Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 19 января 2021 г. по делу N 66а-77/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Гылкэ Д.И, судей Артамоновой Т.А, Катанаевой А.С, при секретаре Беляк В.А, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Ставропольского краевого суда административное дело УИД N 26OS0000-04-2020-000057-90 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Невинномысская городская типография" к министерству имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 9 октября 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено, взысканы судебные расходы.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, объяснения представителя административного истца Мазура К.Н, представителя заинтересованных лиц Бескоровайной О.Ю, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Невинномысская городская типография" обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении по состоянию на 1 января 2019 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5 220 +/- 25 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования -земельный участок типографий и редакций, находящегося по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 9 093 000 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора названного земельного участка, арендная плата за который рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель административного истца Мазур К.Н. поддержал административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 9 785 000 рублей.

Представители административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края - Марченко К.С, заинтересованных лиц администрации города Невинномысска Ставропольского края, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска - Бескоровайная О.Ю, ГБУ СК "Ставкрайимущество" - Бочарникова С.А. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Решением Ставропольского краевого суда от 9 октября 2020 года административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Невинномысская городская типография" удовлетворены - по состоянию на 1 января 2019 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость земельного участка в размере 9 785 000 рублей, с административного истца в пользу экспертных учреждений взысканы расходы на оплату судебных оценочных экспертиз.

В апелляционной жалобе комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду не соответствия экспертного заключения требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Обществом с ограниченной ответственностью "Невинномысская городская типография" поданы возражения на апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя.

ГБУ СК "Ставкрайимущество" направлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в которой представитель заинтересованного лица выражает согласие с доводами апелляционной жалобы.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель заинтересованных лиц администрации города Невинномысска Ставропольского края, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска - Бескоровайная О.Ю. доводы апелляционной жалобы поддержала, просила ее удовлетворить.

Представитель административного истца Мазур К.Н. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, выразил согласие с заключением эксперта.

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителей административного истца и заинтересованных лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Из материалов дела следует, что 25 октября 2016 года между обществом с ограниченной ответственностью "Невинномысская городская типография" и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя заключен договор аренды N 409 земельного участка с кадастровым номером N, согласно которому арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 утверждены результаты государственной кадастровой оценки, которая проводилась государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество", основной целью деятельности которого является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". В частности, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 19 784 269, 80 рублей, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке N 03/ИП/2020, выполненный 12 февраля 2020 года оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО6, в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2019 года определена рыночная стоимость названного земельного участка в размере 9 093 000 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта ООО "Центр судебных экспертиз" ФИО6 от 10 июля 2020 года N 80/20-С по состоянию на 1 января 2019 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 4 083 752 рублей.

В связи с возникновением у суда сомнений в обоснованности данного экспертного заключения, определением от 30 июля 2020 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО "Северо-Кавказский экспертно-консультативный центр" ФИО7 от 7 сентября 2020 года N 40/2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составила 9 785 000 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, также вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Указанные разъяснения согласуются с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, подтвердившего возможность арендаторов земельных участков доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости в тех случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы (Определение от 1 марта 2011 года N 281-О-О).

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом первой инстанции и судебной коллегией выявлено несоответствие отчета об оценке N 03/ИП/2020, выполненного оценщиком индивидуальным предпринимателем Трофимовым А.С, требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 15, 16, 17 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Отчет об оценке N 03/ИП/2020 от 12 февраля 2020 года, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО6, опровергнут заключением эксперта ООО "Северо-Кавказский экспертно-консультативный центр" ФИО7 от 7 сентября 2020 года N 40/2020, допрошенного в суде первой инстанции, не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости объекта.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заключение эксперта ООО "Северо-Кавказский экспертно-консультативный центр" ФИО7 от 7 сентября 2020 года N 40/2020 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.

Экспертное заключение и пояснения эксперта, поддержавшего сделанные в нем выводы, содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода (метод сравнения продаж) мотивировано и корректно.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков коммерческого назначения, к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде скриншотов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Применение сравнительного подхода методом сравнения продаж обоснованно, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в рамках данного подхода.

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки. Вопреки доводам апелляционной жалобы, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, имущественным правам, на торг, на физические характеристики, на коммуникации (принята во внимание возможность подключения коммуникаций, а не их наличие на участке, участки по данному фактору рассматриваются как условно-свободные, в том числе, от улучшений).

Применение данных корректировок экспертом обосновано в заключении, а также в рамках пояснений в заседании суда первой инстанции.

Экспертом проведен анализ сегмента рынка, по результатам которого сделан вывод о неактивности рынка, в связи с чем применена соответствующая скидка на торг 15, 0% в среднем значении диапазона.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Ссылки в апелляционной жалобе в качестве примера на иные объекты-аналоги, которые, по мнению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска, должен был использовать эксперт при проведении судебной оценочной экспертизы, не ставят под сомнение выводы заключения эксперта ФИО7 от 7 сентября 2020 года N 40/20, поскольку имеют иной вид разрешенного использования.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доказательств, позволяющих усомниться в достоверности результатов судебной экспертизы, суду в ходе разбирательства представлено не было.

Формальные ссылки в апелляционной жалобе на то, что в результате пересмотра кадастровой стоимости уменьшится поступление платежей в бюджет, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Ставропольского краевого суда от 9 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Председательствующий

Судьи