Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 19 января 2021 г. по делу N 66а-76/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Гылкэ Д.И, судей Артамоновой Т.А, Катанаевой А.С, при секретаре Беляк В.А, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Ставропольского краевого суда административное дело УИД N 26OS0000-04-2019-000380-75 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Вдохновение" к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 21 сентября 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, объяснения представителя административного истца Антоновой Е.М, допросив эксперта ФИО3, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Вдохновение" обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении по состоянию на 1 января 2015 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 22 851 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для продолжения строительства объектов производственного назначения, находящегося по адресу: "адрес", в квартале 612, равной его рыночной стоимости в размере 8 478 000 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора названного земельного участка, арендная плата за который рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель административного истца Антонова Е.М. поддержал административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 20 080 000 рублей.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Решением Ставропольского краевого суда от 21 сентября 2020 года административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Вдохновение" удовлетворены - по состоянию на 1 января 2015 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость земельного участка в размере 20 080 000 рублей.

В апелляционной жалобе комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду не соответствия экспертного заключения требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Обществом с ограниченной ответственностью "Вдохновение" поданы возражения на апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель административного истца Антонова Е.М. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, выразила согласие с заключением эксперта.

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителя административного истца, допросив эксперта ФИО3, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Из материалов дела следует, что 1 ноября 2017 года между обществом с ограниченной ответственностью "Вдохновение" и администрацией города Ставрополя заключен договор аренды N 6674 земельного участка с кадастровым номером N. Согласно представленным расчетам за 2017 год, выполненным в соответствии с действовавшим на тот период времени постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-П "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов" арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Аналогичные положения содержатся в порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденном постановлением Правительства Ставропольского края от 28 декабря 2018 года N 601-П.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2015 года определена актом филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю от 27 ноября 2015 года N 1380 в размере 46 113 318 рублей. Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19 декабря 2015 года.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 13 июня 2019 года N 3835 обществу с ограниченной ответственностью "Вдохновение" отказано в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке N 000341Ю/2019, выполненный 27 мая 2019 года ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис", в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2015 года определена рыночная стоимость названного земельного участка в размере 8 478 000 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта ООО "Таис" ФИО4 от 28 августа 2020 года N 43/2020-С по состоянию на 1 января 2015 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 20 080 000 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, согласно части 1 статьи 245 которой юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании части 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом первой инстанции и судебной коллегией выявлено несоответствие отчета об оценке N 000341Ю/2019, выполненного 27 мая 2019 года ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис", требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 15, 16, 17 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Отчет об оценке N 000341Ю/2019, выполненный 27 мая 2019 года ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис", опровергнут заключением эксперта ООО "Таис" ФИО4 от 28 августа 2020 года N 43/2020-С, допрошенной в суде апелляционной инстанции, не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости объекта.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заключение эксперта ООО "Таис" ФИО4 от 28 августа 2020 года N 43/2020-С выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.

Экспертное заключение и пояснения эксперта, поддержавшего сделанные в нем выводы, содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода (метод сравнения продаж) мотивировано и корректно.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков промышленно-коммерческого назначения, к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде скриншотов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Применение сравнительного подхода методом сравнения продаж обоснованно, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в рамках данного подхода.

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки. Вопреки доводам апелляционной жалобы, подобранные экспертом аналоги в количестве 4 объектов сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, имущественным правам, на время продажи, на торг (средняя величина), на местоположение, на расположение относительно автомагистралей, на масштабность.

Применение данных корректировок экспертом обосновано в заключении, а также в рамках пояснений в заседании суда апелляционной инстанции. В частности, экспертом учтено, что объекты-аналоги удалены на разное расстояние от автомагистрали (аналоги N 1 и N 4 в непосредственной близости, N 2 и N 3 - на удалении по сравнению с объектом оценки), что требует корректировки. Информация о расположении аналогов относительно крупных дорог получена экспертом, в том числе, у авторов объявлений, что нашло свое отражение в заключении. Подбор аналогов с отличающейся от объекта оценки площадью, повлекший применение соответствующей корректировки, обоснован временным диапазоном выборки - с 1 января 2014 года по 1 января 2015 года, ограниченностью архивных предложений по продажам земельных участков за указанный период, а также необходимостью подбора аналогов наиболее схожих с объектом оценки по основным параметрам (местоположение, информативность, достоверность и проверяемость, имущественные права, коммуникации).

Экспертом проведен анализ сегмента рынка, по результатам которого применена соответствующая скидка на торг 9, 0% в среднем значении диапазона.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доказательств, позволяющих усомниться в достоверности результатов судебной экспертизы, суду в ходе разбирательства представлено не было.

Формальные ссылки в апелляционной жалобе на то, что в результате пересмотра кадастровой стоимости уменьшится поступление платежей в бюджет, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Ставропольского краевого суда от 21 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Председательствующий

Судьи