Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 05 ноября 2020 г. по делу N 8Г-25273/2020[88-24813/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего ФИО5, судей ФИО3 и ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Сочи на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15.06.2020 по гражданскому делу по иску администрации города Сочи к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, заслушав доклад судьи ФИО5, судебная коллегия

установила:

администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 (далее - ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Решением Адлерского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования администрации удовлетворены. Суд постановилизъять у ответчика объект незавершенного строительства, площадью 83, 2 кв.м, степень готовности объекта - 20%, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", по схеме планировки квартала индивидуальной жилой застройки в "адрес" N, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Определением от 03.06.2020 судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда постановилаперейти к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15.06.2020 названное решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении иска администрации отказано.

В кассационной жалобе администрация города Сочи просит отменить судебный акт апелляционной инстанций в виду существенных нарушений норм материального и процессуального права. Указывает, что выводы суда не соответствуют материалам дела. Полагает, необоснованными выводы суда апелляционной инстанции о том, что при истребовании администрацией земельного участка без расположенного на нем объекта недвижимости - хозблока, находящегося в собственности ответчика и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Ссылается на не исследованность судом юридически значимых обстоятельств дела. ФИО1 направила в суд письменные возражения, в которых просила отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

При таких обстоятельствах в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, разрешая спор про правилам производства в суде первой инстанции, установил, что постановлением администрации города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ N "О предоставлении ФИО1 в аренду земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", по схеме планировки квартала индивидуальной жилой застройки в районе села Черешня, земельный участок N" ответчику предоставлен однократно сроком на 3 года земельный участок площадью 638 кв.м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", по схеме планировки квартала индивидуальной жилой застройки, уч. 104, с видом разрешенного использования - "Индивидуальное жилищное строительство", в территориальной зоне - "Ж2", категория земель - земли населенных пунктов (далее - земельный участок).

На основании данного постановления между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ФИО1 заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, срок его действия которого установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства площадью 83, 2 кв.м, с кадастровым номером N, принадлежащий на праве собственности ФИО1, о чем в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации N (степень готовности объекта - 20%).

На указанном земельном участке расположен еще один объект недвижимости, который принадлежит ответчику - хозблок, общей площадью 20 кв.м, этажностью 1, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, сделана запись о государственной регистрации N.

Администрация в обоснование заявленных требований ссылалась на то, что, право приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов сроком на три года однократно для завершения его строительства было реализовано ФИО1 при заключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, срок действия договора истек, строительство объекта недвижимости ответчиком не завершено, Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи разрешение на ввод в эксплуатацию объекта не выдавалось.

Суд апелляционной инстанции, разрешая спор, исходил из того, что администрация обратилась в суд за пределами установленного абзацем 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации шестимесячного срока со дня истечения срока действия заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО1 на праве собственности, путем продажи с публичных торгов.

Суд указал, что разрешение, выданное на ранее начатое строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома, действовало на момент окончания срока действия договора аренды, а согласно положениям пункта 8.4 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N арендатор наделен правом заключить по истечении срока данного договора новый договор аренды земельного участка. Помимо объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером N расположен еще один объект недвижимости, который также принадлежит ФИО1 - хозблок. Истребование администрацией земельного участка без расположенного на нем объекта недвижимости - хозблока, находящегося в собственности ответчика и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах, суд не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований администрации об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Судебная коллегия ФИО2 кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с данными выводами суда апелляционной инстанции.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с ДД.ММ.ГГГГ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до ДД.ММ.ГГГГ п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения

Судом установлено, что договор между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ФИО1 заключен после ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции (действующей с ДД.ММ.ГГГГ), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Одним из основополагающих принципов гражданского судопроизводства является, согласно статье 12 ГПК РФ, осуществление правосудия по гражданским делам на основе состязательности и равноправия сторон.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определяются судом исходя из доводов и возражений лиц, участвующих в деле, а также из положений норм права, подлежащих применению при разрешении спора.

Приведенные требования закона распространяются также и на суд апелляционной инстанции, который в соответствии с процессуальным законом повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции.

Судебная коллегия считает заслуживающим внимания довод кассационной жалобы о несогласии с выводом суда, что при истребовании администрацией земельного участка без расположенного на нем объекта недвижимости - хозблока, находящегося в собственности ответчика и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов ввиду следующего.

Так, в соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

В силу норм статьи 135 ГК РФ составной частью основного строения являются также вспомогательные строения, сооружения, предназначенные для обслуживания основного здания (гаражи, колодцы, хозблоки и т. п.), следующие судьбе главной вещи.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Следовательно, освоением земельного участка с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства является наличие жилого дома.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, отказывая администрации в удовлетворении иска, не выяснил обстоятельство того освоен ли спорный земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, и есть или нет на нем объект индивидуального жилищного строительства, в то время как, хозблок относится к объектам вспомогательного использования к основному объекту.

Таким образом, судом не установлены юридически значимые обстоятельства для принятия решения по настоящему делу.

Ввиду изложенного апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15.06.2020 нельзя признать законным, как принятое с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, что является основанием для отмены обжалуемого судебного постановления с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15.06.2020 отменить.

Направить дело на новое апелляционное рассмотрение в Краснодарский краевой суд.

Председательствующий ФИО5

Судьи ФИО3

ФИО4