует.

Кроме того, судом установлено, что 28 августа 2019г. между ФИО2 (продавец) и ООО "Инвест" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял и оплатил недвижимое имущество - нежилое помещение с кадастровым номером N, расположенное на первом этаже здания по адресу: "адрес", площадью 738, 5 кв.м, стоимость недвижимого имущества - 22 500 000 рублей. Право собственности ООО "Инвест" на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в Управлении Росреестра по Новгородской области 19 сентября 2019 года.

9 декабря 2019г. между ИП ФИО2 (продавец) и ИП ФИО11 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ИП ФИО2 продал ИП ФИО11 нежилое помещение с кадастровым номером N, расположенное на втором этаже здания по адресу: "адрес" площадью 738, 3 кв.м, за 9 800 000 рублей. Право собственности ФИО11 на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в Управлении Росреестра по "адрес" ДД.ММ.ГГГГг.

Вступившим в законную силу решением Боровичского районного суда Новгородской области от 16 марта 2020г. в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, А.Э, ООО "Инвест" о признании сделок по отчуждению ФИО2 нежилых помещений с кадастровыми номерами N и N, расположенных по адресу: "адрес" недействительными, применении последствий недействительности сделок, отказано.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на основании объяснений сторон, фактических обстоятельств дела, установив, что право собственности на спорный объект недвижимости у ФИО2 отсутствует, а потому правом распоряжения указанным имуществом ответчик на момент рассмотрения настоящего спора уже не обладал, руководствуясь статьями 8, 429, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018г. N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", отказал в удовлетворении исковых требований.

С данными выводами суда согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает, что выводы судов соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права к спорным правоотношениям, оснований не согласиться с ними не имеется.

Доводы кассационной жалобы повторяют позицию заявителя при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций, а также сводятся к несогласию с оценкой, данной судами установленным по делу обстоятельствам и представленным доказательствам.

Судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает, что данные доводы жалобы не опровергают выводов судов первой и второй инстанций, всем им давалась оценка судами по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а потому они не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований к отмене состоявшихся по делу судебных актов, поскольку не свидетельствуют о том, что при рассмотрении дела судами были допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые в силу статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации могли бы служить основанием для отмены вынесенных судебных постановлений.

С учетом изложенного, учитывая общепризнанный принцип правовой определенности, являющийся одним из условий права на справедливое судебное разбирательство, предусмотренный статьей 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены вступивших в законную силу судебных актов.

Руководствуясь статьями 379.7, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Боровичского районного суда Новгородской области от 18 марта 2020г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским дел- Новгородского областного суда от 2 июля 2020г. оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: