Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 29 октября 2020 г. по делу N 8Г-16770/2020[88-17390/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Бетрозовой Н.В, судей Песоцкого В.В, Грибанова Ю.Ю, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комаровой Е.А. Комарова В.А. к администрации муниципального образования Северский район, Бец Б.Г. о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствия недействительности сделки, по кассационной жалобе представителя Бец Б.Г. - Григорьева О.Г. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03 марта 2020 года, Заслушав доклад судьи Бетрозовой Н.В, выслушав представителей Бец Б.Г. - Григорьева О.Г. и Дорошенко А.О, Комарову Е.А, представителя Комарова В.А. - Карамыслову Н.Г, представителя администрации муниципального образования Северский район - Анашкина А.И, судебная коллегия

установила:

Комаров В.А, Комарова Е.А. обратились в Северский районный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Северский район о признании договора аренды земельного участка N от 27.11.2017 года, заключенного с Бец Б.Г, недействительным и применении последствий признания сделки недействительной, путем возложения обязанности на Бец Б.Г. вернуть земельный участок с кадастровым номером N площадью 30 кв.м, расположенный по адресу: "адрес".

Решением Северского районного суда Краснодарского края от 22 июля 2019 года требования Комаровой Е.А, Комарова В.А. удовлетворены.

Договор аренды земельного участка N от 27.11.2017 года, заключенный между администрацией муниципального образования Северский район и Бец Б.Г. в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 30 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" признан недействительной сделкой. Прекращена регистрационная запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора аренды земельного участка N от 27.11.2017 года, заключенного между администрацией муниципального образования Северский район и Бец Б.Г, в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 30 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03.03.2020 года решение Северского районного суда Краснодарского края от 22 июля 2019 года отменено. По делу принято новое решение, которым исковое заявление Комаровой Е.А, Комарова В.А. к администрации муниципального образования Северский район, Бец Б.Г. о признании результатов проведения аукциона недействительными в части лота N предмет лота - право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 30 кв.м, расположенного в "адрес"; признании договора аренды земельного участка N от 27.11.2017 года, заключенного по результатам аукциона, недействительным; применении к договору аренды земельного участка N от 27.11.2017 г. последствий недействительности сделки удовлетворено. Суд признал результаты проведения аукциона недействительными в части лота N предмет лота - право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:26:0103032:916, общей площадью 30 кв.м, расположенного в "адрес". Договор аренды земельного участка N от 27.11.2017 года, заключенный между администрацией муниципального образования Северский район и Бец Б.Г. по результатам аукциона, признан недействительным. К договору аренды земельного участка N от 27.11.2017г. применены последствия недействительности сделки. Стороны приведены в первоначальное положение с аннулированием регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора аренды земельного участка N от 27 ноября 2017 года, заключенного между администрацией муниципального образования "адрес" и ФИО9 в отношении земельного участка, общей площадью 30 кв.м. с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

В кассационной жалобе представителя Бец Б.Г. - Григорьев О.Г. ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, ссылаясь на существенные нарушения норм материального и процессуального права и приятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

В письменных возражениях на кассационную жалобу Комаров В.А. и Комарова Е.А. просили оставить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03.03.2020 года без изменения.

В соответствии с частью 1 статьи 397.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, выслушав представителей Бец Б.Г. - Григорьева О.Г. и Дорошенко А.О, Комарову Е.А, представителя Комарова В.А. - Карамыслову Н.Г, представителя администрации муниципального образования Северский район - Анашкина А.И, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на кассационную жалобу, судебная коллегия находит, что такие нарушения были допущены при рассмотрении дела.

Судом установлено и из материалов дела следует, что Бец Б.Г. приобрел право аренды на земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 30 кв.м, расположенный в "адрес", в границах указанных в выписке ЕГРН на основании протокола N о результатах торгов в форме открытого аукциона на право заключение договора аренды и договоров купли-продажи земельных участков от 17.11.2017г, постановления администрации муниципального образования 1275 от 18.09.2017г.

Установлено, что право аренды на вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером N заявлено на аукцион, проводимый 17.11.2017 г. лотом N, что подтверждается публикацией в газете "Зори" от 12.10.2017г. и указано в приложении к договору аренды 27.11.2017 г. N.

Начальная цена предмета аукциона устанавливалась в размере ежегодной арендной платы и составила 1855, 88 руб, шаг аукциона составлял 3% - 55, 67 руб, сумма задатка - 1 6770, 29 руб.

Предельные размеры земельного участка для всех видов разрешенного использования определены решением Совета муниципального образования Северского района от 23.11.2017г. N255 "О внесении изменений в решение Совета Северского сельского поселения Северского района от 24.10.2013г. N346 "Об утверждении правил землепользования и застройки Северского сельского поселения Северского района Краснодарского края. При этом минимальная площадь участка в зоне - ОД с видом разрешенного использования: земельные участки объекты предпринимательской деятельности, в том числе магазины составляет 100 кв.м, максимальный процент застройки - 60 %; минимальный отступ от границ участка - три метра, минимальный отступ от границ смежных участков при размещении объектов предпринимательской деятельности - один метр (при условии соблюдения противопожарных разрывов).

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные исковые требования, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда, перейдя к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, исходила из того, что поскольку договор аренды земельного участка N заключен 27.11.2017г. и площадь предоставленного Бец Б.Г. земельного участка с кадастровым номером N менее допустимой минимальной площади земельного участка, при том, что ширина участка не позволяет сделать минимальные отступы от границ смежных земельных участков, определенные для данной зоны, посчитала, что размещение в будущем Бец Б.Г. на земельном участке какого-либо объекта предпринимательской деятельности в соответствии с видом разрешенного использования участка невозможна, так как он не сможет быть использован без нарушений норм Градостроительного кодекса РФ и нарушений прав собственников смежных земельных участков.

Кроме того, установив, что истцы Комаровы возвели часть строения с кадастровым номером N (магазин "Подарки"), выходящую за пределы земельного участка, согласно разрешения на ввод в эксплуатацию N от 07.08.2007г, выданного администрацией муниципального образования Северского района, что на 10 лет ранее формирования участка в качестве лота N для аукциона на право аренды земельного участка и ранее, чем Бец Б.Г. предоставлен участок в аренду 27.11.2017г, сроком на 4 года, суд апелляционной инстанции, ссылаясь на положения ст.39.6 Земельного кодекса РФ, пришел к выводу о незаконном формирования лота N для аукциона на право аренды участка с кадастровым номером N, а также, что незаконное проведение аукциона и заключение договора аренды земельного участка от 27.11.2017г. привело к нарушению прав и законных интересов Северского сельского поселения, а также прав и законных интересов неопределенного круга лиц, в том числе истцов Комаровой Е.А. и Комарова В.А, которым необходим доступ для входа в магазин "Подарки".

Также, при принятии решения суд апелляционной инстанции исходя из того, что СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" минимальное расстояние при степени огнестойкости и классе конструктивной пожарной опасности жилых и общественных зданий равно 6 метрам, посчитал необходимым отметить о неправомерности действий администрации при заключении оспариваемого договора, ввиду того, что ответчику не удастся соблюсти противопожарные разрывы между уже имеющимся на земельном участке, принадлежащим истцам магазине и объектом, который собирается возвести Бец Б.Г. на своем арендованном участке, так как ширина участка составляет 2 м 80 см.

Установив, что администрация муниципального образования Северский район направила 26 октября 2018 года в адрес представителя истца - Карамысловой Н.Г. ответ о рассмотрении обращения о расторжении договора аренды земельного участка, а исковое заявление подано в суд 03.06.2019 года, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для применения срока исковой давности, посчитав, что заявленные истцами требования заявлены в пределах годичного срока исковой давности.

Судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что судом апелляционной инстанции при принятии судебного акта не было учтено следующее.

В соответствии со статьей 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1 ст. 449 ГК РФ).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2)

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

В силу приведенных выше положений закона основанием для признания торгов недействительными является нарушение правил их проведения, при этом не просто формальное, а лишь имеющее существенное значение и повлиявшее на результаты торгов, которое привело к умалению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах.

Между тем указанные в приведенных выше нормах материального права и разъяснениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации обстоятельства, которые могли бы являться основанием для признания торгов и заключенной на них сделки недействительными, судом не установлены.

Исходя из специфики природы договора заключенного по результатам торгов, признание такого договора недействительным является последствием признания недействительными торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 11 ст. 39.8 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Порядок организации и проведение аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка установлен ст. ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона (п.19 ст. 39.11 ЗК РФ).

В соответствии с п. 21 ст. 39.1 ЗК РФ извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно содержать, в том числе, следующие сведения:

- о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствуй с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории) (пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ).

В силу ч.6 ст.448 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Таким образом, принимая во внимание, что решение Совета муниципального образования Северского района от 23.11.2017г. N255 "О внесении изменений в решение Совета Северского сельского поселения Северского района от 24.10.2013г. N346 "Об утверждении правил землепользования и застройки Северского сельского поселения Северского района Краснодарского края", согласно которому установлены предельные размеры земельных участков объектов предпринимательской деятельности, в том числе магазины, вступило в силу со дня его официального опубликования - 23.11.2017г, при том, что протокол N3 о результатах торгов в форме открытого аукциона на право заключения договоров аренды был составлен 17.11.2017г, выводы судебной коллегии в контексте ч.6 ст.448 ГК РФ о его недействительности, как и о том, что заключение вышеозначенного договора привело к нарушению прав и законных интересов Северского сельского поселения, которое не обращалось с какими-либо самостоятельными требованиями в отношении данного договора, а также прав и законных интересов истцов Комаровой Е.А. и Комарова В.А, не соответствует нормам материального права.

В данном случае фактическая дата подписания договора аренды (27.11.2017) не изменяет начало срока его действия, определенного в протоколе о результатах торгов от 17.11.2017г.

Не соответствует нормам материального и процессуального права и вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор аренды участка N от 27.11.2017 года является недействительным и в силу того, что он существенно нарушает права истцов Комаровых, которые не смогут использовать принадлежащий им на праве собственности магазин "Подарки" по назначению, в том числе и в силу того, что Бец Б.Г. инициировал обращение в суд об обязании Комарова В.А. и Комаровой Е.А. осуществить снос данного объекта.

Из материалов дела следует, что апелляционным определением от 04 апреля 2019 г. судебная коллегия Краснодарского краевого суда при рассмотрении гражданского дела N, установив, что часть спорного строения была возведена ответчиками Комаровыми в границах земельного участка, принадлежащего Бец Б.Г, отменив ранее принятое решение, приняла новое судебное постановление, которым обязала Комарова В.А и Комарову Е.А. произвести снос входной группы (лестничного марша, пандуса, площадки), осуществить частичный демонтаж 1 и 2 этаж и фундамента здания, выходящего за пределы границ земельного участка за свой счет.

Таким образом, при наличии вступившего в законную силу решения суда, которым подтверждена неправомерность действий Комаровых, самовольно осуществивших строительство вышеуказанных конструкций, нарушающих границы земельного участка Бец Б.Г, во исполнение которого возбуждено исполнительное производство, выводы суда о нарушении прав истцов Комаровых заключением договора аренды, как и том, что вышеуказанный судебный акт не является преюдициальным для рассматриваемого спора являются необоснованными.

Кроме того, судебная коллегия Четвертого кассационного суда не может согласиться об отклонении судом апелляционной инстанции заявления ответчика о применении срока исковой давности по заявленным требованиям и выводом о соблюдении истцами срока исковой давности, который суд по настоящему спору исчислил с даты получения представителем Комаровой Е.А. ответа администрации муниципального образования Северский район по результатам обращения о расторжении договора аренды земельного участка.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз.2 п.2 ст.199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (п.15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет 1 год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Анализируя заявление ответчика о пропуске срока исковой давности к заявленным истцами требований о признании договора аренды земельного участка от 27.11.2017 года, заключенного по итогам проведения торгов в форме открытого аукциона, судебная коллегия полагает, что истцам было известно о совершенной сделке с ноября 2017 года, соответственно, уже тогда они должны были узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. В частности, о проведении торгов в отношении спорного земельного участка истцы знали из извещения, опубликованного в официальном печатном издании органов местного самоуправления Северского района - газеты "Зори" от 12.10.2017 года.

Однако с исковым заявлением в суд о признании сделки недействительной Комаровы обратились 03.06.2019 года, а с требованиями о признании недействительными торгов, состоявшихся 17.11.2017г. в порядке уточнения исковых требований в суде апелляционной инстанции - 05 декабря 2019 года, то есть с пропуском срока исковой давности.

Указанные обстоятельства не были учтены судом апелляционной инстанции, что также является существенным нарушением норм материального права, которое привело к неправильному разрешению дела.

На основании изложенного, судебная коллегия Четвертого кассационного суда находит, что при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без нового рассмотрения дела.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем доказательствам и доводам сторон и разрешить дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03 марта 2020 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции - Краснодарский краевой суд.

Председательствующий

Судьи