Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 27 октября 2020 г. по делу N 8Г-18132/2020[88-20888/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Косарева И.Э, судей Бетрозовой Н.В, Песоцкого В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования "Ахтубинский район" к Безрукову Сергею Геннадьевичу о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате

по кассационной жалобе Безрукова С.Г. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 04 марта 2020 года.

Заслушав доклад судьи Косарева И.Э, объяснения представителя ответчика ФИО5, судебная коллегия

установила:

Администрация МО "Ахтубинский район" обратилась в суд с иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между комитетом имущественных и земельных отношений администрации МО "Ахтубинский район" и Безруковым С.Г. был заключен договор аренды N земельного участка для эксплуатации двух скважин и мини-цеха по производству минеральной воды с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, имеющего адресный ориентир: "адрес". Срок договора аренды определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением администрации МО "Ахтубинский район" от 14 сентября 2016 года N 412 на основании заявления Безрукова С.Г. от ДД.ММ.ГГГГ право аренды на указанный земельный участок прекращено. Согласно пункта 2.3 вышеуказанного постановления Безрукову С.Е. следовало заключить с комитетом соглашение о расторжении договора аренды и зарегистрировать его в регистрирующем органе. Сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение о расторжении договора аренды, однако Безруков С.Г. действий по регистрации данного соглашения не осуществил. В регистрации соглашения о расторжении договора по заявлению Безрукова С.Г. регистрирующим органом было отказано ввиду непредставления им в регистрирующий орган согласия залогодержателя права аренды, поскольку право аренды было им заложено банку. Наличие в ЕГРН записи о действующем договоре аренде нарушает право арендодателя на передачу земельного участка в аренду другим лицам, в связи с чем истец полагает договор аренды действующим до регистрации соглашения о его расторжении. Ввиду ненадлежащего исполнения условий соглашения за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате. Погасить образовавшуюся задолженность в досудебном порядке Безруков С.Г. отказался.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, обязать Безрукова С.Е. передать по акту приема-передачи истцу земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий адресный ориентир: "адрес" с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, взыскать с Безрукова С.Г. в пользу администрации МО "Ахтубинский район" задолженность по арендной плате в размере "данные изъяты" руб, в том числе сумму основного долга за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" руб, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" руб.

Ответчик в ходе рассмотрения дела заявленные требования не признавал, указывая, что с ДД.ММ.ГГГГ земельный участок им фактически не использовался, а государственная регистрация подписанного соглашения не имеет значения для дела по спору о взыскании арендной платы.

Решением Ахтубинского районного суда Астраханской области от 19 декабря 2019 года в удовлетворении исковых требований было отказано в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 04 марта 2020 года решение суда первой инстанции по жалобе истца отменено. По делу принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены частично. С Безрукова С.Г. в пользу администрации МО "Ахтубинский район" взыскана задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 786 580, 75 руб. и государственная пошлина в размере 11 065, 81 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Безруков С.Г. ставит вопрос об отмене апелляционного определения со ссылкой на существенное нарушение судом норм материального права. В обоснование жалобы заявитель указал, что у суда отсутствовали основания для взыскания задолженности за период, когда договор был сторонами фактически расторгнут. Правовое значение имеет не государственная регистрация расторжения договора, а окончание пользования предметом аренды, который был передан арендодателю соглашением о расторжении, являющимся одновременно актом приема-передачи земельного участка. Сохранение в ЕГРН записи о наличии договора аренды не означает, что договор аренды не прекратился, отсутствие факта регистрации соглашения о расторжении договора аренды не отменяет его исполнения сторонами. С заявлением о регистрации соглашения о расторжении могла обратиться любая сторона договора. Наличие на ранее арендуемом земельном участке какого-либо имущества бывшего арендатора, при условии, что в момент возврата земельного участка арендодатель не заявлял никаких претензий, не является основанием для взыскания арендной платы.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал. Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, представив письменный отзыв на жалобу.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии с ч.1 ст. 379.6 ГПК РФ законность обжалуемых судебных постановлений в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений, влекущих отмену обжалуемого апелляционного определения, в рассмотренном деле не имеется.

Кассационный суд соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, которым при разрешении спора установлены фактические обстоятельства дела в достаточном объеме, правильно определены имеющие юридическое значение по делу обстоятельства, решение принято на основании исследованных и оцененных по правилам ст.ст. 12, 56, 67 ГПК РФ доказательств с правильным распределением бремени доказывания, применен закон, подлежащий применению, ошибок в его толковании не допущено.

Доводы кассационной жалобы сводятся к отсутствию обязанности арендатора вносить арендную плату с момента возврата арендодателю арендованного имущества.

Факт возврата спорного земельного участка подтвержден соглашением сторон о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, который также является и актом приема-передачи, на что указано в пункте 5 соглашения.

Вместе с тем в соответствии с пунктами 1 и 3 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" судам следует учитывать, что прекращение договорного обязательства по ряду оснований может быть выражено в форме соглашения сторон и представлять собой частный случай расторжения или изменения договора (глава 29 ГК РФ).

По общему правилу ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо при отсутствии такого соглашения в судебном порядке по требованию одной из сторон.

Таким образом, соглашение о расторжении договора представляет собой результат достижения между сторонами такого компромисса, который влечет прекращение взаимных обязательств сторон без ущерба для них.

В свою очередь гарантией сохранения интересов сторон является обязательность выполнения условий соглашения, которая обеспечивается либо наличием санкций за их нарушение, либо постановкой наступления желаемого результата в зависимость от выполнения какого-либо обязательства.

Применительно к данному делу соглашение о прекращении обязательств, выраженное в форме соглашения о расторжении договора от 15.09.2016, предусматривает не только основание прекращения обязательства по взаимному согласию, но и момент его прекращения, что относится к существенным условиям соглашения.

Таким существенным условием расторжения договора стороны предусмотрели в пункте 3 его вступление в силу с момента его государственной регистрации. Кроме того, данное соглашение заключено сторонами во исполнение постановления администрации муниципального образования "Ахтубинский район" от 14.09.2016 N412, которым на арендатора возложена обязанность не только заключить соглашение о расторжении договора, но и совершить действия, направленные на его государственную регистрацию.

Представляется очевидным, что без условия о вступлении соглашения о расторжении в силу с момента его регистрации оно не было бы заключено арендодателем, что повлекло бы для инициатора расторжения необходимость предъявления иска о расторжении договора и его обоснования в соответствии с пунктом 2 ст. 450 ГК РФ.

Значимость для арендодателя этого условия объективно понятна. Во-первых, самостоятельное обращение в регистрирующий орган сопряжено с возложением на орган власти дополнительной функции и расходов, при том, что инициатива расторжения договора исходила от Безрукова С.Г. Во-вторых, согласно записям в ЕГРН договор аренды имеет дополнительное обременение правами залогодержателя - ОАО "Россельхозбанк", возникшее в результате правоотношений Безрукова С.Г. с данным банком.

В соответствии с пунктом 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Принимая во внимание изложенное, соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды следует считать не вступившим в силу до момента его регистрации.

Соответствующее постановление администрации муниципального образования "Ахтубинский район" от 14.09.2016 N412 оспорено Безруковым С.Г. не было, частично исполнено заключением соглашения о расторжении договора, а следовательно подлежало исполнению и в части регистрации соглашения.

Сформулированная данным постановлением обязанность арендатора зарегистрировать договор во взаимосвязи с соглашением от ДД.ММ.ГГГГ приобрела характер обязательства, отказ от исполнения которого недопустим в соответствии с положениями ст.ст. 309, 310 ГК РФ.

То обстоятельство, что регистрирующим органом в государственной регистрации расторжения договора аренды Безрукову С.Г. было отказано, правового значения не имеет, поскольку мотивом такого отказа явилось несовершение Безруковым С.Г. действий по урегулированию его взаимоотношений с залогодержателем, а именно непредставление согласия банка на прекращение залога. Кроме того, отказ регистрирующего органа в регистрации прекращения обременения мог быть оспорен в установленном порядке, чего Безруковым С.Г. также сделано не было.

Дальнейшее бездействие Безрукова С.Г. свидетельствует о его уклонении от выполнения обязательства, возложенного на него соглашением о расторжении договора и постановлением администрации, что может быть квалифицировано как недобросовестное поведение согласно ст. 10 ГК РФ.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Следует согласиться с доводами жалобы о том, что арендодателем земельный участок принят по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ без замечаний. Изложенные истцом в отзыве на кассационную жалобу доводы о нахождении на земельном участке принадлежащих Безрукову С.Г. объектов материалами дела не подтверждаются и предметом исследования нижестоящих судов не являлись, в связи с чем не могут быть проверены в кассационном порядке в соответствии с ч. 3 ст. 390 ГПК РФ. Между тем, позиция ответчика о передаче арендодателю свободного земельного участка может свидетельствовать об отказе от права на находящиеся на участке объекты.

В то же время применительно к положениям ст. 622 ГК РФ следует согласиться с выводом суда апелляционной инстанции, что ответчик не возвратил арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Так, согласно выписке из ЕГРН бывший в аренде земельный участок возвращен арендодателю обремененным правами залогодержателя. То есть обязательства арендатора в соответствии со ст. 622 ГК РФ не исполнены, что является просрочкой исполнения обязательства по возврату арендованного имущества в первоначальном состоянии, то есть свободным от обременений.

С учетом изложенного и в соответствии с положениями части 2 ст. 622 ГК РФ арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Общедоступные сведения ЕГРН о наличии обременения земельного участка как правами арендатора, так и правами залогодержателя нарушают права истца на предложение данного участка третьим лицам, что влечет убытки, вызванные невозможностью использования земельного участка.

Иные доводы кассационной жалобы также не являются основанием для отмены правильного по существу решения суда, направлены на переоценку выводов суда, для чего у кассационной инстанции оснований не имеется.

Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания, поскольку иной подход приводил бы к несоразмерному ограничению принципа правовой определенности.

При установленных обстоятельствах, поскольку судом не допущено существенных нарушений норм материального или процессуального права, оснований, предусмотренных статьей 379.7 ГПК РФ, для отмены обжалуемого судебного акта в кассационном порядке не усматривается.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 04 марта 2020 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Безрукова Сергея Геннадьевича без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: