Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 09 июня 2020 г. по делу N 8Г-4220/2020[88-7744/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Косарева И.Э, судей Бетрозовой Н.В, Песоцкого В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Андреевой Веры Васильевны к ООО "Наш Дом - Сочи", администрации города Сочи о признании действительным договора купли-продажи недвижимости, признании права собственности на объект недвижимости, регистрации перехода права собственности, освобождении имущества от ареста

по кассационной жалобе Андреевой В.В. на решение Хостинского районного суда г. Сочи от 25 июня 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 08 октября 2019 года.

Заслушав доклад судьи Косарева И.Э, судебная коллегия

установила:

Андреева В.В. обратилась в суд с иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО "Наш Дом - Сочи" был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1.1 предварительного договора стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи, ответчик обязался продать истцу квартиру общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенную на 21 этаже "адрес", при этом Андреева В.В. в полном объеме выполнила обязательства по оплате стоимости квартиры в размере "данные изъяты" рублей до заключения договора.

После оформления технической документации квартира учтена под номером "данные изъяты", квартире присвоен кадастровый N. Решением Хостинского районного суда г. Сочи от 21.12.2017 по делу N было признано право собственности ООО "Наш Дом - Сочи" на квартиры в указанном доме, в том числе на "адрес". При этом в данном решении суда указано, что оно является основанием к передаче в собственность остальных дольщиков жилых помещений согласно сведениям, имеющимся в их договорах долевого участия.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО "Наш дом - Сочи" заключен основной договор купли-продажи указанной квартиры, ранее внесенные денежные средства зачтены в счет ее оплаты, квартира фактически передана Андреевой В.В, в тот же день сторонами договора поданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

Однако уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация перехода права была приостановлена до снятия ареста, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Центрального РОСП "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ на принадлежащие ООО "Наш дом - Сочи" квартиры, в том числе на "адрес".

Исполнительное производство N-ИП от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено в связи с задолженностью ООО "Наш дом - Сочи" в пользу взыскателя в лице администрации "адрес" в размере "данные изъяты" рублей.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просила суд признать действительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ООО "Наш Дом - Сочи", признать за Андреевой В.В. право собственности на "адрес" общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенную на 21 этаже многоквартирного дома по адресу: "адрес", кадастровый N, освободить данную квартиру от ареста, принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру к Андреевой В.В, прекратив право собственности ООО "Наш Дом - Сочи" на этот объект.

Ответчик ООО "Наш Дом - Сочи" исковые требования признавал.

Ответчик администрация "адрес" возражала против удовлетворения требования об освобождении квартиры от ареста, в остальной части разрешение иска оставила на усмотрение суда.

Решением Хостинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Андреевой В.В. было отказано.

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 08 октября 2019 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Андреевой В.В. без удовлетворения.

В кассационной жалобе истец указывает на допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права, просит вступившие в законную силу судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении ее иска. В обоснование жалобы заявитель указывает на несоответствие выводов судов об отсутствии доказательств уплаты денежных средств за квартиру фактическим обстоятельствам дела, поскольку как в предварительном, так и в основном договоре купли-продажи указано на оплату денежных средств в сумме "данные изъяты" рублей в пользу ООО "Наш Дом - Сочи" до их подписания. Указанные средства были перечислены со счета дочери истца Гордеевой О.А. на имя руководителя ООО "Наш Дом - Сочи" со ссылкой на проект предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, который в дальнейшем был перезаключен ДД.ММ.ГГГГ с целью уточнения местоположения приобретаемого недвижимого имущества. Не соответствует фактическим обстоятельствам дела и вывод судов о том, что не нашли подтверждения ее доводы об уклонении ответчика от государственной регистрации сделки от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку непринятие ответчиком мер по снятию с квартиры ареста в течение 6 месяцев, прошедших с момента приостановления регистрации, фактически является уклонением от регистрации. Отказ в удовлетворении требования в части освобождения имущества от ареста также нарушает нормы ГК РФ, поскольку согласно ст. 305 ГК РФ истец имеет право на защиту своего владения, право на которое возникло в момент заключения предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ, то есть до ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, когда вступили в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края о взыскании с ООО "Наш Дом - Сочи" в пользу администрации г..Сочи задолженности по арендным платежам, в связи с чем истец имеет приоритетное право на получение объекта в собственность.

Судами сделан ошибочный вывод о намерении сторон купли-продажи предъявленным иском освободить имущество от ареста, формально выступая спорящими сторонами. Требования иска об освобождении квартиры от ареста вытекают из действительности исполненной сделки купли-продажи и ст. 119 Закона РФ "Об исполнительном производстве". Процессуальное нарушение состоит в том, что судом не дана оценка факту признания иска ответчиком ООО "Наш Дом - Сочи", определение о непринятии признания иска районным судом в нарушение ч. 4 ст.173 ГПК РФ не выносилось.

В судебное заседание суда кассационной инстанции стороны и представители третьих лиц - Управления Росреестра по Краснодарскому краю и Центрального РОСП г. Сочи не явились, возражений на жалобу не представлено; препятствий к рассмотрению дела в порядке ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ не имеется.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии с ч.1 ст. 379.6 ГПК РФ законность обжалуемых судебных постановлений в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений, влекущих отмену состоявшихся судебных постановлений, в разрешенном деле не имеется.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами нижестоящих судов, которыми при разрешении спора установлены фактические обстоятельства дела в достаточном объеме, правильно определены имеющие юридическое значение по делу обстоятельства, решение принято на основании исследованных и оцененных по правилам ст.ст. 12, 56, 67 ГПК РФ доказательств с правильным распределением бремени доказывания, применен закон, подлежащий применению, ошибок в его толковании не допущено.

Доводы кассационной жалобы по существу повторяют позицию, изложенную истцом в судах первой и апелляционной инстанций, были предметом исследования и оценки судов и правомерно отклонены ими.

Следует признать обоснованным довод истца о том, что материалы дела содержат доказательства исполнения Андреевой В.В. обязательства по оплате спорной квартиры, учитывая содержание основного и предварительного договоров и признание иска ООО "Наш дом - Сочи".

Однако основанием для отказа в удовлетворении иска явилось иное обстоятельство, а именно арест, наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя Центрального РОСП "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ на спорную квартиру в составе имущества продавца ООО "Наш дом - Сочи", являющегося должником по исполнительному производству N-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденного по обязательствам этого лица в пользу администрации "адрес".

В соответствии с пунктом 2 ст.1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Основания ограничения гражданских прав предусмотрены, в том числе, положениями законодательства об исполнительном производстве.

В соответствии с ч.ч. 1, 3, 4 ст. 80 Закона РФ "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе наложить арест на имущество должника. Арест на имущество должника применяется в частности для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).

Исходя из этого, суды пришли к правильному выводу, что при наложении ареста должник в обязательном порядке лишается права распоряжения арестованным имуществом. Внесение в ЕГРН сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества заключен до наложения на него ареста. Действия по фактической передаче в собственность другого лица имущества, распоряжаться которым в силу примененного судебными приставами-исполнителями ареста запрещено, являются незаконными.

В этой связи как заключение договора от ДД.ММ.ГГГГ, так и его исполнение в части передачи квартиры являются незаконными, поскольку совершены вопреки аресту.

Таким образом, в силу имеющегося ареста исключается возможность государственной регистрации перехода права на это имущество, в связи с чем в удовлетворении иска в этой части отказано правомерно.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Судами обоснованно сделан вывод об отсутствии факта уклонения ООО "Наш дом - Сочи" от государственной регистрации перехода права собственности. При этом судами были приняты во внимание совместная подача сторонами договора ДД.ММ.ГГГГ заявления в регистрирующий орган и последовавшее признание иска ООО "Наш дом - Сочи".

Довод истца о том, что непринятие ООО "Наш дом - Сочи" мер по снятию ареста со спорной квартиры фактически является уклонением от регистрации перехода права, несостоятелен, поскольку эти действия имеют различное правовое содержание. Меры по снятию ареста должны заключаться либо в исполнении решения суда, в обеспечение которого этот арест наложен, либо в отмене ареста в результате процедуры его оспаривания.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.ст. 131 и 551 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента регистрации перехода права на соответствующий объект.

Согласно разъяснений, содержащихся в абз.2 п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п.1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 63 того же постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке.

С учетом изложенного требования иска как о признании права собственности на данную квартиру, так и о государственной регистрации перехода права собственности на нее не подлежали удовлетворению, поскольку в силу отсутствия государственной регистрации договор от ДД.ММ.ГГГГ не считается заключенным, исполнение договора в части передачи вещи покупателю хоть и имело место, но законным ввиду ареста не является, а факт уклонения продавца от регистрации сделки и перехода права отсутствует.

При таких обстоятельствах Андреева В.В. не обладает правом предъявления требования об освобождении этого объекта от ареста, в связи с чем данное требование также не подлежало удовлетворению. В этой связи доводы жалобы о наличии у нее такого права в соответствии со ст. 305 ГК РФ и ст. 119 Закона РФ "Об исполнительном производстве" неверны, поскольку предусмотренных ст. 305 ГК РФ правомочий в отношении указанной квартиры Андреева В.В. не имеет ввиду отсутствия для этого оснований, предусмотренных законом или зарегистрированным договором купли-продажи.

По мнению заявителя, существо спора по данному делу состояло в определении того, кому именно - администрации города или истцу принадлежит приоритет в получении удовлетворения своих требований к ООО "Наш дом - Сочи" за счет спорной квартиры. В развитие этой позиции истец полагает подлежащими применению правила п. 3 ст. 551 и ст. 398 ГК РФ с учетом разъяснений, данных в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22, в соответствии с которыми, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ.

Однако данная позиция также основана на неправильном понимании существа спора и принятых судами решений.

Статья 398 ГК РФ определяет преимущество одного кредитора перед другим в отношении индивидуально определенной вещи, тогда как в данном деле администрация "адрес" не претендует на указанную квартиру как на индивидуально определенную вещь, тем более не является лицом, заключившим договор купли-продажи данной вещи.

С учетом изложенного указанные заявителем нормы п. 3 ст. 551 и ст. 398 ГК РФ, устанавливающие преимущество кредитора, которому передана вещь, перед другими кредиторами, в данном деле применению не подлежат.

Довод жалобы о нарушении норм процессуального права отсутствием в соответствии с ч. 4 ст.173 ГПК РФ определения суда первой инстанции о непринятии признания иска ООО "Наш Дом - Сочи" также не является основанием для отмены состоявшихся судебных постановлений.

В соответствии с ч.ч. 3, 4 ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований. В случае непринятия судом признания иска ответчиком суд выносит об этом определение и продолжает рассмотрение дела по существу.

В соответствии с ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. Мотивируя решение, суд первой инстанции оценил предъявление иска и его признание ООО "Наш Дом - Сочи" как формальные согласованные действия, направленные на освобождение объекта от ареста в отсутствие спора между этими сторонами. Таким образом, судом фактически приведено основание непринятия признания иска, а последующая мотивировка решения содержит нормы закона, которым противоречат требования иска, а следовательно и препятствуют принятию его признания.

С этим согласился суд апелляционной инстанции, указав, что признание ООО "Наш Дом - Сочи" иска свидетельствуют о желании сторон преодолеть наложенный на квартиру арест.

Согласно ч.2 ст. 442 ГПК РФ и разъяснениям, данным в п. 51 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 ответчиком по иску об освобождении имущества от ареста является не только должник, но и взыскатель. В связи с этим признание иска в части данного требования только должником правового значения не имело.

Таким образом, вопрос о непринятии признания иска судом фактически разрешен, отсутствие отдельного определения суда по этому вопросу не является существенным процессуальным нарушением, влекущим отмену состоявшихся судебных постановлений.

Восстановление прав истца избранным ею способом невозможно до выполнения ООО "Наш дом - Сочи" действий, влекущих отмену в установленном законом порядке ареста спорной квартиры. Кроме того, защита прав истца также возможна в процедуре банкротства застройщика.

Доводы кассационной жалобы не являются основанием для отмены правильных по существу судебных актов, направлены на переоценку выводов судов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные частью 3 статьи 390 ГПК РФ.

При изложенных обстоятельствах, поскольку судами первой и апелляционной инстанции не допущено существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, оснований, предусмотренных статьей 379.7 ГПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке не усматривается.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Хостинского районного суда г. Сочи от 25 июня 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 08 октября 2019 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Андреевой Веры Васильевны - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: